Перевод жилого дома под коммерцию
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого дома под коммерцию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование дома в коммерческую недвижимость — это процесс изменения статуса жилого дома на коммерческий, с целью использования его для коммерческой деятельности. Это может быть открытие магазина, офиса, ресторана или салона красоты, в зависимости от потребностей предпринимателя.
Как определить наиболее подходящую сферу применения преобразованного дома
При преобразовании частного жилого дома в коммерческую недвижимость имеет ключевое значение определение наиболее подходящей сферы применения. Для этого необходимо учитывать несколько факторов:
- Локация. Расположение дома играет основную роль в определении подходящей сферы применения. Необходимо оценить близость к городской инфраструктуре, наличие оживленных туристических мест или бизнес-центров. Это позволит определить сферу услуг, которой будет интересоваться целевая аудитория.
- Размер и планировка. Размер и планировка дома также являются важными факторами при выборе сферы применения. Небольшой и удобно разделенный дом может быть преобразован в офисное помещение, консультационный центр или медицинскую клинику. В то же время, просторный дом с большим количеством комнат может подойти для открытия гостиницы, образовательного центра или фитнес-клуба.
- Спрос на рынке. Необходимо учесть спрос на услуги или товары, которые предлагает коммерческое преобразованное помещение. Исследуйте рынок и выясните, какие востребованные сферы деятельности подходят для данного района и целевой аудитории.
- Бюджет и ресурсы. Оцените свои финансовые возможности и ресурсы, которые вы можете вложить для преобразования дома. Некоторые сферы требуют крупных инвестиций, например, ремонт или оборудование, в то время как другие могут быть более доступными.
Учитывая все эти факторы, вы сможете определить наиболее подходящую сферу применения для вашего преобразованного дома и приступить к реализации своих бизнес-идей. Помните, что правильный выбор сферы применения способствует успеху вашего коммерческого предприятия.
Налоговые аспекты конверсии жилой недвижимости в коммерческую
В процессе конверсии жилой недвижимости в коммерческую возникают определенные налоговые аспекты, которые необходимо учитывать. Первым шагом в данном процессе является определение налогообложения при переводе объекта недвижимости в коммерческий статус.
Важно понимать, что при таком переводе изменяется целевое назначение недвижимости, а следовательно, и налоговая ставка может быть иной. Например, если ранее собственность использовалась исключительно для проживания, то сейчас она будет приносить прибыль, и налогообложение может быть пересмотрено соответствующими органами.
Кроме того, при конверсии жилой недвижимости в коммерческую возможно проведение дополнительных работ по реконструкции объекта. В этом случае важно учитывать так называемый налог на долю построенного или реконструированного объекта. Этот налог может быть выплачен в виде одноразового платежа или разбит на несколько частей в течение определенного периода времени.
Если в перспективе планируется сдача объекта в аренду, то также стоит учесть налоговые аспекты в этой сфере. Например, арендная плата может быть облагаема налогами, и необходимо заранее рассчитать, сколько прибыли будет поступать в качестве налоговых выплат. Также следует изучить возможные льготы и налоговые вычеты, которые могут быть применены при аренде коммерческой недвижимости.
На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама Недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.
Если в начале 2000-х перевод квартир в нежилую недвижимость был в ходу, то к настоящему моменту схема распространена меньше, считает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Во-первых, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в старом фонде практически все уже переведено.
Во-вторых, в новостройках первые этажи обычно по умолчанию отведены под торговлю и услуги.
И, наконец, в третьих, появилась возможность покупать апартаменты и оборудовать их под бизнес без дополнительных усилий, так как эти помещения не относятся к жилым юридически.
Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.
Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.
- Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
- Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.
Ответственность при использовании недвижимости не по назначению
Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).
Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).
Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.
Необходимые документы
Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.
В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:
- документ, удостоверяющий личность;
- оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
- проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
- заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
- из организации технического учета и инвентаризации;
- из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
- из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.
- другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.
Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.
Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.
Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.
Плюсы и минусы перевода жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое может быть полезным в целевом случае. Например, в случае, если вы хотите использовать помещение под офис или магазин. Это также может быть полезным для фонда типа МКД, которые хотят увеличить долю нежилой недвижимости в здании для получения дополнительных доходов.
Однако, перевод части квартиры может вызвать проблемы с соседями, которые не согласны с изменением статуса помещения. Также, процедура перевода жилого помещения в нежилое может быть достаточно сложной и долгой. В целом, следует оценить все плюсы и минусы перевода, чтобы понимать, что нужно делать.
Что нужно сделать для перевода жилой квартиры в нежилое помещение? Во-первых, нужно знать условия здания и добиться согласия соседей на перевод. Во-вторых, необходимо подать документы на смену статуса помещения и статуса дома. Это возможно в частных случаях.
Отличия процедур перевода жилой квартиры в нежилое помещение для частного и многоквартирного дома заключаются в алгоритме действий. Если вы владелец квартиры в многоквартирном доме, то для перевода необходимо получить согласие управления дома и организовать голосование других владельцев помещений. В частных случаях, необходимо получить согласие соседей на перевод и подать документы в государственный орган по недвижимости.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Другие условия перевода жилья под коммерцию
О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:
— если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования входа не через подъезд);
— если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
— если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
— если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
— если квартира в аварийном или подлежащем сносу здании.
Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль может принести помещение, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от ее.
В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.
В Москве с весны 2012 года стало непросто получить разрешение на перевод в нежилое помещение. Существует негласная политика, согласно которой, некоммерческие площади должны быть в новостройках. Однако, если все документы собраны правильно, то можно вполне перспективно посудиться.
Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия
Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.
Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.
К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.
Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:
| Условия | Жилая | Коммерческая |
|---|---|---|
| Регистрация по месту жительства | Возможна временная или постоянная прописка | Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию |
| Получение налогового вычета при покупке | Полагается | Не предоставляется |
| Стоимость | Дешевле коммерческой | Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль |
| Тип эксплуатации | Только для временного или постоянного проживания | Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено |
| Окупаемость | Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет | Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли |
Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли). Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там. Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.
Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.
Какие документы нужны для перевода земли ИЖС в коммерческую
Перевод земли из категории ИЖС (индивидуального жилищного строительства) в коммерческую требует выполнения определенной процедуры и предоставления соответствующих документов.
В первую очередь необходимо получить согласие местных органов власти на перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую категорию. Для этого потребуется подать заявление и предоставить ряд документов, таких как:
- Заявление о переводе земли в коммерческую категорию – документ, в котором указывается основание для перевода земли, обоснование необходимости такого перевода и прочие сведения;
- Кадастровый план и технический паспорт земельного участка – документы, удостоверяющие право собственности на землю и содержащие информацию о расположении и характеристиках участка;
- Договор аренды или субаренды (при наличии) – если земельный участок арендован или сдается в субаренду, то необходимо предоставить соответствующий документ;
- Технический план строения, реконструкции или перепланировки – в случае планируемых изменений на земельном участке, необходимо предоставить технический план работ;
- Акты обследования и осмотра участка – могут потребоваться для оценки состояния земли и наличия на ней строений;
- Документы, подтверждающие право собственности на здания и сооружения – если на земельном участке имеются здания или сооружения, необходимо предоставить соответствующие документы.
Подробные требования и перечень документов могут различаться в зависимости от места нахождения земельного участка, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в органы местного самоуправления или специализированные юридические консультации.
Почему важно узаконить переоборудование?
Узаконить перевод жилого помещения из жилого в нежилое очень важно, поскольку статус объекта определяет его правовое положение и возможное использование. Этот шаг необходим для использования объекта в коммерческих или иных нежилых целях.
Для того чтобы начать процесс легализации перевода дома в жилое помещение, необходимо выполнить определенные действия и предоставить соответствующую документацию. Однако соседи и владельцы соседних квартир не всегда соглашаются на такое изменение режима, отказывая в согласии.
Перевод участков в фонды нерезидентов возможен только при соблюдении определенных условий и прохождении всех необходимых этапов. Поэтому важно узаконить перевод объектов, расположенных на жилых площадках, в нежилой фонд, чтобы обеспечить законность и возможность использования объектов в новом режиме.
Для того чтобы получить этот космический статус, необходимо знать алгоритм действий и подготовить всю необходимую документацию. Без законного перевода жилого помещения в нежилой фонд его использование в коммерческих или иных целях является незаконным и может привести к непредсказуемым последствиям.
Согласие соседей на изменение жилой площади
Перевод жилых помещений в нежилые имеет свои особенности, и одним из ключевых элементов этого процесса является получение согласия соседей. Необходимость получения согласия соседей объясняется тем, что такое изменение режима может повлиять на условия проживания и благоустройство соседей.
Почему необходимо начинать с получения согласия соседей? Перевод дома в нежилой фонд можно начинать только после получения согласия всех соседей. Это связано с тем, что изменение ситуации в помещении может повлиять на их права и условия проживания.
Почему некоторые соседи не соглашаются на изменение статуса? Отказ соседей может быть обусловлен рядом факторов. Например, они могут опасаться, что изменение жилищного режима может нарушить общие правила пользования их собственностью или ухудшить их жилищные условия.
Как получить согласие соседей? Чтобы получить согласие соседей на изменение режима жилья, необходимо предоставить им полную информацию об условиях и процессе перевода. Важно объяснить, какие документы и условия требуются для перевода, а также ответить на любые вопросы и возможные опасения. В то же время необходимо соблюсти права и интересы соседей и предложить возможность компенсации или улучшения условий проживания.
Ограничения и требования для перевода частного дома в коммерческую недвижимость
Назначение и планирование помещений
При переводе частного дома в коммерческую недвижимость необходимо проанализировать назначение и планировку помещений. В зависимости от типа бизнеса, который планируется разместить в доме, возможно потребуется перепланировка или переоборудование помещений.
Изменение категории недвижимости
В большинстве случаев, для перевода частного дома в коммерческую недвижимость необходимо изменить категорию объекта недвижимости. Это, как правило, означает проведение соответствующей процедуры в государственных органах и получение необходимых документов и разрешений.
Требования законодательства
Перевод частного дома в коммерческую недвижимость также связан с соблюдением определенных требований законодательства. Например, предусмотрена процедура согласования изменений с местными органами власти или органами управления строительства.
Инфраструктура и окружение
Не стоит забывать о том, что окружение и инфраструктура могут оказать влияние на работу коммерческого объекта. Необходимо предусмотреть доступность парковки для клиентов, наличие необходимых коммуникаций и возможность проведения рекламных акций.
Перевод частного дома в коммерческую недвижимость требует серьезной подготовки и выполнения определенных ограничений и требований, чтобы создать эффективное коммерческое пространство.
Процесс перевода частного дома в коммерческую недвижимость
Перевод частного дома в коммерческую недвижимость может быть осуществлен при соблюдении определенных условий и процедур. Этот процесс требует внесения изменений в статус объекта недвижимости и его использование в коммерческих целях.
В первую очередь необходимо проконсультироваться с местными органами власти и специалистами по правовым вопросам для получения информации о возможности перевода частного дома в коммерческую недвижимость в вашем регионе. Также стоит изучить местные строительные нормы и требования для коммерческой недвижимости.
После этого следует обратиться в органы местного самоуправления, чтобы ознакомиться с процедурой получения разрешения на перевод дома в коммерческую недвижимость. Возможно, потребуется подать заявление и предоставить планы и документацию на объект.
Кроме того, частый перевод дома в коммерческую недвижимость требует обновления технического паспорта и его приведения в соответствие с требованиями для коммерческой недвижимости. Это может включать в себя процедуру перепланировки или реконструкции объекта, а также проведение дополнительных инженерных коммуникаций.
После выполнения всех требований и получения необходимых разрешений, местные органы власти выпустят новое свидетельство о праве собственности, которое подтвердит статус дома как коммерческой недвижимости. Это свидетельство может потребоваться при регистрации деятельности, получении лицензии или оформлении других документов, связанных с коммерческой деятельностью в доме.
| Шаги процесса перевода частного дома в коммерческую недвижимость: |
|---|
| 1. Проконсультироваться с местными органами власти и специалистами по правовым вопросам. |
| 2. Изучить местные строительные нормы и требования для коммерческой недвижимости. |
| 3. Обратиться в органы местного самоуправления для получения разрешения на перевод дома. |
| 4. Обновить технический паспорт и привести его в соответствие с требованиями для коммерческой недвижимости. |
| 5. Выполнить все необходимые требования и получить разрешения. |
| 6. Получить новое свидетельство о праве собственности, подтверждающее статус дома как коммерческой недвижимости. |
Важно отметить, что процесс перевода частного дома в коммерческую недвижимость может быть сложным и требовать значительных затрат времени и средств. Поэтому перед принятием решения об этом необходимо внимательно изучить все аспекты перевода и проконсультироваться с соответствующими специалистами.