Правильный договор найма квартиры для физических лиц
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный договор найма квартиры для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Старая поговорка гласит: «Без бумажки ты букашка». Поэтому если вы сдаете квартиру в аренду, то оформляйте соглашение письменно. И, главное, подписывайте его верно и сроком не более чем на 11 месяцев, а почему именно на такой срок, я рассказала ранее.
Последнее, на что хочу обратить ваше внимание, – это обязанность собственника перед квартирантом. Типовое соглашение предусматривает условие выселения жильцов: необходимо предупреждать о прекращении договора аренды за месяц.
Поэтому, если вы не доверяете арендаторам или есть риск возникновения непредвиденных обстоятельств, по которым вам потребуется квартира, лучше составлять договор на короткий срок, не на 11 месяцев, а, например, всего на 3.
Надеюсь, статья была полезной. Если да, то обязательно делитесь ей в своих социальных сетях: пусть и ваши знакомые будут начеку.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Особенности оформления договора аренды квартиры на 11 месяцев
Если говорить о нашей стране, то следует понимать, что в ней действительно остались законодательные стандарты от СССР. Ведь в самом начале формулировка «социальный найм» означала оформление договоров на длительный срок.
Более того, сюда ходил и важный аспект, ведь клиент мог претендовать не только на проживание в жилом помещении, но он мог делать это и после расторжения документа, о чем должно быть известно.
Но в любом случае, не стоит расслабляться, всегда нужно внимательно ознакомиться со всеми деталями, и постараться соблюсти их. Только тогда получится составить договор грамотным образом, избегая мошеннических действий, проволочек в будущем.
Образец договора найма квартиры.
Про образец договора аренды площади смотрите тут.
Регистрировать или нет
Объясняется такая особенность достаточно просто: пункт 2 статьи 651 ГК РФ гласит, что обязательную процедуру регистрации в государственных органах должны проходить договоры аренды зданий, действительные в течение одного года.
Соответственно, поскольку данная процедура не является обязательной к исполнению на законодательном уровне, с целью экономии времени на сопровождающие процессы срок сокращают на один месяц.
Ознакомиться с порядком подачи акта приема-передачи помещений во временное пользование и скачать образец можно в этой статье.
Если по истечении оговоренного периода стороны решают продлить соглашение на текущих условиях при помощи нового договора, его регистрация также не требуется. Отметим, что контракт, пролонгированный на неустановленный период, регистрировать в госорганах также не нужно.
Образец типового договора аренды квартиры на 11 месяцев
Когда планируется составить договор, причем на срок одиннадцать месяцев, то следует понимать, в этом случае платить налоги не нужно, кроме того, нет необходимости регистрировать документ.
Так что, налоговая действительно никогда не станет требовать удержания части прибыли. Естественно следует понимать, что жилая недвижимость и вовсе не будет облагаться налогом, если планируется сдаваться в аренду на одиннадцать месяцев.
Но следует указать в тексте договора важную информацию.
Вот она:
- дата соглашения;
- реквизиты участников сделки;
- срок аренды;
- права сторон;
- опись имущества.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Сайт договор-аренды.ру изначально создан для повышения правовой грамотности населения в вопросах найма и аренды. Он плавно перетек в площадку, где можно скачать бланки и образцы абсолютно бесплатно, а также изучить все тонкости и нюансы заполнения для заключения юридически чистых и прозрачных договоров, которые служат прекрасным подспорьем в будущем. Перед вами те самые бланки:
Настоятельно рекомендуется дополнительно составить акт приема-передачи квартиры, в котором прописаны нюансы передаваемой в аренду жилой недвижимости.
Это нужно, чтобы документально закрепить опись имущества (мебели и бытовой техники), находящегося в пределах квартиры, оценить состояние его износа, а также зафиксировать показания счетчиков на электроэнергию, воду и иные приборы потребления. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.
Вопрос регулируется , где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
Однако, согласно , сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.
Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Как действовать в каждой из ситуаций?
- В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений . В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
- Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.
Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.
В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?
Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу . Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.
Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:
«Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».
Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.
Договор аренды нежилого помещения
Заключение договоров об аренде проводится по двум алгоритмам:
- На срок до года. Такие договора называются краткосрочными. Сторонам сделки доступен ряд послаблений: не нужно платить пошлину и проходить регистрацию в Росреестре, есть возможность более гибких договоренностей.
- На срок больше года. В таких случаях аренда считается долгосрочной. Регистрация сделки обеспечивает упрощенное судебное разбирательство, а еще возможна индексация арендной платы каждый год, то есть повышение ее стоимости в соответствии с инфляцией.
- Не нужно регистрировать договор в Росреестре, а также следить, чтобы сдаваемое помещение подходило под стандарты этой организации. Появляется шанс сдать в аренду недвижимость без кадастрового номера.
- Не придется платить пошлину и другие взносы.
- Разрешено подробно прописывать нюансы использования недвижимостью и ограничения, которые не приемлемы при долгосрочных контрактах (субаренда).
- Разорвать досрочно 11-месячный контракт проще, чем заключенный на год и более. Если этого не удастся – срок эксплуатации жилья или промышленного объекта исчисляется месяцами, а не годами.
- Есть способ дать съемщику право повторной аренды или продления существующего договора.
- Отсутствие каникул для арендатора: при желании получить отсрочку придется полагаться только на решение арендодателя и его желание пойти навстречу должнику.
- Низкие штрафы и компенсации за досрочное расторжение сделки. При долгосрочных договоренностях человеку или предприятию, разрывающему контракт до истечения срока, придется выплачивать неустойку для компенсации недополученной прибыли или упущенной выгоды второй стороны. В случае с краткосрочной аренды за расторжение взимается сумма, прописанная в статьях договора, если она указана. Если такой статьи нет – компенсацию не выплатят даже при обращении в суд.
- Отсутствие индексации для арендодателя. В долгосрочных сделках арендную плату привязывают к текущему курсу иностранной валюты и уровню инфляции. Этот шаг защищает собственника от убытков, которые он бы понес при инфляции. При краткосрочном съеме таких повышений курса нет.
- Ограничения прав арендатора. Он не имеет права передавать имущество в субаренду третьим лицам, сделать ремонт или перепланировку без согласия собственника. Долгосрочная аренда по статьям законодательства дает съемщику эти права, приближая его полномочия к тем, что доступны собственнику.
- Новички. Если неизвестно, какой доход принесет расположение магазина либо ателье в выбранной точке, изначально стоит снимать помещение «на пробу». При дальнейшей раскрутке договор продлевают, если нет – потери за досрочное расторжение контракта станут минимальными для обеих сторон.
- Арендодатели, предоставляющие незарегистрированные объекты, коридорные помещения, временные строения. Имущество без государственного кадастрового номера не подлежит оформлению в аренду по долгосрочным соглашениям, поэтому для владельцев таких помещений контракт на 11 месяцев – единственный способ получить прибыль от сдачи в аренду.
- Арендаторы, которым уплата государственной пошлины (около 22 тыс. руб.) пробивает дыру в бюджете. Это не только новички, но и владельцы бизнеса с низким оборотом – ИП и самозанятые граждане. Если прибыль такого бизнеса равна средней зарплате по региону – уплата пошлины за официальную регистрацию и неустоек по расторжению долгосрочного контракта приведет владельца к банкротству.
Сильные и слабые стороны алгоритмов привели к тому, что долгосрочную аренду оформляют на жилье.
Краткосрочными договорами пользуются юридические лица – предприятия и их официальные представители.
Краткосрочная аренда предоставляет собственнику и съемщику нежилого помещения либо квартиры следующие преимущества:
Ключевым преимуществам считают отсутствие необходимости регистрировать сделку в Росреестре. Это избавляет от бумажной волокиты. Еще появляются более гибкие правила сдачи в аренду: становятся доступны для операций по сдаче внаем не выделенные в отдельные зоны помещения (участки коридоров), а также незарегистрированные здания (времянки, чуланы, бытовки).
При решении заключить договор без его последующей регистрации в Росреестре владелец и арендатор не выплачивают государственную пошлину, а значит – организация не проверяет договор и его соответствие статьям законодательства РФ. Эти обстоятельства становятся причиной следующих проблем:
Договор, заключаемый без участия государства легко разорвать, но и свои права по нему придется защищать самостоятельно. Если изначально планируется долговременное сотрудничество – стоит пытаться договориться о дополнительных полномочиях с владельцем. Контракт в этом случае получится многостраничным. Но при грамотном его составлении получится добиться всех преимуществ краткосрочной аренды, нивелировав при этом ее недостатки.
Изначально краткосрочная аренда без бумажной возни требовалась людям, ищущим нежилой объект или квартиру на сезон: в период командировки, для бизнеса в период туризма или праздников. Впоследствии появилась пролонгация и приоритетное право повторной аренды, что привлекло к этой нише внимание представителей «постоянного» бизнеса. В этой сфере краткосрочную аренду предпочитают:
К долгосрочной аренде с регистрацией переходят только после того, как арендатор замечает окупаемость бизнеса или решает, что расположение склада выгодно для его работы. Если заключить контракт с официальной регистрацией, у съемщика появится больше возможностей, а у владельца – дополнительные гарантии.