Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Услуга ответственного хранения для расчётов по сделкам с недвижимостью оказывается банками крайне редко.

По данным анализа, проведённого нашими Расчётными центрами, доля этой услуги в банках составляет около 1% в числе способов расчётов по сделкам с недвижимостью, а в некоторых банках она просто не разработана. Далеко не каждый банк пойдёт навстречу клиентам и пропишет все условия, необходимые для расчётов. Другими словами, банки не хотят лишней ответственности.

Расчётные центры «Невский-8» и «Банковский-6» оказывают услугу ответственного хранения денежных средств уже около 3-х лет. Форма договора ответственного хранения основана на форме договора «Эксперт-Сейфинг», когда определены получатели ценных пакетов, но с указанием конкретной денежной суммой напротив каждого такого ценного пакета. Это означает, что расчётный центр берёт на себя обязанность выдать определённому получателю не только ценный пакет под определённым номером, но и конкретную сумму, в нём находящуюся, в строгом соответствии с условиями договора и описью, помещённой в каждый пакет.

Стоимость договора ответственного хранения выше стоимости договора аренды ячейки, но ведь и ответственность Хранителя (банка, расчётного центра) также велика.

Итак, наличная форма расчётов остаётся самой популярной, несмотря на то, что в повседневной жизни граждане всё более активно используют кредитные и дебетовые банковские карты.

Однако равняясь на цивилизованную Европу, граждане нашей страны всё чаще прибегают к безналичным способам расчётов по сделкам с недвижимостью. За границей все взаиморасчёты давно уже происходят по «безналу»: прямым переводом денежных средств со счёта на счёт и с помощью аккредитива. Первый вариант имеет там большее распространение, однако нет гарантии, что покупатель окажется недобросовестным исполнителем – не нарушит условия договора и не перечислит деньги продавцу.

• Наиболее оптимальной формой взаиморасчётов в этой связи является аккредитив, при котором максимально защищены обе стороны. Покупателю и продавцу банк открывает счета. Кроме того, по заявлению покупателя банк открывает специальный (блокированный) счёт, на который поступают денежные средства, предназначаемые для покупки недвижимого имущества, в сумме, соответствующей сумме, указанной в договоре купли-продажи. В течение всего срока регистрации права собственности на недвижимое имущество ни покупатель, ни продавец не имеет доступа к деньгам. Таким образом, продавец недвижимости получает гарантии, что покупатель платежеспособен и деньги будут ему перечислены по условиям договора, а покупатель гарантированно получает покупаемый объект недвижимости.

Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка

Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?

• Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
• Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
• Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
• Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.

Безналичный расчет при покупке квартиры

Купить квартиру по безналичному расчету можно двумя путями: посредством платежного поручения, с использованием номинального или аккредитивного счета.

Использование платежного поручения используют, как правило, юридические лица — продавцы квартир в домах — новостройках. Данный способ расчетов физическими лицами используется крайне редко. В платежном поручении указывается назначение платежа, причем движение денежных средств между счетами не может зависеть от наступления какого-либо события. При использовании платежного поручения возникают те же риски и опасности, что и при передаче денежных средств наличными. Для данного способа оплаты нужно учесть, что:

• У продавца и покупателя должны быть открыты расчетные счета в одном или разных банках
• Перевод денежных средств со счета на счет, или последующее снятие денежных средств со счета, могут повлечь за собой дополнительные расходы
• Если у продавца есть неисполненные задолженности по исполнительным производствам, то денежные средства после поступления на счет, могут быть списаны в без акцептном порядке службой судебных приставов.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Способ 3: безналичный расчет

Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.

Как покупателю советуют поступить юристы:

• оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
• составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
• отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
• получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
• зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.

На первом этапе сделки покупатель и продавец заключают предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу часть денег от общей суммы, чтобы подтвердить серьезность намерений. Этот платеж можно оформить в виде аванса или задатка.

Если по какой-либо причине окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс просто вернут покупателю в том же размере. В случае оформления задатка расчет будет зависеть от того, по чьей вине сорвалась сделка. Если окончательный договор не был подписан из-за продавца, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если окажется виноват покупатель, продавец оставит полученный задаток себе.

Мы рекомендуем оформлять платеж в виде задатка и передавать не больше 50 тысяч рублей — не слишком большую, но и не чрезмерно мизерную сумму. Это даст сторонам больше возможностей для маневра, если их обстоятельства изменятся и сделка будет уже не актуальна.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью, если в отношении человека, продающего квартиру, возбуждено исполнительное производство (но арест на квартиру не наложен, если квартира под арестом то её продать нельзя). В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Дата публикации: 06.10.2016

Ошибки в составлении договора

Нередко участники сделки совершают ошибки, что приводит к отказу в регистрации права собственности. Приходится срочно исправлять неточности, бегать по инстанциям, запрашивать дополнительные справки и терять время.

Юристы выделяют наиболее частые ошибки в составлении ДКП квартиры:

1. Отсутствие нотариальной формы – Продавец и Покупатель обращаются напрямую в Росреестр и логично получают отказ. Без нотариуса сделка не состоится, об этом следует помнить.
2. Отсутствие согласия супруга – если доля принадлежит мужу и жене, потребуется согласие обоих. Прежде чем продавать совместную долю в составе квартиры, нужно посетить нотариуса и составить согласие от имени благоверного (ст. 35 СК РФ).
3. Нет разрешения органа опеки и попечительства (ООП) – на случаи, когда в сделке участвуют дети до 18 лет или недееспособные совладельцы. Обязательным условием является согласие городского опекунского совета. Причем в случае с ребенком придется еще и выделять ему долю в новой квартире (альтернативный вариант – перечислить деньги на банковский счёт).
4. Неточная цена договора – занижение/увеличение стоимости квартиры может привести к печальным последствиям. Особенно, если ценник для совладельцев был выше, а на стороне доля продается гораздо дешевле (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
5. Не определен порядок расчета с продавцом – договор содержит пункт о размере и сроках оплаты за квартиру.
6. Отсутствие передаточного акта – большинство отделений Росреестра не примут заявление, если такого акта не будет в пакете с документами.
7. Опечатки – если в договор закрадётся ошибка в сведениях, сделку приостановят. Описка в одной цифре может привести к отказу в регистрации – на поиск и устранение опечаток дается 3 месяца.

Итак, чтобы составить договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно посетить нотариуса. Соглашение включает условия: ФИО участников, адрес квартиры, площадь, размеры дробей, цену, обязанности, способ расчета. Одновременно с ДКП оформляется и акт приема-передачи квартиры.

Как происходит сделка купли-продажи недвижимости

Порядок действия участников сделки:

1. Согласование сторонами стоимости объекта, порядка и способа расчета, обсуждение условий заключения договора.
2. Продавец собирает пакет документов для продажи:

• правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, дарения..);
• технический паспорт помещения;
• паспорта собственников;
• выписка из ЕГРП;
• доверенность (если продажа по доверенности);
• распоряжение органов опеки на продажу недвижимости (если собственники несовершеннолетние дети или недееспособный, находящийся под опекой);
• документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о зарегистрированных в продаваемом помещении лиц.

1. Подача документов на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
2. Оплата госпошлины (по соглашению сторон).
3. После регистрации перехода права продавец получает зарегистрированный договор купли-продажи, покупатель – договор и выписку из ЕГРП, в которой он указан новым собственником.
4. Стороны подписывают передаточный акт.

Продавец освобождает объект недвижимости, получает деньги и передает ключи и расписку в получении денег покупателю.

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.

1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают (ст. ст. 868, 869 ГК РФ):

• безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
• отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

Похожие записи:

• Многофункциональное устройство (МФУ) (амортизационная группа, ОКОФ)
• Сколько стоит госпошлина на развод в 2023 году?
• Наследники — в очередь: как разделить недвижимость без завещания