Можно ли в 2023 году выполнить рефинансирование ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли в 2023 году выполнить рефинансирование ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.

Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.

Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это ситуация, в которой заемщик получает в банке новый кредит и за его счет полностью или частично погашает имеющийся. Банки самостоятельно решают, какие кредиты и на каких условиях они хотят рефинансировать. Например, могут дать деньги только на погашение основного долга, а проценты и иные платежи заемщику придется оплачивать своими силами.

Чтобы выбрать банк, нужно изучить условия рефинансирования. Для этого можно посетить филиалы или посмотреть информацию на официальных сайтах. Можно оформить рефинансирование в том же банке, где была взята ипотека, или в новом. Все зависит от условий рефинансирования. Если рефинансирование оформляется в другом банке, то новый банк становится полноправным кредитором.

Возможно ли перекредитование на льготных условиях?

Поскольку льготная ипотека под 6,5 процентов, доступная в «Сбербанке», «ВТБ 24» и других финансово-кредитных учреждения страны с 1 мая 2020 года, не предполагает рефинансирование текущих ипотечных займов, кредитные брокеры из Royal Finance всегда рады подобрать оптимальную программу, которая будет удовлетворять всем требованиям клиента. Все дело в том, что за время действия льготной ипотеки большинство крупных банков приняли решение установить процентные ставки ниже заявленных государством. По итогу три четверти ведущих кредитно-финансовых учреждений предлагают ипотеку дешевле 6,5, а некоторые даже ниже 6 % годовых. К примеру, в «Россельхозбанке» можно взять жилищную ссуду под 5,9 %, в «Райффайзенбанке» — под 6,19 %. Отдельные из них предлагают заманчивые процентные ставки при условии выполнения некоторых условий. Так поступили в «Сбербанке», установив скидку в размере 0,3 пунктов за использование сервиса «Электронная регистрация». В ряде банков клиенты получают дисконт, оформляя договор коллективного, а не индивидуального страхования.

В целом снижение базовых процентных ставок обусловлено желанием финучреждений поддержать спрос на ипотечный продукт в летние месяцы, а также стремлением создать конкурентную среду, удерживая наиболее привлекательные ставки. При правильной оценке рынка ипотечного кредитования, на чем специализируются брокеры из «Роял Финанс», каждый желающий сможет подобрать оптимальные условия для покупки жилья и повысить свои шансы на одобрение заявки.

Рефинансирование – что это

Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).

Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.

Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.

Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:

1. В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
2. Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
3. Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
4. Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
5. Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.

Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.

Справка от предыдущего банка

И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.

По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.

В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.

Плюсы и недостатки ипотечного рефинансирования

Решение всех вопросов, касающихся главного имущества семьи – недвижимости, требует крайне взвешенного подхода. В этом деле нет мелочей. Значительные средства расходуются долго, каждый процент и даже его доля за время погашения выражается солидной суммой.

Помимо очевидной выгоды от снижения годовой ставки, существуют скрытые от непосвященных минусы. В пользу решения «оставить все как есть» тоже имеются аргументы. Люди по своей природе инертны, а внушенные с детства представления об обязательности выполнения взятых обязательств препятствуют стремлению к пользе. Да и будет ли она?

Это – главная причина сомнений. Общеизвестно, что процедура рефинансирования ипотеки связана с затратами и хлопотами. По своей сути она аналогична получению нового кредита под залог приобретаемой недвижимости и даже сложнее. При смене банка нужно не только предоставить материальное обеспечение, но и «забрать» ипотеку у прежнего кредитора. А вдруг он будет возражать и препятствовать?

Второй момент: насколько оправданы расходы? А они будут, причем не только разовые. Страхование имущества, здоровья и жизни нужно оплачивать ежегодно. И время тоже тратится, а оно имеет денежное выражение. Если вся экономия за 12 месяцев равна недельному заработку, то зачем огород городить?

Эти рассуждения справедливы. Но экономика не терпит эмоций, ей подавай цифры и расчеты.

Условия успешного одобрения заявки на рефинансирование

Существует несколько причин, делающих перекредитование невозможным. К первой группе относятся те, которые указывают на ненужность операции для самого заемщика.

Рефинансирование лишено смысла при сумме остаточной задолженности менее 1 млн руб. Это положение легко проверить на расчетах, методика которых изложена выше, или принять его на веру. То же касается срока. Если до даты погашения остается пять лет или меньше, можно не беспокоиться: существенной экономии добиться не удастся.

При общей стоимости страхования, превышающей 2% от суммы остатка долга, также нецелесообразно менять кредитора. Большее снижение ставки при рефинансировании на современном этапе найти трудно. Плюс расходы на подготовку пакета документов. В общем, процедура «съедает» всю выгоду.

Вторая группа помех обусловлена требованиями, предъявляемыми банками к залоговой недвижимости и клиентам.

Условия рефинансирования ипотеки на дом или квартиру предполагают обязательное соблюдение следующих характеристик объекта:

1. Безупречное оформление правоустанавливающего документа.
2. Отсутствие регистрации посторонних жильцов, в том числе арендаторов – никого, кроме заемщика и членов его семьи.
3. Недопущение перепланировки помещений. Имеется в виду, конечно, не косметический ремонт, а изменение в несущих конструкциях. Расширять дверные проемы, сносить межкомнатные перегородки, объединять санузел и производить подобные перестройки нельзя.
4. Отсутствие стороннего обременения. Иными словами, квартира или дом могут быть в залоге только у действующего кредитора, и ни у кого более.

Требования к заемщику в целом сводятся к подтверждению его платежеспособности. Если его доход вдвое превышает расчетный регулярный платеж, с высокой вероятностью заявка на рефинансирование ипотеки будет одобрена. Второй важнейший фактор – состояние кредитной истории. В «своем» банке просрочки, возможно, и будут иногда терпеть, а в новом, получив свидетельства необязательности, скорее всего, откажут.

Есть и другие признаки, по которым кредиторы принимают решения о согласии – они общие для любого займа и рефинансирования. В частности, нужен как минимум полугодовой стаж обслуживания действующих обязательств. Имеют значение и возрастные ограничения.

Обобщая изложенную информацию, можно сделать выводы о лицах, которым доступна и нужна процедура ипотечного перекредитования:

1. Заемщики, платящие по ставке, превышающей как минимум на 1% предлагаемое значение. Как правило, они заключили договоры до 2015 года.
2. Собственники жилья, обслуживающие задолженность менее половины срока, но у которых до его конца осталось не более пяти лет.
3. Лица, заключившие ипотечный договор с привязкой к курсу иностранной валюты.
4. Клиенты, недовольные качеством обслуживания и испытывающие по этой причине существенный дискомфорт.

К другим ограничениям, декларируемым банками, не стоит относиться как к безусловным табу. Например, реструктуризация задолженности не обязательно препятствует рефинансированию в дальнейшем, если клиент предоставит весомые гарантии своей состоятельности. Разовые просрочки по уважительным причинам не всегда становятся причиной отказа.

При соблюдении важнейших условий перекредитование полезно и заемщику, и банку. Для первого интерес представляет пониженная ставка рефинансирования ипотечного кредита, а второй всегда заинтересован в привлечении платежеспособного должника.

Выгодна ли процедура рефинансирования для банка или нет, будет зависеть от конкретных условий предыдущей и последующей сделки между кредитором и должником.

Банк идет на такую процедуру добровольно, без принуждения со стороны государства, поэтому можно предположить, что для кредитных организаций она не приводит к каким-либо убыткам.

Преимуществами рефинансирования для банка являются следующее:

Увеличение количества клиентов банка при открытии нового кредита для заемщиков других банков	Учреждение может использовать тяжелые жизненные обстоятельства, в которые попал заемщик в своих целях, предлагая ему условия, выгодные для банка
Сохранение своих заемщиков при заключении рефинансирования с ними	При этом процедура более быстрая и упрощенная, поскольку у банка уже имеются все данные о заемщике

Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов

Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.

Наименование кредитной организации	Кредитование	Рефинансирование
ВТБ	Разрешено	Разрешено
Сбербанк	Разрешено	Разрешено
Промсвязьбанк	Разрешено	Услуга отсутствует
Газпромбанк	Разрешено	Разрешено
Россельхозбанк	Разрешено	Разрешено
Открытие	Услуга отсутствует	Услуга отсутствует
Совкомбанк	Разрешено	Услуга отсутствует
АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ»	Разрешено	Разрешено

АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.

Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.

Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.

Требования к заемщикам при рефинансировании ипотеки в 2023 году

Возраст на момент рефинансирования	не менее 21 года
Возраст на момент возврата кредита по договору	75 лет*
Стаж работы	не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет**
Привлечение созаемщиков	Заемщик/Титульный созаемщик должен являться заемщиком/одним из созаемщиков по Рефинансируемым кредитам по рефинансируемому жилищному кредиту (только в случае, если он является супругом заемщика по рефинансируемому жилищному кредиту). При наличии в кредитных документах по рефинансируемому жилищному кредиту условий, в соответствии с которыми все действия, связанные с его оформлением, получением, сопровождением возлагаются на конкретного созаемщика, Заемщиком/Титульным созаемщиком должно выступать данное физическое лицо. Требования к Созаемщику(кам) аналогичны требованиям, предъявляемым к Заемщику. Супруг(а) Титульного созаемщика не включается в состав Созаемщиков только в случаях: • наличия действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости, • отсутствия у супруга(и) Титульного созаемщика гражданства Российской Федерации.
Гражданство	Российская Федерация

Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста***.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Может ли банк отказать в рефинансировании

Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.

Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.

Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:

• ранее проводилась реструктуризация кредита;
• имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
• размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
• первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
• при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.

Как происходит процедура рефинансирования ипотечного кредита

Повторное перекредитование банки обычно делают для займов, оформленных в других финансовых учреждениях, реже для тех, которые выдавали сами. Пройти должно минимум 6–12 месяцев с момента оформления первого кредита. За это время клиент успеет понять, что условия ему не подходят, а банк – присмотреться к заемщику, оценить его платежеспособность, аккуратность расчетов.

Порядок действий:

1. Выбор банка и предоставление стандартного пакета документов.
2. Предварительное одобрение повторного рефинансирования.
3. Получение справки в прежнем банке о согласии на досрочное погашение.
4. Оформление нового кредитного договора в выбранном финучреждении, получение необходимой для расчета по обязательству суммы.
5. В первом банке погашение ипотеки и получение подтверждение целевого использования средств.
6. Перерегистрация залога на нового займодателя.

Пока объект залогового имущества не прошел перерегистрацию в Росреестре, ссуда считается необеспеченной. Заемщик будет выплачивать по ней повышенные проценты.

Похожие записи:

• Идёт Ли Стаж По Уходу За Инвалидом 1 Группы В Беларуси 2022 Год
• Раздел 5. Дебиторская и кредиторская задолженность
• Штрафы за браконьерство и таблицы расчета ущерба в 2022-2023 году