Взыскание неустойки с застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно материалам дела, между Зиньковой Е.С. (участник долевого строительства) и ООО Специализированный Застройщик “Гефест-Инвест” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одном из районов Московской области. Объект долевого строительства, который должен был передать застройщик по условиям договора – благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания. Сторонами договора был согласован срок передачи объекта долевого строительства до 30 июля 2019 г. Фактически квартира была передана Зиньковой Е.С. 19 февраля 2020 г.

Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?

Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.

Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

• Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
• Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
• Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
• Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.

ВС РФ допустил взыскание с застройщика затрат на аренду жилья дольщиком

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

А теперь предлагаем вам познакомиться с ответами на самые распространенные среди дольщиков вопросы и, возможно, среди них вы найдете актуальный для себя.
На вопросы отвечает эксперт в области жилищного строительства компании Advisor.

— Как правило, вся процедура занимает в среднем 1 год. Проводимая по ходатайству застройщика судебная экспертиза дополнительно затягивает процесс примерно на 4-5 месяцев. Если она не проводится (что обычно является исключением из правил), то процедура занимает до полугода.

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Как возместить расходы на аренду жилья, если застройщик задержал сдачу дома?

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

---

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.

Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.

Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.

Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.

К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.

Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.

В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.

Застройщику предоставляется 10 дней, чтобы ответить на претензию о неустойке. Если заявление было отправлено почтой, то период начинают отсчитывать с даты вручения письма адресату. Организация может удовлетворить запрос, проигнорировать его или отказать заявителю. Если по истечении срока, обозначенного в претензии, на банковский счет дольщика не поступила денежная компенсация, следует обратиться за взысканием неустойки с застройщика в суд.

В судебном порядке дольщик может предъявить к застройщику требование уплатить не только неустойку, но и пени и штрафы, судебные издержки, моральный вред, расходы на оплату услуг адвоката и государственную пошлину.

На первом этапе требуется составить исковое заявление. У дольщика часто возникает вопрос, кому адресовать претензию. Следует знать, что ответчиком всегда выступает застройщик, даже если в договоре в качестве второго участника фигурирует посредник, агент или ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Именно на строительную компанию возложена обязанность вовремя передать жилую площадь клиенту.

Исковое заявление практически идентично требованию о добровольном возмещении убытков. Но в него можно включить дополнительные позиции, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав потребителей»:

• возмещение морального вреда;
• взыскание штрафа, равного 50% от размера неустойки, назначенного судебными органами, если до суда к компании предъявляли требование о добровольной выплате компенсации;
• арендную плату за жилую площадь, которую снимал истец до получения собственной квартиры;
• все судебные издержки, которые в случае завершения дела в пользу истца оплачивает ответчик.

В расходы можно включить доказанную упущенную выгоду и подтвержденные расходы. Например, часто объект оплачен за счет заемных средств банка, и договор ипотеки предусматривает повышенные проценты в период до подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае дольщик может потребовать с компании вместе со штрафом сумму, равную разнице между стандартной и повышенной процентной ставкой.

Исковое заявление оформляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального кодекса. Претензия к застройщику должна содержать следующую информацию:

• наименование судебного органа, в который направлено дело;
• сведения о заявителе;
• данные об ответчике;
• факты нарушения условий договора с указанием конкретных пунктов соглашения;
• требования взыскать неустойку и другие убытки с недобросовестной строительной компании.

После просительного раздела оформляется список приложения, в котором обычно указывают расчет убытков и штрафов. В конце искового заявления дольщик ставит дату и подпись.

Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки

В Гражданском кодексе, действующем в Российской Федерации, дано чёткое определение понятию убытков. Но расходы бывают разными. Первый и наиболее распространённый вид убытков – реальный ущерб, то есть затраты на восстановление нарушенных законных прав либо имущества после его утраты, порчи или повреждения. Второй вид – упущенная выгода, под которой подразумеваются доходы, которые дольщик мог бы получить от объекта недвижимости при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

В правовой и судебной практике в судах общей юрисдикции некоторых европейских стран существует несколько иная классификация: обычные убытки и особые. При обычных не надо доказывать несение расходов, так как они возникли из-за невыполнения условий договора застройщиком. Особые убытки являются косвенными, то есть понесёнными пострадавшей стороной по причинам, связанным с невыполнением обязательств другой стороной соглашения, но зависящими от незаконных и противоправных действий застройщика не напрямую (косвенно).

В досудебной и судебной практике в РФ есть различные случаи: обманутые дольщики пытаются возмещать любые убытки, которые несут в связи с просрочкой сдачи жилого объекта долевого участия и его передачи в собственность. Но по факту далеко не все расходы подлежат возмещению в полном объёме. Во-первых, судьи нередко становятся на защиту застройщиков. Во-вторых, оказывающий адвокатские или юридические услуги специалист может оказаться некомпетентным и оказать помощь не квалифицировано. В-третьих, у истца может не оказаться достаточно доказательств причинно-следственной связи между причинёнными убытками и действиями застройщика.

И всё же в судебной практике рассматриваются различные дела, в которых фигурируют такие виды убытков:

• переплата в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту, выданному банком на покупку строящейся квартиры в новостройке (или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора);
• оплата аренды квартиры или иного жилья, которое лицо снимает до момента сдачи объекта строительства застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья (причинение морального вреда покупателю квартиры);
• упущенная выгода, которая могла быть получена при ведении бизнеса (например, если дольщик намеревался сдать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях);
• подорожание отделочных материалов за период просрочки передачи квартиры, передаваемой застройщиком в рамках договора долевого участия.

Ниже рассмотрены наиболее распространённые в РФ виды убытков, которые реально и достаточно просто возместить в процессе досудебного (мирного) взаимодействия (урегулирования) с застройщиком или в процессе судебного разбирательства. Убытки возмещаются добровольно по требованию (по претензии) участника долевого строительства (гражданина или индивидуального предпринимателя) или же по решению суда.

Наиболее часто возникают расходы на найм жилья, и именно такие убытки в большинстве случаев возмещаются. Но чтобы получить от застройщика положенную компенсацию, нужно доказать причинно-следственную связь, то есть официально подтвердить, что необходимость аренды жилой площади (и несение расходов на нее) была вызвана именно невозможностью проживать в строящемся доме в непереданной вовремя квартире.

Суд становится на защиту истца (дольщика) в следующих случаях:

• арендная плата вносится своевременно, и в наличии имеются документы-подтверждения: расписка от владельца в получении средств, оплаченные квитанции либо платёжные поручения;
• подтверждения действительного проживания по месту найма (квитанции по уплате ЖКХ);
• участник долевого строительства в арендуемом жилье зарегистрирован временно или постоянно (временная регистрация подойдёт, если адрес регистрации дольщика находится в другом регионе России);
• истцом доказано отсутствие возможности проживания по месту его регистрации в связи с его значительным удалением от места работы);
• обоснование причины неизбежной необходимости аренды жилья (отсутствие квартиры во владении или нахождение недвижимой собственности в другом российском субъекте);
• корреспонденция, высылаемая застройщиком по почте, поступает по адресу арендуемого жилья;
• в договоре найма ничего не говорится о мебели, и снимаемая квартира по характеристикам аналогична объекту долевого строительства;
• период аренды напрямую связан со сроками сдачи недвижимости по ДДУ (например, жильё арендовано после просрочки сдачи, или договор найма должен был быть расторгнут арендодателем по прошествии периода долевого строительства).

При таких обстоятельствах дольщик имеет большие шансы на удовлетворение своих законных интересов в суде. В практике в данных ситуациях судьи выносят решения о возмещении застройщиками убытков и покрытии расходов в полном размере. То есть истец получает всю сумму, израсходованную на аренду квартиры за период просрочки передачи квартиры или апартаментов.

Чтобы выиграть дело в суде и добиться взыскания стоимости аренды жилья, необходимо доказать, что запрашиваемая в качестве компенсации сумма потрачена именно по вине застройщика. И если расходы на найм судом не будут признаны убытками, тогда истец ничего не получит.

Причём зачастую решения первой инстанции (как правило, городского или районного суда) и суда апелляционной инстанции совпадают. То есть если нижестоящий суд полноценно рассмотрит доказательства, которые предоставляет дольщик, и вынесет решение в виде отказа в возмещении убытков, то и постановление апелляционного инстанции по на жалобу дольщика будет таким же. И основной процесс доказывания происходит непосредственно в городском или районном суде – именно там решаются большинство дел по взысканию убытков с застройщиков.

Риски отказного решения суда увеличиваются в определённых ситуациях. Рассмотрим их:

• в собственности дольщика есть иное помещение (особенно находящееся в пределах субъекта, в котором расположен дом, сдаваемый по ДДУ);
• у дольщика есть регистрация (или временная, или постоянная) в регионе места работы;
• дольщику не удалось убедить суд, что он на самом деле не может проживать в помещении по адресу, по которому зарегистрирован;
• в суд не представлены доказательства того, что дольщик живёт именно в снимаемой квартире;
• снимается чужая жилая собственность вместе с мебелью и оборудованием, а объект долевого строительства передается с черновой отделкой или даже без нее;
• арендатор не подтвердил внесение регулярной и своевременной арендной платы за помещение (или запрашиваемая величина взыскания убытков по ДДУ намеренно завышена);
• направляемые застройщиком письма не были получены дольщиком по адресу арендуемой недвижимости.

Что касается взыскания убытков, понесённых в результате неполученной выгоды, то в судебной практике не так часто встречаются подобные дела, выигранные адвокатами или юристами, поскольку обычно квартиры в многоквартирных домах являются жилыми помещениями, а не коммерческими, используемыми для бизнеса и извлечения доходов.

Многие дольщики приобретают объекты строительства в ипотеку. И ставка по ипотечному кредиту в период строительства помещения обычно на несколько пунктов выше, чем после сдачи квартиры и регистрации владельца в ней. То есть собственник, не получающий жилую собственность в период, зафиксированный в ДДУ, переплачивает по вине застройщика.

Взыскание переплаченных процентов по ипотеке с застройщика возможно, если разница в процентных ставках действительно имеется. Суды часто встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их требования по возмещению убытков в рамках договоров долевого участия.

Если дольщик рассчитывает на взыскание выплачиваемых процентов по ипотеке с застройщика за весь срок кредита, это будет сложно, ведь гражданин сам решил использовать кредитные средства на приобретение помещения. Но всё же если ипотечный кредит был получен конкретно на оплату приобретаемой недвижимости в новостройке, а договор долевого участия расторгнут в связи с бездействием компании, занимающейся строительством и не исполнившей свои обязательства, то суд может счесть взыскание законным и правомерным.

Иногда дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор без согласия другой стороны (в том числе через суд). Расторжение договора долевого участия возможно в двух ситуациях:

1. При несоблюдении застройщиком сроков сдачи помещений по ДДУ, если период задержки передачи квартиры по акту составляет больше двух месяцев.
2. Если объект построен ненадлежащего качества, что подтверждается специальной технической службой в ходе строительной экспертизы: квартира не соответствует проекту и изначально заявленным характеристикам, введена в эксплуатацию с явными нарушениями градостроительных и иных норм, имеет существенные неустранимые дефекты. Если застройщик отказывает в исправлении ошибок, владелец может устранить их своими силами, а потом компенсировать расходы на ремонт помещения. Но важно не подписывать акт приема-передачи квартиры/апартаментов, так как после его подписания будет сложнее доказать наличие дефектов в квартире и свою правоту.

После расторжения договора можно возместить убытки двумя способами. Первый наиболее популярный вариант – потребовать от застройщика компенсировать разницу между суммой, потраченной на квартиру в момент заключения ДДУ, и ценой такого же жилого объекта на момент расторжения и прекращения действия соглашения. Но актуальная стоимость продажи помещения должна устанавливаться при судебной экспертизе, а дольщик должен доказать, что расторгнул договор именно из-за действий застройщика, а не из-за потери интереса к квартире.

Второй способ – возмещение через суд не полученной выгоды. Но такие убытки можно возместить, если по ДДУ покупалась недвижимость коммерческой категории, а владелец действительно упустил возможный доход. Для подтверждения можно предоставить предварительный договор аренды, который заключен на период, стартующий с даты сдачи жилой собственности в эксплуатацию.

Другие убытки взыскиваются с застройщиков через суд гораздо реже, нежели описанные выше. Но всё же в судебной практике есть отдельные случаи. Так, дольщики пытаются добиться взыскания расходов за устранение недостатков своими силами. Например, если черновая отделка выполнена некачественно, можно доказать это независимой экспертизой и вместе с её результатами предъявить в суд квитанции об оплате отделочных работ, выполненных сторонней организацией.

Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

У дольщиков, которые являются физическими лицами и проживают в столице, Московской области и иных субъектах РФ, нередко возникают проблемы в сфере ДДУ. Некоторые споры решаются только через суд, что требует предварительной подготовки и особого профессионального подхода.

Но, прежде чем обратиться в суд, нужно узнать свои права и обязанности застройщика. Можно искать и просматривать информационные видео в интернете, самостоятельно изучать право и законодательство, оставлять заявки на разных сайтах с вопросами, пытаться получить подробную бесплатную консультацию по телефону и даже обращаться к добрым друзьям за советами.

Однако, очевидно, что человеку, столкнувшемуся с необходимостью взыскания неустойки или убытков с застройщика, необходима квалифицированная юридическая помощь, а не самостоятельные усилия. Суд может отказать собственнику квартиры в удовлетворении его требований, в результате чего не удастся ничего взыскать с застройщика, понеся при этом дополнительные расходы денег и времени. Кроме того, в судебной практике часто применяются сроки исковой давности, которые применительно к взысканию убытков составляют не более трех лет (а иногда и меньше, например 1 год – при оспоримых сделках). В случае истечения такого срока будет невозможно отстоять права физического лица – стороны ДДУ при любых нарушениях по вине застройщика.

Есть и иные последствия бездействия или необдуманных действий. Например, такие как нарушение конфиденциальности (утечка) персональных данных (контактов, паспортных сведений). Или крупные расходы дольщика на несение судебных расходов до окончания судебного процесса (например, при оспаривании экспертизы со стороны застройщика). Еще одно нередкое следствие непрофессионального подхода в судебных спорах – это невозможность взыскания убытков по ДДУ по причине пропуска срока исковой давности.

При начале процедуры банкротства застройщик не только не возместит всю сумму неустойки и убытков, но и может даже не смочь осуществить передачу квартиры, ведь финансово застройщик признается несостоятельным.

С учётом возможных рисков и в связи с безусловной пользой профессиональной работы по делу в суде, рекомендуем Вам начать свой процесс получения денежных средств от застройщика с консультации опытного и высококвалифицированного юриста, который поможет отстоять ваши права и добиться взыскания убытков и неустоек с недобросовестного застройщика. Компетентные юристы и адвокаты, имеющие опыт работы с судебными исками к застройщикам помогут добиться честного и справедливого результата рассмотрения вашего вопроса. Стоит доверять только проверенным специалистам, имеющим положительные отзывы и самую лучшую репутацию на рынке юридических услуг.

Если вам удастся получить положительное решение суда на взыскание убытков при просрочке завершения строительства и невыполнении (или недобросовестном выполнении) застройщиком условий ДДУ, то после судебного решения и определения размера компенсации ответчику (застройщику) будет предъявлен исполнительный лист, по которому последний должен будет вернуть вам указанную в иске сумму. В случае если назначенная сумма не соответствует желаемой и требуемой истцом в суде, то чтобы обжаловать решение суда необходимо будет подготовить и подать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Подготовить ее Вам поможет грамотный юрист, имеющий актуальную успешную практику.

От самого дольщика, заключившего ДДУ, требуется только предоставить документацию, подтверждающую его права и основания для взыскания убытков застройщиком по договору долевого участия. Ведь, как показывает практика, заявить в суд лично и потребовать взыскания убытков при просрочке передачи квартиры явно недостаточно для успешного разрешения спора в пользу истца.

Надеемся, что данная публикация позволит Вам правильно сориентироваться и записаться на встречу и консультацию в ГК Лигал Мил. И если вы хотите действовать прямо сейчас – позвоните нам, специалист ответит на все возникшие вопросы и разъяснит оптимальный порядок Ваших дальнейших действий.

Взыскание убытков с застройщика по дефектам и строительным недостаткам есть самая перспективная и популярная в 2020 году тема. Построить жилой дом с квартирами без недостатков практически нереально для любого застройщика. Строительная досудебная экспертиза выявит массу отклониений по ГОСТАМ и СНИПАМ. Это большие деньги. Кроме того Постановление правительства 423 от 2 апреля 2020 не распространяется на взыскание убытков.

Если есть договор найма, его обязательно нужно показать нашему юристу. Шансы признать убытками расходы по найму жилого помещения существенно возрасли с 2020 года особенно в следующих случаях:

• дольщик имеет в собственности квартиру или постоянную регистрацию за пределами города в котором оформлена квартира по ДДУ;
• в договоре найма нет упоминания про мебель и снимаемое жилье имеет сходные параметры с квартирой по ДДУ;
• есть доказательства оплаты по договору найма (расписки или чеки, если денежные средства поступали на банковскую карточку наймодателя).
• есть справка с места работы, подтверждающая, что снимаемая квартира находится в том же городе (для дольщиков, зарегистрированных в других субъектах РФ).
• наличие выписки из ЕГРН об отсутствии у истца на территории Москвы и Московской области недвижимости на праве собственности (доказывает необходимость найма квартиры на период просрочки).

Как только возникла просрочка по ДДУ уже со следующего дня, когда возникла задолженность уже можно ставить вопрос о неустойке.

Но нужно понимать, что размер неустойки рассчитывается до момента фактической передачи квартиры. И если вы понимаете, что квартира вам будет передана, к примеру, через 3 месяца, то можно готовиться взыскивать неустойку заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приёма-передачи квартиры. Готовиться лучше за 1-2 месяца. Почему? Потому что суды у нас по таким делам всё равно не быстрые. Суды рассматривают такие дела в срок не менее чем 3 месяца. Поэтому к моменту когда вы придете на судебное заседание, вы к этому моменту уже успеете принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточните требования по сумме неустойки — до того дня когда вы фактически приняли квартиру.

Поэтому начинать досудебное урегулирование спора, писать претензии и обращаться с иском в суд нужно заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные сроки на урегулирование. Например, прописывает, что срок рассмотрения претензии 20 рабочих дней. А это по сути уже календарный месяц. И только по прошествии месяца вы получите право обращаться в суд.

Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.

Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.

Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.

Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

НАЙДЕНЫ СЕКРЕТЫ ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДДУ

Вы также можете взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу дольщика суммы неустойки и компенсации морального вреда. Наш калькулятор рассчитывает сумму штрафа, исходя из заявленной неустойки, без учета взыскания компенсации морального вреда.

Решили пойти по сложному пути и самостоятельно разобраться во всех нюансах процедуры взыскания неустойки с застройщика? Для Вас я попробую расписать по шагам действия, необходимые для достижения лучшего результата:

Для получения с застройщика штрафа, составляющего 50% от суммы неустойки, Вам необходимо предварительно выставить ему претензию. Делать это лучше всего по почте России с описью вложения. Так у Вас будут неопровержимые доказательства существования этой претензии.

Отправлять претензию необходимо на актуальный юридический адрес застройщика. В договоре долевого участия адрес указан, но лучше перепроверить его, запросив выписку из ЕГРЮЛ. Для этого Вам потребуется ИНН, который также указан в реквизитах ДДУ.

Как только письмо будет получено адресатом, информация об этом появится на сайте почты России. Подать иск можно не раньше, чем через 10 дней о этой даты.

Стоит заранее выбрать суд, в который Вы будете подавать иск о взыскании неустойки. Для этого мы рекомендуем изучить судебную практику в сфере взыскания неустойки по ДДУ в доступных судах. На выбор Вам предоставлены суды по месту:

• жительства или пребывания истца;
• нахождения организации Застройщика;
• заключения и исполнения договора;
• нахождения филиала или представительства организации (если иск вытекает из деятельности этого представительства или филиала).

Помните, от выбора суда зависит сумма неустойки, которую Вы получите. Разница может быть существенной. Постарайтесь правильно подобрать суд.

В случае, когда изучать судебную практику нет времени или желания, мы рекомендуем остановить свой выбор на суде по месту Вашего жительства. Судья по адресу нахождения организации застройщика может быть знаком с ним (даже в качестве ответчика) и проявить лояльность, что скажется на сумме неустойки.

Итак, Вы выбрали суд и правильно составили заявление. Теперь необходимо его подать. Лучше всего делать это напрямую судье на приеме. Уточнить график и записаться на прием можно в канцелярии суда. Обязательно обратитесь к судье с просьбой посмотреть иск на ошибки. Если ошибок нет — отлично.

Взыскание убытков с застройщика. Практика судов. Советы адвоката.

Очевидно, что возникновение убытков у пострадавшей стороны гражданско-правового договора долевого участия, то есть у дольщика связано с нарушением своих обязательств по договору контрагентом этой стороны, то есть застройщиком. Однако, сам факт наличия убытков, возникших у дольщика, еще не означает автоматического возложения на застройщика обязанности их возместить. Хотя обязанность застройщика возместить убытки (причем сверх неустойки) прямо предусмотрена статьей 10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», существует множество нюансов и подводных камней, которые нужно учитывать, чтобы получить заветное решение суда о взыскании с застройщика убытков.

Виды взыскиваемых убытков по ДДУ

В Гражданском кодексе, действующем в Российской Федерации, дано чёткое определение понятию убытков. Но расходы бывают разными. Первый и наиболее распространённый вид убытков – реальный ущерб, то есть затраты на восстановление нарушенных законных прав либо имущества после его утраты, порчи или повреждения. Второй вид – упущенная выгода, под которой подразумеваются доходы, которые дольщик мог бы получить от объекта недвижимости при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

В правовой и судебной практике в судах общей юрисдикции некоторых европейских стран существует несколько иная классификация: обычные убытки и особые. При обычных не надо доказывать несение расходов, так как они возникли из-за невыполнения условий договора застройщиком. Особые убытки являются косвенными, то есть понесёнными пострадавшей стороной по причинам, связанным с невыполнением обязательств другой стороной соглашения, но зависящими от незаконных и противоправных действий застройщика не напрямую (косвенно).

В досудебной и судебной практике в РФ есть различные случаи: обманутые дольщики пытаются возмещать любые убытки, которые несут в связи с просрочкой сдачи жилого объекта долевого участия и его передачи в собственность. Но по факту далеко не все расходы подлежат возмещению в полном объёме. Во-первых, судьи нередко становятся на защиту застройщиков. Во-вторых, оказывающий адвокатские или юридические услуги специалист может оказаться некомпетентным и оказать помощь не квалифицировано. В-третьих, у истца может не оказаться достаточно доказательств причинно-следственной связи между причинёнными убытками и действиями застройщика.

И всё же в судебной практике рассматриваются различные дела, в которых фигурируют такие виды убытков:

• переплата в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту, выданному банком на покупку строящейся квартиры в новостройке (или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора);
• оплата аренды квартиры или иного жилья, которое лицо снимает до момента сдачи объекта строительства застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья (причинение морального вреда покупателю квартиры);
• упущенная выгода, которая могла быть получена при ведении бизнеса (например, если дольщик намеревался сдать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях);
• подорожание отделочных материалов за период просрочки передачи квартиры, передаваемой застройщиком в рамках договора долевого участия.

Ниже рассмотрены наиболее распространённые в РФ виды убытков, которые реально и достаточно просто возместить в процессе досудебного (мирного) взаимодействия (урегулирования) с застройщиком или в процессе судебного разбирательства. Убытки возмещаются добровольно по требованию (по претензии) участника долевого строительства (гражданина или индивидуального предпринимателя) или же по решению суда.

Увеличенные проценты по ипотеке

Многие дольщики приобретают объекты строительства в ипотеку. И ставка по ипотечному кредиту в период строительства помещения обычно на несколько пунктов выше, чем после сдачи квартиры и регистрации владельца в ней. То есть собственник, не получающий жилую собственность в период, зафиксированный в ДДУ, переплачивает по вине застройщика.

Взыскание переплаченных процентов по ипотеке с застройщика возможно, если разница в процентных ставках действительно имеется. Суды часто встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их требования по возмещению убытков в рамках договоров долевого участия.

Если дольщик рассчитывает на взыскание выплачиваемых процентов по ипотеке с застройщика за весь срок кредита, это будет сложно, ведь гражданин сам решил использовать кредитные средства на приобретение помещения. Но всё же если ипотечный кредит был получен конкретно на оплату приобретаемой недвижимости в новостройке, а договор долевого участия расторгнут в связи с бездействием компании, занимающейся строительством и не исполнившей свои обязательства, то суд может счесть взыскание законным и правомерным.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой.

Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.

Как возместить расходы на аренду жилья, если застройщик задержал сдачу дома?

Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.

Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

---

Понятие убытков существует в разных сферах жизни, а именно в трудовых, налоговых, финансовых, гражданских, коммерческих и иных правоотношениях. Присутствует оно и в сфере строительства, а именно в договорах долевого участия. Из-за нарушения срока передачи помещений (квартир/ апартаментов) по вине застройщика у дольщиков часто возникают расходы, компенсация которых возможна в соответствии с законодательством России. Права участников долевого строительства надежно защищены.

В законодательстве, действующем на всей территории РФ и регулирующем правоотношения по договорам долевого участия, отмечено, что застройщик обязан возместить покупателям возникающие убытки. В 15-ой статье Гражданского кодекса (ГК), прописано, что лицо, чьи права были нарушены, имеет право требовать полное возмещение понесённых убытков, если договором или законом не предусматриваются меньшие размеры возмещения. Во второй части этой же статьи отмечено, что под убытками понимаются все расходы, которые пострадавшая сторона произвела или должна будет произвести для восстановления либо нарушенных прав, либо утерянного или повреждённого имущества, либо неполученных доходов.

Федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» обеспечивает защиту прав дольщиков. Он устанавливает и определяет, что застройщик при невыполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору долевого участия обязан уплатить не только неустойки (пени, штрафы), спровоцированные нарушением срока передачи квартиры, но и причинённые сверх неустойки убытки. То есть строительная компания обязуется компенсировать расходы, возникшие у участника ДДУ из-за несвоевременного строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Дольщик является потребителем – клиентом застройщика и покупателем недвижимости. Поэтому еще одним законом — «О защите прав потребителей» — предусмотрено, что любой гражданин может требовать возврата денежных средств, потерянных по причине продления срока строительства застройщиком (то есть из-за задержки получения квартиры).

Перечисленные законы и статьи ГК действуют на территории РФ во всех субъектах и населённых пунктах, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города. Законодательство едино и действительно и для всех застройщиков России.

Полезно знать! Дольщики имеют право взыскивать неустойки (штрафы и пени) за просрочку сдачи застройщиком объекта долевого участия (нарушение срока передачи владельцу), и они выплачиваются гораздо чаще, чем компенсации убытков. Дело в том, что расходы и их возникновение по вине строительной организации нужно доказать. А право дольщика на неустойку возникает по условиям договора долевого участия автоматически с самого первого дня периода задержки сдачи квартиры застройщиком.

В Гражданском кодексе, действующем в Российской Федерации, дано чёткое определение понятию убытков. Но расходы бывают разными. Первый и наиболее распространённый вид убытков – реальный ущерб, то есть затраты на восстановление нарушенных законных прав либо имущества после его утраты, порчи или повреждения. Второй вид – упущенная выгода, под которой подразумеваются доходы, которые дольщик мог бы получить от объекта недвижимости при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

В правовой и судебной практике в судах общей юрисдикции некоторых европейских стран существует несколько иная классификация: обычные убытки и особые. При обычных не надо доказывать несение расходов, так как они возникли из-за невыполнения условий договора застройщиком. Особые убытки являются косвенными, то есть понесёнными пострадавшей стороной по причинам, связанным с невыполнением обязательств другой стороной соглашения, но зависящими от незаконных и противоправных действий застройщика не напрямую (косвенно).

В досудебной и судебной практике в РФ есть различные случаи: обманутые дольщики пытаются возмещать любые убытки, которые несут в связи с просрочкой сдачи жилого объекта долевого участия и его передачи в собственность. Но по факту далеко не все расходы подлежат возмещению в полном объёме. Во-первых, судьи нередко становятся на защиту застройщиков. Во-вторых, оказывающий адвокатские или юридические услуги специалист может оказаться некомпетентным и оказать помощь не квалифицировано. В-третьих, у истца может не оказаться достаточно доказательств причинно-следственной связи между причинёнными убытками и действиями застройщика.

И всё же в судебной практике рассматриваются различные дела, в которых фигурируют такие виды убытков:

• переплата в связи с затянувшимся погашением процентов по ипотечному кредиту, выданному банком на покупку строящейся квартиры в новостройке (или в связи с повышением ставки по условиям кредитного договора);
• оплата аренды квартиры или иного жилья, которое лицо снимает до момента сдачи объекта строительства застройщиком;
• расходы на восстановление психического здоровья (причинение морального вреда покупателю квартиры);
• упущенная выгода, которая могла быть получена при ведении бизнеса (например, если дольщик намеревался сдать объект недвижимости в аренду или использовать в предпринимательских целях);
• подорожание отделочных материалов за период просрочки передачи квартиры, передаваемой застройщиком в рамках договора долевого участия.

Ниже рассмотрены наиболее распространённые в РФ виды убытков, которые реально и достаточно просто возместить в процессе досудебного (мирного) взаимодействия (урегулирования) с застройщиком или в процессе судебного разбирательства. Убытки возмещаются добровольно по требованию (по претензии) участника долевого строительства (гражданина или индивидуального предпринимателя) или же по решению суда.

Наиболее часто возникают расходы на найм жилья, и именно такие убытки в большинстве случаев возмещаются. Но чтобы получить от застройщика положенную компенсацию, нужно доказать причинно-следственную связь, то есть официально подтвердить, что необходимость аренды жилой площади (и несение расходов на нее) была вызвана именно невозможностью проживать в строящемся доме в непереданной вовремя квартире.

Суд становится на защиту истца (дольщика) в следующих случаях:

• арендная плата вносится своевременно, и в наличии имеются документы-подтверждения: расписка от владельца в получении средств, оплаченные квитанции либо платёжные поручения;
• подтверждения действительного проживания по месту найма (квитанции по уплате ЖКХ);
• участник долевого строительства в арендуемом жилье зарегистрирован временно или постоянно (временная регистрация подойдёт, если адрес регистрации дольщика находится в другом регионе России);
• истцом доказано отсутствие возможности проживания по месту его регистрации в связи с его значительным удалением от места работы);
• обоснование причины неизбежной необходимости аренды жилья (отсутствие квартиры во владении или нахождение недвижимой собственности в другом российском субъекте);
• корреспонденция, высылаемая застройщиком по почте, поступает по адресу арендуемого жилья;
• в договоре найма ничего не говорится о мебели, и снимаемая квартира по характеристикам аналогична объекту долевого строительства;
• период аренды напрямую связан со сроками сдачи недвижимости по ДДУ (например, жильё арендовано после просрочки сдачи, или договор найма должен был быть расторгнут арендодателем по прошествии периода долевого строительства).

При таких обстоятельствах дольщик имеет большие шансы на удовлетворение своих законных интересов в суде. В практике в данных ситуациях судьи выносят решения о возмещении застройщиками убытков и покрытии расходов в полном размере. То есть истец получает всю сумму, израсходованную на аренду квартиры за период просрочки передачи квартиры или апартаментов.

Чтобы выиграть дело в суде и добиться возмещения стоимости аренды жилья, необходимо доказать, что запрашиваемая в качестве компенсации сумма потрачена именно по вине застройщика. И если расходы на найм судом не будут признаны убытками, тогда истец ничего не получит.

Причём зачастую решения первой инстанции (как правило, городского или районного суда) и суда апелляционной инстанции совпадают. То есть если нижестоящий суд полноценно рассмотрит доказательства, которые предоставляет дольщик, и вынесет решение в виде отказа в возмещении убытков, то и постановление апелляционного инстанции по на жалобу дольщика будет таким же. И основной процесс доказывания происходит непосредственно в городском или районном суде – именно там решаются большинство дел по взысканию убытков с застройщиков.

Риски отказного решения суда увеличиваются в определённых ситуациях. Рассмотрим их:

• в собственности дольщика есть иное помещение (особенно находящееся в пределах субъекта, в котором расположен дом, сдаваемый по ДДУ);
• у дольщика есть регистрация (или временная, или постоянная) в регионе места работы;
• дольщику не удалось убедить суд, что он на самом деле не может проживать в помещении по адресу, по которому зарегистрирован;
• в суд не представлены доказательства того, что дольщик живёт именно в снимаемой квартире;
• снимается чужая жилая собственность вместе с мебелью и оборудованием, а объект долевого строительства передается с черновой отделкой или даже без нее;
• арендатор не подтвердил внесение регулярной и своевременной арендной платы за помещение (или запрашиваемая величина намеренно завышена);
• направляемые застройщиком письма не были получены дольщиком по адресу арендуемой недвижимости.

В судебной практике не так часто встречаются подобные дела, выигранные адвокатами или юристами, поскольку обычно квартиры в многоквартирных домах являются жилыми помещениями, а не коммерческими, используемыми для бизнеса и извлечения доходов.

Многие дольщики приобретают объекты строительства в ипотеку. И ставка по ипотечному кредиту в период строительства помещения обычно на несколько пунктов выше, чем после сдачи квартиры и регистрации владельца в ней. То есть собственник, не получающий жилую собственность в период, зафиксированный в ДДУ, переплачивает по вине застройщика.

Взыскание переплаченных процентов по ипотеке с застройщика возможно, если разница в процентных ставках действительно имеется. Суды часто встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их требования по возмещению убытков в рамках договоров долевого участия.

Если дольщик рассчитывает на взыскание выплачиваемых процентов по ипотеке с застройщика за весь срок кредита, это будет сложно, ведь гражданин сам решил использовать кредитные средства на приобретение помещения. Но всё же если ипотечный кредит был получен конкретно на оплату приобретаемой недвижимости в новостройке, а договор долевого участия расторгнут в связи с бездействием компании, занимающейся строительством и не исполнившей свои обязательства, то суд может счесть взыскание законным и правомерным.

Иногда дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор без согласия другой стороны (в том числе через суд). Расторжение договора долевого участия возможно в двух ситуациях:

1. При несоблюдении застройщиком сроков сдачи помещений по ДДУ, если период задержки передачи квартиры по акту составляет больше двух месяцев.
2. Если объект построен ненадлежащего качества, что подтверждается специальной технической службой в ходе строительной экспертизы: квартира не соответствует проекту и изначально заявленным характеристикам, введена в эксплуатацию с явными нарушениями градостроительных и иных норм, имеет существенные неустранимые дефекты. Если застройщик отказывает в исправлении ошибок, владелец может устранить их своими силами, а потом компенсировать расходы на ремонт помещения. Но важно не подписывать акт приема-передачи квартиры/апартаментов, так как после его подписания будет сложнее доказать наличие дефектов в квартире и свою правоту.

После расторжения договора можно возместить убытки двумя способами. Первый наиболее популярный вариант – потребовать от застройщика компенсировать разницу между суммой, потраченной на квартиру в момент заключения ДДУ, и ценой такого же жилого объекта на момент расторжения и прекращения действия соглашения. Но актуальная стоимость продажи помещения должна устанавливаться при судебной экспертизе, а дольщик должен доказать, что расторгнул договор именно из-за действий застройщика, а не из-за потери интереса к квартире.

Второй способ – возмещение через суд не полученной выгоды. Но такие убытки можно возместить, если по ДДУ покупалась недвижимость коммерческой категории, а владелец действительно упустил возможный доход. Для подтверждения можно предоставить предварительный договор аренды, который заключен на период, стартующий с даты сдачи жилой собственности в эксплуатацию.

Другие убытки взыскиваются с застройщиков через суд гораздо реже, нежели описанные выше. Но всё же в судебной практике есть отдельные случаи. Так, дольщики пытаются добиться возврата расходов за устранение недостатков своими силами. Например, если черновая отделка выполнена некачественно, можно доказать это независимой экспертизой и вместе с её результатами предъявить в суд квитанции об оплате отделочных работ, выполненных сторонней организацией.

ВС обязал опоздавшего застройщика компенсировать дольщику аренду жилья

По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.

Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.

«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.

«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.

Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?

Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:

1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.

2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.

3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.

За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.

Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.

Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.

Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.

Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи

Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.

После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.

Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.

Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.

Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.

Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.

Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.

К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.

Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.

Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.

Похожие записи:

• Продал автомобиль, а новый владелец не ставит на учёт – что делать?
• Дополнительный оплачиваемый отпуск в 2023 году
• Поводы и основания для возбуждения уголовного дела