Инвестиции в недвижимость Кипра
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в недвижимость Кипра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Налоги на владение недвижимостью
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Налоговая оптимизация бизнеса: какие налоги можно не платить?
На Кипре существует ряд налоговых льгот и преференций для бизнеса, которые могут помочь в налоговой оптимизации. Некоторые налоги, которые можно не платить или оплачивать с минимальной ставкой, включают:
- Налог на прибыль: на Кипре действует ставка налога на прибыль в размере 12,5%, что является одной из самых низких в Европе. Кроме того, есть возможность использовать систему двойного налогообложения и заключать договоры о предотвращении двойного налогообложения с другими странами.
- Налог на дивиденды: от уплаты налога освобождается вся сумма дивидендов для дочерних компаний, которые контролируются компанией-матерью из ЕС или страны, с которой Кипр имеет договор о предотвращении двойного налогообложения. Также для других компаний действует налог на дивиденды в размере 17%.
- Налог на доходы физических лиц: начисляется на доходы свыше 19 500 евро в год. Однако для резидентов Кипра, у которых доходы получены от источников за пределами страны, существует статус Non-Domicile, который позволяет не платить налог на доходы, полученные за пределами Кипра.
- Налог на имущество: составляет до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Однако для некоторых категорий недвижимости, таких как новые здания, налог может быть уменьшен или освобожден.
- Налог на добавленную стоимость (НДС): на Кипре действует ставка НДС в размере 19%, но для некоторых товаров и услуг ставка может быть снижена до 5% или освобождена.
Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно организовать свой бизнес на Кипре, например, создать холдинговую структуру или использовать налоговые резиденции для своих сотрудников. Важно также соблюдать налоговое законодательство и не нарушать его, чтобы избежать штрафов и прочих трудностей.
Налог на прирост капитала
Этот налог взимается по ставке 20 % со следующих видов прироста капитала:
- от продажи недвижимости, находящейся на Кипре;
- от продажи акций компаний-собственников кипрской недвижимости, ценные бумаги которых не котируются на бирже;
- акции компаний, которые косвенным образом владеют кипрской недвижимостью и получают не менее 50 % от рыночной стоимости объектов.
При расчете налога на прирост капитала из прибыли вычитают:
- себестоимость или рыночную цену недвижимости по состоянию на 1 января 1980 года с учетом инфляции;
- расходы, связанные с получением прибыли, например сборы за перерегистрацию права собственности, юридические расходы и прочее.
Налог на прирост капитала не платят:
- при передаче акций или недвижимости по наследству;
- при дарении между родственниками (до третьей степени родства);
- при передаче дара компании, акционеры которой являются членами семьи дарителя и продолжают оставаться членами семьи в течение пяти лет с момента дарения;
- при дарении акций или недвижимости акционерам семейной компании, если подаренное имущество также было получено компанией в результате дарения. Имущество должно находиться в собственности получателя на протяжении не менее 3 лет с момента дарения;
- с пожертвований в пользу благотворительной организации, муниципалитета или политической партии;
- при обмене или продаже сельскохозяйственных земель;
- при обмене недвижимого имущества, если стоимость объектов равнозначна;
- с прибыли от продажи акций, котирующихся на бирже;
- с прибыли от отчуждения имущества или акций в процессе реорганизации;
- при передаче недвижимого имущества без вести пропавшего лица, если в отношении такого имущества действует режим управления наследственным имуществом;
- при передаче недвижимости между супругами в случае расторжения брака по решению суда.
Физические лицо имеет право на пожизненные вычеты из прибыли:
- от продажи квартиры или дома (основного места проживания) – 85 430 евро;
- от продажи сельскохозяйственных земель – 25 629 евро;
- от продажи прочего имущества (автомобиль, украшения, бытовая техника и т. д.) – 17 086 евро.
Такой комиссией облагаются операции и сделки с документами на территории Кипра:
- гарантийные письма – 4 евро;
- аккредитивы – 2 евро;
- таможенные документы – 18/35 евро;
- транспортные накладные – 4 евро;
- переводные вексели – 1 евро;
- документы об уплате фрахта – 18 евро;
- генеральная доверенность – 6 евро;
- специальная доверенность – 2 евро;
- заверенные копии договоров и документов – 2 евро;
- завещания – 18 евро;
- документы по управлению недвижимостью – 9 евро;
- договоры с указанной суммой вознаграждения:
- от 5 001 до 170 000 евро – 0,15 %;
- более 170 000 евро – 0,2 %.
- договоры без указания суммы вознаграждения – 35 евро;
- свидетельство о налоговом резидентстве – 80 евро.
Гербовый сбор не взимается с документов сделок по реорганизации компаний или реструктуризации кредитов.
Как купить недвижимость на Северном Кипре. Ключевые этапы
Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре сильно зависит от того, планирует инвестор совершить покупку онлайн или офлайн.
Если речь идет об онлайн-покупке, то все выглядит будто бы проще. Покупатель находит какую-то компанию, которой он доверяет подбор и оформление квартиры на Северном Кипре. Дальше эта компания присылает какие-то объекты, покупатель что-то выбирает и дальше стартует сделка. Она состоит из таких этапов:
- Согласование сделки и оформление депозитного соглашения. В депозитном соглашении указываются все условия сделки, и оно затем подписывается онлайн с обеих сторон.
- Внесение задатка (депозита). Его можно отправить онлайн, но обязательно на расчетный счет застройщика — ни в коем случае не переводите деньги третьим лицам, которые будут обещать отдать деньги строительной компании. Здесь также важно понимать, что с момента внесения депозита до финального расчета и оформления сделки проходит, как правило, не больше месяца. В последнее время застройщики и вовсе не готовы долго ждать и дают не больше двух недель.
- Окончательный расчет и подписание договора купли-продажи. При онлайн-покупках в большинстве случаев покупатель не приезжает на остров даже на подписание договора — оформляется доверенность (чаще всего, на адвоката) для заключительного этапа сделки. Все расчеты происходят также онлайн.
- Приемка квартиры (если речь идет о новостройке). Но и здесь приемку может сделать третье лицо по доверенности от покупателя.
Онлайн-покупка — это самый простой способ приобретения недвижимости, если нет возможности выехать из страны или нужно принимать быстрые решения, которые не могут ждать личного присутствия. Однако здесь все строится на доверии той компании, которую покупатель выберет, и это, пожалуй, самая сложная составляющая.
Офлайн-покупка недвижимости на Северном Кипре состоит из следующих этапов:
- Удаленное ознакомление. Чаще всего покупатель изучает всю информацию о застройщиках, новых проектах или вторичном рынке недвижимости. Уже на этом этапе у покупателя, как правило, есть риэлтор, который всю эту информацию и предоставляет.
- Ознакомительный тур. Покупатель приезжает на остров и смотрит на месте все проекты, которые его заинтересовали. Как только выбор сделан, стартует процедура непосредственно сделки: ведение переговоров, согласование всех условий.
- Внесение депозита. После того, как покупатель вносит депозит, выбранный объект недвижимости снимается с продажи.
- Подписание договора купли-продажи. Я всегда рекомендую привлекать в сделку адвоката, потому что нужно будет регистрировать договор на имя покупателя, заниматься вопросами перевода Титула (об этом еще поговорим подробнее) и в целом проверять сделку на ее законность. Сейчас застройщики практически никогда не готовят договор самостоятельно — этим занимается адвокат покупателя. Некоторые компании подписывают договор купли-продажи после внесения депозита, но большинство застройщиков подписывает договор после внесения первого взноса (от 30% от стоимости объекта и выше).
- Регистрация в Земельном кадастре и оплата гербового сбора. Договор нужно обязательно зарегистрировать в Земельном кадастре в течение 21 дня с даты подписания договора купли-продажи. Земельный кадастр — это орган, который занимается учетом и регистрацией всех сделок с недвижимостью. Такая регистрация включает оплату налога — гербового сбора. И здесь важный момент — будьте внимательны: иногда бывает, что гербовый сбор оплачен, а договор не зарегистрирован в кадастре. Получается, что фактически документов на квартиру нет, и чаще всего этот факт вскрывается в ситуации перепродажи данной недвижимости. И вот на этом этапе начинаются трудности.
- Приемка квартиры и передача ключей. На приемке если вы видите какие-то недостатки объекта, то застройщик обязан их устранить. Передача ключей произойдет только при выполнении условий договора, то есть к этому моменту уже выплачена указанная в контракте сумма. Здесь также нужно быть внимательным — застройщик при передаче ключей может вообще ничего не подписывать, просто передал ключи и все.
При заключении соглашения по купле-продаже недвижимого имущества на Кипре (земельные участки и строения) необходимо оплатить гербовый сбор по нижеприведенным ставкам:
| Цена покупки | Ставка | Сборы | Суммарный сбор |
|---|---|---|---|
| € | % | € | € |
| 0 — 5.000 | |||
| 5.000 — 170.000 | 0.15 | 255 | 255 |
| 170.000 up to 10.046.250 | 0.2 |
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро
0%
От 5000 до 165 000 евро
0,15%
Свыше 165 000 евро
0,20%
Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:
5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро
Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.
После того, как покупатель вторичной недвижимости на Кипре становится зарегистрированным собственником недвижимого имущества, государство оформляет Свидетельство о праве собственности (Title Deed) на приобретенный объект и переводит его на имя покупателя. Это сопровождается выплатой налога (оплачивают только покупатель), который называется Transfer Fee. Основа для его начисления — стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи вторички, которая не облагается НДС. На данный момент для всех приобретающих такую недвижимость на Кипре государство предоставляет скидку в размере 50%.
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Скидка 50%
До 85 000 евро
3%
1,5%
От 85 001 до 170 000 евро
5%
2,5%
От 170 001 евро
8%
4%
Transfer Fee, который предстоит заплатить государству, может составлять сумму из нескольких слагаемых (чтобы сэкономить на данном налоге, можно оформить купленную недвижимость на два и более лица):
85 000 х 1,5% + 85 000 х 2,5% + 330 000 х 4% = 16 600 евро
Стоимость квартиры с тремя спальнями на Кипре
5 млн евро
Пентхаус в Лимассоле
в туристическом районе Агиос Тихонас или Пиргос на первой береговой линии
700 000 €
Квартира в Лимассоле
в районе Неаполис
в 10 минутах пешком от пляжа
400 000 €
Квартира в центре Ларнаки в километре от моря
Чаще всего инвесторы покупают на Кипре:
- Квартиры, в том числе пентхаусы, дуплексы и апартаменты
- Дома, в том числе таунхаусы и виллы
Самая дорогая недвижимость на Кипре в крупных городах — Лимассоле и Ларнаке, и в курортных районах — Пафосе и Фамагусте.
Как получить сертификат по правилу 183 дней?
- зарегистрируйтесь в налоговых органах Кипра и получите налоговый идентификационный номер TIC;
- заполните и подайте в налоговый орган форму TD2001;
- подпишите заявление о том, что намерены находиться на Кипре больше 183 дней в текущем налоговом периоде. Если вам не удастся выполнить это требование, необходимо будет написать заявление об аннулировании свидетельства налогового резидентства;
- предоставьте доказательства получения иностранных дивидендов или процентов;
- предоставьте доказательства намерения находиться на Кипре более 183 дней — договор найма, договор аренды, право собственности на жильё;
- приложите все налоговые декларации прошлых лет;
- уплатите все налоговые платежи;
- укажите, для какой страны запрашиваете сертификат.
Налог на прирост капитала на Кипре
Доход, приобретённый в результате реализации недвижимого имущества, облагается налогом по ставке 20%. Если помещение было куплено до 1 января 1980 года, то доход от продажи определяется как разница между ценой реализации и рыночной стоимостью помещения по состоянию на первое января 1980 г.
Окончательная величина налога на недвижимость на Кипре зависит от текущего уровня инфляции и налоговых скидок, которые полагаются собственнику помещения согласно действующему законодательству.
Физические лица имеют возможность оформить единовременный налоговый вычет, размер которого не превышает 85340 евро (при реализации жилья, являющегося основным местом жительства). Если объектом продажи являются земли сельскохозяйственного назначения, то максимальный размер вычета составит 25629 евро.
Условия кредитования для постоянных жителей Кипра являются более лояльными — первичный взнос составляет до 30 % суммы покупки, кредитная ставка — 3–5 %. Иностранцам предлагается внести от 40 % до половины стоимости объекта под 6–7 % годовых. Чаще всего банки одобряют ипотеку на 35 лет. Для заемщиков введен также максимальный возраст погашения кредита — 65 лет. Сроки рассмотрения кипрскими банками заявок составляют от 14 до 60 дней.
От граждан Кипра, а также владельцев ВНЖ и ПМЖ банки требуют минимум формальностей. Иностранцам необходимо предоставить подробное досье, чаще всего — осуществить перевод и легализацию справок, рекомендательных писем, деклараций (Bank of Cyprus, например, принимает в работу русскоязычные документы). С учетом большого объема предоставляемой иностранным гражданином информации период рассмотрения заявки может быть увеличен. Преимуществом кредитования на Кипре является возможность получения ссуды как резидентам страны, так и зарубежным клиентам. Из минусов можно отметить отсутствие опции досрочного погашения ипотеки.
Налог на имущество, уплаченный после покупки дома
Налог на недвижимость уплачивается один раз в год. Налог на недвижимость рассчитан на стоимость дома. Однако на Кипре налог на недвижимость рассчитывается с квадратного метра дома.
Налог на недвижимость на Кипре составляет 1 турецкую лиру за квадратный метр, то есть налог на недвижимость в размере 110 турецких лир в год уплачивается за дом площадью 110 квадратных метров. На самом деле это очень низкая налоговая ставка.
Кроме того, покупателям жилья на Кипре предлагается множество преимуществ. В новых жилищных проектах есть такие возможности, как покупка дома без уплаты налогов, таких как НДС. Покупка дома на Кипре выгодное вложение. Вы можете получить поддержку от экспертов Döveç по вопросам доступного жилья и налоговых платежей. Надежная фирма по недвижимости на Кипре Döveç, которая позаботится обо всем за вас, предоставляет различные услуги своим клиентам.
Особенности налогообложения на Кипре
Список налогов, которые предстоит выплачивать резиденту на территории Республики зависит от того, какой статус имеет иностранный гражданин. Различаются налоги на Кипре для физических и юрлиц. Также в налоговой системе применяется понятие «домицилий», которое определяет Кипр постоянным местом жительства гражданина. Такой статус присваивается всем гражданам, проживающим в стране с рождения, а также иностранцам, которые получили гражданство в результате натурализации (если за последние 20 лет не менее 17 лет платились налоги). Статус домицилия на Кипре увеличивает налоговую нагрузку на гражданина за счет таких платежей, как налоги на дивиденды и на проценты, а также со сдачи в аренду различных объектов недвижимости.
Также налоговым резидентом становится иностранный гражданин, соответствующий следующим условиям:
- Проживающий на Кипре не менее 183 дней в году.
- Не выплачивающий налоги в других государствах.
- Проживающий на Кипре не менее 60 дней в году и имеющий трудовой контракт с местным работодателем.
- Имеющий в собственности объекты недвижимости на территории Кипра.
Налог у источника выплаты
На Кипре не взимается налог у источника выплаты на дивиденды, проценты роялти, выплачиваемые нерезидентам за исключением случая, когда роялти выплачиваются в отношении прав, используемых на Кипре. В отношении таких роялти взимается налог по ставке 10% (5% в отношении прав в области кинематографии), этот налог может снижаться по соглашениям об избежании двойного налогообложения (СИДН) или соответствующей директиве ЕС.
На Кипре может взиматься налог у источника выплаты по ставке:
- 10% при оплате «технических услуг», выполняемых на Кипре нерезидентами;
- 10% в отношении вознаграждения за выполнение на Кипре нерезидентами – физическими лицами профессиональной деятельности;
- 5% в отношении вознаграждения по разработке континентального шельфа.
Ответы на часто задаваемые вопросы покупателей по поводу НДС в сделках с объектами недвижимости на Северном Кипре:
НДС взимается только со сделок, в которых продавец является профессиональным агентом рынка недвижимости. Что означает — профессиональный агент рынка?
Ответ:Профессиональным агентом рынка недвижимости является компания с ограниченной ответственностью, либо физическое лицо, продавшее больше трех объектов недвижимости за год, а так же физическое лицо, занимающееся строительным бизнесом и реализующее построенные объекты недвижимости.
Должен ли покупатель платить НДС, покупая недвижимость?
Ответ:Для понимания того, отвечаете ли вы за уплату НДС, покупая недвижимость на Северном Кипре, необходимо выяснить:
а). Покупаете ли вы недвижимость у профессионального агента рынка, как это определено выше, и б).Указана ли такая уплата в вашем договоре с продавцом.