Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.

Могут ли отказать органы опеки в продаже квартиры?

Перед тем, как окончательно договариваться с потенциальным покупателем, анализируют шансы на получение официальной бумаги от органов опеки.

Следующие ситуации влекут высокий риск отклонения просьбы представителей:

1. Квартира, в которой планируется выделить долю ребенку взамен отчуждаемой, не находится в обременении. На нее не претендуют другие граждане и нет имущественных споров.
2. Новое жилье, выделяемое ребенку, ведет к уменьшению его имущественных прав (предоставлена меньшая площадь).
3. Налицо ухудшение жилищных условий в новом объекте, а сами параметры новой собственности уступают аналогичным параметрам текущей недвижимости:
   
   • новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
   • объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
   • иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.

Чтобы не рисковать потраченным временем, усилиями, следует заранее прояснить шансы на получение разрешения, обращая внимание на распространенные аргументы от органов опеки.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

• родители должны получить согласие районного отдела опеки;
• оба родителя должны дать согласие на сделку;
• покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Семейным кодексом РФ;
• Гражданский кодексом РФ;
• Жилищный кодексом РФ;
• закон об опеке № 48 от 2008 года;
• закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.

Это:

• зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
• пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
• свидeтeльcтвo o poждeнии;
• выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
• кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
• спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: важно или нет?

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

1. Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
2. Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
3. Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:

1. Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
2. Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
3. Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
4. Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
5. Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
6. Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

• выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
• справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

• паспорта отца и матери (или опекунов);
• свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
• договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
• техпаспорт на продаваемую недвижимость;
• справка из БТИ об оценочной стоимости;
• выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
• извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
• предварительный договор на покупку новой квартиры;
• заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
• письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде. Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде. Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

• официальное трудоустройство;
• занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без покупки

Невозможно просто продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит не достигшему восемнадцатилетия ребенку.

Обладая с рождения полной правоспособностью, малолетние дети признаются законом ограниченно дееспособными, следовательно, особое внимание отводится защите их интересов.

Поскольку сами родители могут не знать всех тонкостей закона или намеренно пренебрегать ими, законодатель предписывает участие в сделках купли-продажи квартиры представителей органов опеки и попечительства.

Помимо прочего, для совершения такой сделки, потребуется получить нотариальное разрешение (лицензию).

Варианты продажи квартиры с долевой собственностью несовершеннолетнего ребенка

Хотя вариантов продажи обремененной долевой собственностью не достигшего 18 лет ребенка жилплощади много, можно выделить два общих случая:

• Семья не собирается приобретать новую квартиру после продажи старой. Как бы ни сложились обстоятельства, не достигший восемнадцати лет ребенок, должен получить равную отторгаемой долю в ином объекте недвижимости, к примеру, в квартире родителей мужа или жены;
• Приобретение новой квартиры в собственность осуществляется в одно время с продажей прежней. Доля ребенка в приобретаемой квартире сохраняется в полной мере, она может стать больше, но не меньше исходной.

В обоих случаях, родителям перед началом сделки следует озаботиться получением разрешения в органах опеки и попечительства, иначе договор купли-продажи будет расторгнут в ходе судебного заседания, а участники сделки понесут ответственность.

В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить бумагу, подтверждающую, что ребенок в итоге сделки получит долю, не меньшую исходной.

Чтобы сделка впоследствии не была отменена судом, родителям малолетнего собственника нужно заблаговременно уточнить у органов опеки и попечительства, можно ли продать квартиру, и какую недвижимость будет разрешено приобрести.

В частности, нельзя при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка в качестве нового жилья приобрести ему комнату: малолетнему гражданину нельзя как жить одному, так и делить комнату с родителями или одним из них.

Доля ребенка должна сохраняться в полной мере – как процентной (если было 50%, то и в новой квартире должно быть столько же), так и метрической (нельзя в новом жилье оформить на ребенка 7 м², если до этого было 12 м²). В противном случае, сделка не получит разрешения органов опеки и попечительства.

Порядок сбора и предоставления документов

В соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., если не достигшему 18 лет ребенку принадлежит доля собственности в недвижимости, перед ее продажей потребуется получить заверенное нотариусом разрешение.

Чтобы получить такое разрешение, иначе называемое лицензией, к нотариусу должны обратиться оба родителя. Если у них нет времени или желания утруждать себя формальностями, родители могут обратиться к юристу, оформив на его имя доверенность, дающую право действовать от их имени.

Закон особо подчеркивает, что необходимо участие и матери, и отца, однако, возможны ситуации, когда один из родителей, по той или иной причине, не может прийти, в частности:

• он умер;
• он пропал без вести;
• родители разведены и один из них не имеет возможности явиться к нотариусу;
• отец или мать не согласны с продажей доли ребенка.

Такие ситуации не являются безвыходными, в частности, для получения нотариально заверенной лицензии, будет достаточно, по ситуации, следующих документов:

• свидетельство о смерти одного из родителей;
• постановление суда о признании матери или отца пропавшей (пропавшим) без вести;
• судебное решение о лишении родительских прав;
• оформленное в письменном виде согласие второго родителя на осуществление сделки, оно должно быть также заверено у нотариуса или, если родитель находится за пределами России, консульством РФ, расположенным в соответствующей стране.

После получения нотариального разрешения, родители (или один из них) приступают к сбору документов, требующихся для получения согласия органов опеки и попечительства.

Перечень документов для предоставления лучше уточнить заранее, чтобы избежать необходимости собирать недостающие бумаги.

В список непременно входят:

• паспорта матери и отца ребенка (законных представителей или лиц, осуществляющих опеку);
• свидетельство о рождении не достигшего восемнадцатилетия ребенка и паспорт, если тому исполнилось 14 лет;
• свидетельство о браке родителей;
• свидетельство о расторжении брака, если имел место такой факт;
• заявление о получении разрешения (подписывается обоими родителями в присутствии сотрудника органов опеки и попечительства);
• согласие достигшего 14 лет ребенка на продажу своей доли в квартире;
• предварительный договор на покупку нового жилья с указанием отходящей в собственность ребенка доли;
• заблаговременно полученное нотариальное разрешение на продажу старой квартиры;
• технический паспорт старого жилья;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) на продаваемую родителями квартиру;
• выписки из домовых книг на приобретаемое и отчуждаемое жилье;
• выписки из лицевых счетов на обе квартиры;
• документ (квитанция) об уплате государственной пошлины.

Все вышеуказанные документы требуются органам опеки и попечительства для изучения законности совершаемой сделки.

По окончании исследования бумаг, родителям будет выдано разрешение на продажу и приобретение жилья, или будет отказано в выдаче такого разрешения.

Отказ в выдаче разрешения зависит от мнения инспектора и сложившейся в целом вокруг сделки ситуации, однако, собирающимся продать квартиру собственникам, необходимо представлять наиболее распространенные ситуации:

• в районе расположения приобретаемой квартиры нет необходимых элементов инфраструктуры (школы, детского сада);
• планируется приобрести еще не введенное в эксплуатацию жилье (в новостройке);
• в приобретаемой квартире нет удобств (канализации, системы подачи воды и т.д.) или их меньше, чем в продаваемой;
• имеющееся у собственников жилье продается полностью, в новое приобретается в рассрочку;
• в сделке одновременно присутствуют и дарение, и продажа недвижимости.

С другой стороны, склонить мнение органов опеки и попечительства на свою сторону родители могут, доказав, что новое жилье:

• расположено в более экологически чистой зоне или на территории с лучшим климатом;
• включено в лучшую, чем старое, инфраструктуру (ближе расположена школа или садик, больше необходимых магазинов, удобнее добираться до автобусных остановок);
• находится в районе, при переезде в который отец и/или мать в результате трудовой деятельности станут получать больший доход.

После получения одобрения органов опеки и попечительства, собственники могут договариваться с контрагентами о порядке завершения сделки.

При получении отказа в разрешении на осуществление сделки у родителей, в зависимости от ситуации, есть несколько вариантов действий:

• Указать представителю органов опеки и попечительства на неправильность принятого решения (например, если вместо основного договора купли-продажи представлен предварительный договор, это не является основанием для отказа);
• Оспорить отказ в суде. В этом случае, истец (родители ребенка или их законный представитель) подает соответствующее заявление с тем же пакетом документов, что он предоставлял в органы опеки и попечительства. Ответчиком выступает принявший решение об отказе орган;
• Ребенок может быть признанным полностью дееспособным с 16 лет, если он женится (или выйдет замуж), станет индивидуальным предпринимателем или официально устроится на рабочее место с полным соцпакетом. Тогда согласие органов опеки и попечительства уже не потребуется;
• Самый простой, но долгий способ – дождаться, пока ребенок достигнет 18 лет.

Если после продажи объекта недвижимости не планируется приобретать новое жилье, возможно, также с согласия органов опеки и попечительства, оформить на ребенка до 18 лет счет в банке и перевести на него денежный эквивалент доли собственности. Снять деньги с такого вклада может только сам ребенок по достижении совершеннолетия.

Порядок действий после подачи документов в органы опеки и попечительства:

• Дождаться выдачи разрешения на сделку или получения отказа. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение 14 дней со времени подачи собственниками заявления с пакетом документов;
• Проверить правильность составления документа. В выданном разрешении, помимо согласия органа, непременно приводятся адреса продаваемой и приобретаемой квартир;
• При получении разрешения, собственникам необходимо сняться с регистрационного учета. И если с выпиской родителей проблем не возникнет, выписать ребенка до 18 лет, является он собственником или нет, без согласия тех же органов невозможно. Если это условие нарушено, сделку не зарегистрируют в Регистрационной палате;
• Оформить и нотариально заверить основной договор купли-продажи вместе с актом приемки-передачи квартиры. Следует особенно тщательно отнестись к правильности составления этих бумаг;
• Подать в Регистрационную палату заявления на регистрацию обеих операций: приобретения нового жилья и продажи старого. Получить соответствующие выписки из ЕГРП;
• Встать на учет по новому месту жительства, представив необходимые документы в УФМС;
• Ознакомить органы опеки и попечительства с копиями договоров купли-продажи.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без опеки

Обойтись без разрешения на продажу находящейся в долевой собственности не достигшего 16 лет ребенка квартиры органов опеки и попечительства невозможно, несмотря на все старания родителей или опекунов ребенка.

Такое требование связано с необходимостью обеспечить неприкосновенность интересов ребенка и защитить его от нарушения прав, как намеренного, так и возникшего в результате неосторожных действий родителей или опекунов.

Шестнадцатилетний ребенок считается полностью дееспособным при выполнении одного или нескольких условий:

• он вступил в официально зарегистрированный брак;
• он открыл собственное дело и зарегистрировался как индивидуальный предприниматель;
• он официально устроился на работу с предоставлением полного соцпакета.

В таких случаях, получать согласие на сделку купли-продажи квартиры, долей в которой владеет ребенок, не нужно.

Как выписать несовершеннолетнего?

1. Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
2. Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
3. В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

Когда не нужно разрешение органов опеки

Проще всего продать квартиру, в которой живет подопечный, если он не является собственником, а только зарегистрирован (прописан) в квартире.

Наделять детей долями в квартире или делать собственниками квартиры не обязательно. Основные способы получения детьми долей в квартире это дарение, приватизация или покупка жилья с использованием материнского капитала. В этих случаях наделить детей долями вы обязаны по закону.

Но ребенок или недееспособный взрослый обязательно должны быть где-нибудь зарегистрированы (прописаны).

Регистрация ≠ Право собственности

Разрешение органов опеки нужно только если подопечный является собственником жилья или остался без попечения родителей.

Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно

Разрешение требуется только если в продаваемой квартире живет ребенок или недееспособный взрослый, у которого нет родителей или опекуна. Тогда перед продажей вы должны доказать органам опеки и попечительства, что можете зарегистрировать подопечного по другому адресу.

Если подопечный зарегистрирован в квартире, вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте

По закону ребенка нельзя выписывать в «никуда». Кроме того он должен быть обязательно зарегистрирован по одному адресу с кем-нибудь из родителей. Поэтому просто прописать его у бабушки не получится — там же должны быть зарегистрированы папа или мама. Важно, чтобы квартира, в которой будет зарегистрирован ребенок, не уступала старой квартире по площади, количеству комнат, условиям проживания (перерегистрироваться из двушки в коммуналку не получится).

Чтобы выписать ребенка из квартиры, обратитесь в паспортный стол или МФЦ и подайте следующие документы:

• паспорт одного из родителей;
• свидетельство о рождении или паспорт, если ребенку 14 лет;
• выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
• заявление и лист убытия в паспортном столе.

Как продать квартиру без встречной покупки

Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.

Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.

Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.

Если переезжаете в другой город, органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).

Если покупаете квартиру по договору долевого строительства, разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).

Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.

Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.

Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

• проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
• убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
• отследить количество и возраст детей.

V. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия. Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки. Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов. Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире. В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта. Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Похожие записи:

• Многодетные краснодарцы могут получить выплаты по нацпроекту «Демография»
• Государственный заказ и сфера его применения
• Пенсия жителям блокадного Ленинграда в 2023 году