Договор дарения жилого дома с земельным участком
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения жилого дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Составили договор купли-продажи на 3 листах. Один из продавцов отнесся с недоверием, что он оказался меньше их договора дарения. Пришлось объяснить ему, что много пунктов в договоре не являются гарантом его качества.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Особенности налогообложения
В отличие от продажи имущества, при передаче дома и земли на безвозмездной основе собственник не платит налог.
Зато налоговые обязательства накладываются на одаряемого. Фактически, получение имущества гражданином на безвозмездной основе по договору дарения признается доходом. В связи с этим, одаряемый обязан уплатить НДФЛ.
«Размер налога составляет 13% от стоимости имущества. Для исполнения налоговых обязательств гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в территориальное подразделение ФНС России до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Например, если дом был подарен 1 мая 2022 г. то подать декларацию необходимо до 30 апреля 2023 г».
Заплатить налог рекомендуется сразу после того, как сотрудники налоговой службы проверят правильность расчетов. Сделать это нужно не позднее 15 июля того же года, в котором налогоплательщик подал декларацию.
Налоговые обязательства накладываются на одаряемого не всегда. Если субъекты сделки приходятся друг другу близкими родственниками, то сторона, принимающая подарок, освобождается от уплаты налога. К таковым относят родителей, супругов, детей и внуков дарителя.
Требования к сторонам договора дарения (даритель, одаряемый)
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ Дарителями не могут быть малолетние и недееспособные граждане или их законные представители.
Также сделка дарения не может быть оформлена между коммерческими организациями, при том, что юридическое лицо может быть Дарителем, но при условии, что второй стороной договора будет физическое лицо (например, работодатель хочет одарить работника за профессиональные заслуги).
Правда ограничения распространяются и на Одаряемых. Так, не получится одарить домом и земельным участком работников образовательных, медицинских и оказывающих социальные услуги организаций, если Даритель является потребителем их услуг. Также нельзя презентовать подарок (даже если очень хочется), стоимость которого превышает 3000 рублей, государственным служащим РФ, субъектов и муниципалитетов, а также служащим Банка России, в связи с их должностными обязанностями и положением.
Как оформить дарственную на дом с земельным участком, необходимые документы
С учетом соблюдения всех вышеперечисленных условий, непосредственный вопрос как оформить дарственную на дом с земельным участком, не выглядит уж слишком пугающим.
Для оформления дарственной на дом с земельным участком необходимо обратиться в территориальные или экстерриториальные (если объект находится в другом регионе) отделения Росреестра или МФЦ. К соответствующему заявлению прилагаются:
- документы, удостоверяющие личности Дарителя и Одаряемого;
- подписанный каждой из сторон договор дарения как минимум в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на каждый объект недвижимости;
- квитанция об оплате госпошлины.
Особенности дарения участка с садовым домом
Садовый дом не имеет статуса капитального строения в отличие от частного жилого дома (как раз поэтому дарение жилого дома и земельного участка отличается от дарения ЗУ с садовым домом). Это регламентирует различия оформления дарственной. В таком случае оформляется только земельный участок с хозяйственными постройками, в число которых входит садовый домик.
Таковые даются перечнем в договоре дарения и не требуют предоставления технической документации от БТИ, а так же – кадастрового паспорта.
Если такое хозяйство относится к землям СНТ или ДНТ и т.п., возникают нюансы передачи прав. Кроме оформления договора дарения, требуется согласие большинства собственников садового или дачного товарищества. Его получают на общем собрании простым голосованием. Протокол голосования с актом подсчётов голосов предоставляется при оформлении дарственной.
По закону, собственник доли в совместном владении земельным имуществом, вправе передать только имущественные права, но одаряемый обязан вступить в число членов коллектива соответствующего товарищества. Если даритель официально выделил участок из совместной собственности посредством межевания, согласования и перерегистрации, согласие остальных членов не потребуется.
Договор дарения земельного участка с садовым домом: образец
В целом, дарственные не только идентичны завещательным распоряжениям, но и нередко используются как альтернатива завещанию. В таком случае собственник отдаст последние распоряжения лично и увидит их реализацию.
Что такое дарственная
Договором дарения, согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, является двусторонняя сделка, по которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность одаряемого имущество, имущественные права или освободить его от имущественной обязанности.
Безвозмездный характер договора исключает возможность включения в него встречного предоставления от одаряемого в пользу дарителя – такая сделка будет недействительной.
Аналогичным образом законодатель запрещает обещать дарение после смерти.
Дарственная имеет ряд ограничений относительно личности дарителя и одаряемого, а также совершаемых ими подарков. Предметом дарения может выступать любая вещь и имущественное право, если их оборот не ограничен законом.
Оформление дарственной на дом и землю: необходимые документы
Перед тем, как провести процедуру оформления, дарителю необходимо предварительно проконсультироваться у юриста, собрать пакет документов и действовать поэтапно:
- Процедура дарения сначала обсуждается между дарителем и получателем имущества. Оговариваются условия сделки и все будущие пункты договора.
- Даритель получает на жилую недвижимость кадастровый паспорт. Для этого необходимо обратиться по месту регистрации объекта в кадастровую палату.
- Следующий этап – составление самого договора дарения. Документ может быть оформлен, как в письменной, так и в электронной форме, затем распечатан на принтере. Но, в любом варианте исключаются ошибки, в письменном виде – зачеркивания, исправления. При необходимости договор заверяется нотариально.
- Следующий шаг – каждый из участников сделки дарения имущественных ценностей собирает свой пакет документов.
- Далее в отделе регистрации таких договоров уплачивается государственная пошлина.
- Собранные документы представляются на рассмотрение в МФЦ (регистрационный орган).
Документы будут готовы в течение 2 недель.
Для составления дарственного договора необходимо собрать следующие документы:
- гражданские паспорта, удостоверяющие личности участников договора;
- документ, подтверждающий фактическую регистрацию жилого дома с прилегающей землей в государственном органе на имя дарителя;
- основания оформления прав владения недвижимым объектом на дарителя;
- письменное согласие второго супруга на передачу недвижимости в дар сыну или дочери, заверенное нотариально, если эта недвижимость является общей собственностью супругов;
- технический, кадастровый паспорт на жилую недвижимость (выдаются в БТИ);
- выписка по объекту, сделанная из домовой книги;
- соглашение о безвозмездной передаче имущества в 3 экземплярах;
- нотариально заверенная доверенность на посредника сделки, если оформлением документов занимается третья сторона;
- если участником договора дарения является несовершеннолетний ребенок, его законный представитель оформляет соответствующее разрешение.
Каждый документ оформляется согласно требованиям действующего российского законодательства. В случае утери документации, ее нужно восстановить и подать повторно во все предусмотренные инстанции.
Отзыв и отмена дарственной
На случай, если между сторонами дарения испортятся отношения, законодатель предусмотрел перечень причин и оснований, по которым даритель имеет право отменить дарственную на дом при жизни.
Согласно ст. 578 ГК, договор дарения может быть отменен по инициативе дарителя, если:
- одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи. Если в результате покушения даритель погиб, правом на отмену наделяются его наследники;
- дом имеет большую неимущественную ценность для дарителя и в результате неподобающего обращения со стороны одаряемого может быть утрачен;
- одаряемый умер раньше дарителя, при условии, что в договоре дарения предусмотрено право аннулировать дарственную в таком случае.
В каждом из случаев отмены ранее подаренный дом возвращается в собственность дарителя. Если он был на момент отмены утрачен, даритель вправе требовать возмещения убытков или стоимости необоснованного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1105 ГК.
Все сделки с недвижимыми объектами, производимые гражданами, подчиняются нормам гражданского законодательства. Законодательное регулирование необходимо для соблюдения прав каждой из сторон соглашения.
Понятие и порядок процедуры дарения отражены в статье 572 Гражданского кодекса. Статья 573 закрепляет правило перехода дома, расположенного на земельном участке, передаваемого в дар. Земельный надел под домом автоматически передается одаряемому при оформлении на него жилого строения.
Дополнительно перед оформлением дарения необходимо знать, что не каждый собственник вправе заключить такой договор и передать недвижимое имущество родственнику. Недействительной будет признана сделка, если даритель окажется на момент ее заключения несовершеннолетним или недееспособным.
Дарственный документ является односторонним и безвозмездным, за все возникающие риски несет ответственность только даритель. Со стороны одаряемого возникает необходимость только принять имущество. При этом в договоре могут быть прописаны дополнительные условия, при соблюдении которых родственник станет полноправным владельцем недвижимости. Например, даритель может указать в договоре, что имущество может быть передано только после его смерти.
Как оформить на дом и землю дарственную: особенности процедуры,
Каким способом возможно оформить договор дарения, если ситуация не подпадает под стандартную. С такой проблемой, как известно, сталкиваются до 87% дарителей. В подобных случаях им стоит учитывать особенности объектов передачи и действовать по установленным нормам. Самые распространенные ситуации рассмотрены ниже.
Довольно часто в качестве дара выступает строение, стоящее на арендованной земле. Это значит, что дом передается в безвозмездное пользование без земельного участка.
Впрочем, его владелец может оспорить сделку в любой момент.
Потому перед заключением ДД, необходимо заручиться согласием собственника земли на перезаключение договора аренды. Если на дом и землю у дарителя есть права и он сдает свое имущество по договору найма, то решить вопрос можно двумя способами:
- обязать нового владельца выполнить условия, указанные в документе по аренде;
- досрочно расторгнуть договоренность о найме.
Закон допускает владение недвижимостью сразу несколькими лицами, например:
- совместно;
- по долям.
Первый вариант требует согласия всех собственников на отчуждение, — второй дает возможность подарить только свою долю. Кстати, использование средств материнского капитала при покупке недвижимости, обязывает родителей выделить доли всем своим детям. Причем вне зависимости от их возраста. Удобнее сделать это посредством ДД – родители выделяют доли и дарят их каждому из детей.
Как оформить дарственную на жилой дом с земельным участком: пошаговая инструкция
Что нужно сделать для юридически грамотного составления Договора дарения
В упрощенном варианте процедура выглядит следующим образом:
- уведомить о своем намерении заинтересованных лиц и принимающую сторону;
- составить и подписать ДД;
- пройти регистрацию;
- получить выписку из ЕГРН.
На первом этапе дарящий должен подготовить пакет документов для оформления и поставить в известность вторую сторону. Вполне возможно, что одариваемый не согласится принять недвижимое имущество. К тому же супруг или супруга дарителя должны дать разрешение на отчуждение объектов дарения.
Составить ДД можно самостоятельно – написать от руки или набрать с помощью технических средств. Документ распечатывается в трех экземплярах:
- дарителю;
- получателю дома;
- в Росреестр.
Что такое дарственная?
Согласно современному российскому праву, дарственная – это договор о передаче собственности в дар. Поскольку договор подписывают два человека, то это именно договор сторон, а не изъявление воли одного дарителя.
Суть сделки заключается в том, что даритель передаёт имущество получателю (одариваемому), а тот, в свою очередь, принимает дар и соглашается зарегистрировать его на своё имя.
Это важно, поскольку из такого понимания дарственной выходит факт, что подарить дом человеку, без его желания, нельзя.
Дополнительно к дарственной может прилагаться акт передачи жилья. Но акта купли-продажи в таком случае быть не может, поскольку передача имущества осуществляется безвозмездно.
Когда необходимо изменить регистрацию дома на другого человека, появляется выбор между оформлением дарственной и завещания. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.
Дарственная на дом и на землю имеет следующие преимущества:
- Право собственности переходит новому владельцу сразу после подписания документа;
- Можно указать в дарственной условия отсрочки вступления документа в силу;
- Дарение не требует заверения у нотариуса, и потому стоит дешевле;
- Его сложнее оспорить, чем завещание;
- Если дом дарят близкому родственнику, то не нужно платить налог.
Но есть у акта дарения и недостатки:
- Даритель не может ставить условия получателю;
- Чтобы отменить дарение придётся идти в суд, и выиграть процесс удастся только при наличии неоспоримых оснований;
- Если получатель не является родственником дарителя, то он будет должен заплатить налог в размере 13% от стоимости дома.
В свою очередь достоинствами завещания является то, что:
- Для его составления не важна воля наследников. Отказаться от получения дома они могут только после вступления документа в силу;
- Завещание можно неоднократно поменять на протяжении жизни.
Недостатки завещания – обратная сторона его достоинств:
- Получить права на дом наследник сможет только после смерти наследодателя;
- Есть множество оснований оспорить завещание, в отличие от дарственной;
- Его нужно заверить у нотариуса, что делает такой вариант переоформления собственности более дорогим.
Необходимо учитывать все эти особенности каждой юридической процедуры, чтобы выбрать наилучшую для конкретной ситуации.
В целом, завещание позволяет дарителю контролировать своих наследников и сохранить дом до своей смерти. А получателю недвижимости выгоднее оформить дарственную.
Порядок оформления и регистрации
После составления договора о дарении и сбора всех документов, их нужно предоставить в офис Росреестра, отдел МФЦ, либо зарегистрировать в электронном порядке через нотариуса.
Чаще всего люди обращаются в МФЦ и в последнее время именно этой структуре постепенно переходят все функции рассмотрения дел о дарении.
На приём в МФЦ нужно идти всем участникам сделки. Если кто-то прийти не может, то он должен отправить представителя с нотариальной доверенностью.
Сотрудник МФЦ:
- Заполнит заявление и ознакомит с ним обратившихся;
- Даст им подписать заявление;
- Сформирует регистрационный пакет документов для передачи в ЕГРН.
В результате даритель получит договор, а одариваемый договор, техпаспорт на дом и выписка из реестра.