Неустойка за просрочку сдачи дома: помощь юриста, цены
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за просрочку сдачи дома: помощь юриста, цены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома
Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.
Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.
По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.
Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.
Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.
Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:
- чрезмерные административные барьеры;
- нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
- долгое подключение коммуникаций к зданию;
- недостаток финансовых ресурсов;
- обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
- различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.
Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.
Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.
Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.
Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.
В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.
Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.
Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.
Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.
При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.
Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.
Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.
Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:
Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).
Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.
Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.
Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.
В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.
Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.
Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.
Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.
Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.
2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.
Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).
- Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
- Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
- После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
- При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
- Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.
Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.
Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию. Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию. Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается. Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Просрочка сдачи дома в эксплуатацию
На практике существует ситуация, когда застройщик пытается передать вам в пользование квартиру, не введенную в эксплуатацию. Это неправомерно, такие действия противоречат законодательству. Прежде, чем передать жилье вам, застройщик обязан получить разрешение на ввод дома. Если вы подпишите акт приема раньше этого времени, все равно не сможете стать полноправным собственником, зарегистрировав квартиру в БТИ. В этом случае вы тоже вправе написать претензию.
Какие бы суммы вам не полагались в качестве неустойки, суд зачастую уменьшает их размер, руководствуясь внутренними убеждениями. Чтобы этого не произошло, обязательно прикладывайте к иску подробный и обоснованный расчет, который позволит добиться высокого размера компенсации.
Надо ли подписывать соглашение об изменении срока передачи
Согласно Закону «Об участии в долевом строительстве», компания должна уведомлять, что не успевает выполнить обязательства. Документ вручают дольщику лично под роспись или отправляют заказным письмом с уведомлением. Вместе с ним доставляют и соглашение об изменении сроков, которое вам предлагают подписать. Но вы не обязаны идти навстречу застройщику, если вариант вам невыгоден.
В некоторых случаях возможны исключения: например, вы приобретаете квартиру в рассрочку, а последний платеж обязаны сделать, получая ключи. На текущий момент денег не хватает, и предложение перенести срок оказывается уместным. Но когда вы живете в съемной квартире, вариант становится убыточным.
Как делается взыскание за просрочку сдачи дома через суд
Решить вопрос в досудебном порядке удается редко, поэтому дольщики обращаются с исковым заявлением. Вы имеете право подать документ по вашему месту жительства или по месту нахождения застройщика, ориентируясь на юридический адрес. Если же неустойка составляет меньше 50 000 руб., идите в мировой суд.
Кроме искового заявления, соберите пакет следующих документов:
- договор об участии в долевом строительстве;
- дополнительные соглашения (если они есть);
- документальные подтверждения, что вы сделали оплату согласно договору;
- бумаги, удостоверяющие, что у вас были сопутствующие расходы (расписки, что вы внесли деньги за аренду жилья);
- экземпляр претензии, составленной в досудебном порядке;
- ответ на претензию, который вам направил застройщик.
При составлении искового заявления изложите ситуацию подробно, поскольку возможны несколько вариантов развития событий:
- Срок сдачи пропущен, причем вы видите, что дом не будет достроен. В этом случае добивайтесь выплаты неустойки и расторжения договора. Вам должны будут вернуть деньги и компенсировать ожидание, но вы потеряете право на недостроенную квартиру.
- Если дом сдан, но не к установленной дате, вы можете принять ключи, а затем обратиться в суд. Квартира остается в собственности, но права на компенсацию вы не теряете.
Насколько успешна судебная практика? Согласно уверениям юристов, она уже отработана, поэтому дела решаются быстро. Но отзывы реальных людей на форумах показывают, что тяжба зачастую превращается в судебное болото, поэтому не рассчитывайте на молниеносный исход дела.
Есть ли необходимость в ожидании действии со стороны застройщика
С момента образования просрочки вы наделяетесь законным правом взыскания неустойки в судебном порядке. В других вспомогательных действиях для возмещения неустойки за просрочку срока, которые так или иначе связанных с застройщиком, Вам не понадобятся.
Дольщику нет необходимости ожидать ответа на посланную в адрес застройщика претензионного письма, так как его просто на просто можно и не дождаться. Основная часть застройщиков не уделяют должного внимания поступающим претензионным письмами рассчитывают на неосведомленность и юридическую безграмотность дольщиков. Хотя застройщик обязан в 10-дневный срок дать официальный отказ или согласие на удовлетворение претензии.
Поэтому обманутому дольщику не стоит надеяться на порядочность застройщика и ожидать фактической сдачи квартиры, ведь сроки могут растянуться на долгие годы, а также не исключен факт разорения того же самого застройщика на момент сдачи жилья.
Помимо рассчитанной неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, покупатель вправе требовать возмещение убытков, другими словами упущенной выгоды, ссылаясь на ст.15 гражданского кодекса РФ.
Не откладывайте и ждите, действуйте, защищайте свои права в судебном порядке, ведите активную претензионную переписку.
Будьте внимательны!
В том случае, если срок сдачи затянулся более чем на 2 месяца, дольщик подписавший ДДУ вправе расторгнуть договор и потребовать возврата вложенных средств. Возможно получениенеустойки за просрочку квартиры через суд, но более ускоренный процесс- досудебное производство.
С предельной бдительностью относитесь к тем документам и бумагам, который Вы намереваетесь подписать. Обязательно проанализируйте его, обратитесь для оценки грамотности и юридической достоверности к профессионалу. Помните, что приближение срока сдачи квартирного объекта, влечет за собой увеличение нервозности. Застройщик не дремлет, он на 100 % уверен в своей несостоятельности выполнить свои обязательства и все его силы в данной ситуации направлены на укрепление своих позиций. Он готов предпринять максимум усилий для того чтобы свести к минимуму свои финансовые убытки, которые последуют за выплатами неустоек за просрочку.
Что в данном случает можете сделать вы, а точнее не следует соглашаться на подписание доп. соглашений к имеющемуся ДДУ (договору долевого участия), которые нацелены на увеличение имеющегося срока. Этого категорически не нужно делать до момента окончания строительства, а также и до момента подписания акта приёмки.
Подписание доп. соглашения возможно лишь в том случае, когда вы видите выгоду для себя. Примером может послужить предложение застройщика указать срок сдачи квартиры с учетом чистовой отделки.
Во время принятия квартиры, необходимо обратить свое внимание на указанную даты в акте приемки и передачи. Не стоит полагаться на застройщика и красноречивым дифирамбамзаботливых сотрудников, которые стараются усыпить вашу бдительность и получить выгоду для себя, не взирая плачевные последствия для вас. Убедитесь, что в акте указана верная дата, соответствующая дню приемки, возможно потребуется собственноручно, прописными цифрами, как в шапке акта приема передачи, так и рядом со своей росписью.
На сегодняшний момент свое распространение получили массовая фальсификации документов, когда застройщики в погоне за собственной выгодой не боятся заменять даты в Актах приемки-передачи, указывая заведомо больший срок исполнения.
Напоминаем Вам уважаемые дольщики, что в случае подписания акта приёма-передачи квартиры, застройщик не лишается обязанности оплачивать неустойку за просрочку сдачиквартиры по договору и возмещать понесенные дольщиком убытки. И эта обязанность сохраняется и в том случае, если в момент подписания акта вы указали, что финансовых притязаний и требований вы к застройщику не имеете. Для получения более подробной информации предлагаем пройти по указанной ссылке: дать ссылку на соответствующую статью еще не готова)
Вывод
Исходя из многолетней практике вернуть свои вложенные средства, в случае нарушенияутвержденных условий по договору долевого участия возможно, но к сожалению сумма как правило не соответствует прописанной федеральным законом.
Чтобы не портить себе жизнь и не попасться на ухищрения недобросовестных застройщиков, следует внимательно подходить к их выбору и досконально вчитываться в условия договора о долевом участии. Не стоит кидаться на чересчур заманчивые предложения, так как в большей своей части это как раз обман.
Дольщики достаточно часто сталкиваются с проблемой нарушения времени сдачи помещений.
Застройщики допускают просрочки введения в эксплуатацию помещений на один месяц, а бывает и на несколько лет.
Бывали случаи, что сдача не производилась совсем. Каждый человек, попавший в подобную переделку, рано или поздно узнает, что ему полагается неустойка.
Но, не все знают, какой её размер. Рассмотрим подробно, расчет неустойки по договору долевого участия.
Как подсчитать неустойку за просрочку сдачи дома
Метод подсчета неустойки за несвоевременный срок сдачи объекта зависит от того, кто и каким образом приобретал права на строящееся жилье. Тем не менее, при любом расчете результат зависит от ставки рефинансирования, установленной Центральным банком России. В расчет берется ставка на день предполагаемой сдачи объекта. Размер ставки публикуется на сайте Центробанка и в прессе, посвященной экономике страны.
Для юридического лица-собственника объекта выплаты рассчитываются следующим образом: процент от стоимости квартиры, равной ставке рефинансирования (например, 10% от 2000000 рублей) делится на 300 и умножается на количество просроченных дней. Например, за просрочку сдачи квартиры за 2 миллиона рублей на 30 дней, при ставке в 10% застройщик должен будет выплатить 20 тысяч рублей. Если заявитель – физическое лицо, выплаты увеличиваются в два раза.
При оплате стоимости квартиры в рассрочку расчет происходит не на основе реальной стоимости недвижимости, а на базе суммы, выплаченной вами на дату обращения с претензией.
Размеры неустойки определяются законодательными актами. Даже если застройщик включил в договор с дольщиком пункты, предусматривающие уменьшение неустойки, эти пункты соглашения можно оспорить в суде.
Если посчитать обязательства строительной организации оказывается непросто, покупатель квартиры может обратиться к опытному юристу за консультацией. Первичный прием у специалиста чаще всего бесплатен, во время него адвокат сможет приблизительно подсчитать, на какую сумму стоит рассчитывать истцу.
Какую сумму неустойки можно взыскать
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Что делать, если сдача дома откладывается
Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.
Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.
Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.
Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.
Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.
Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.
Как происходит взыскание неустойки с застройщика
Срыв сроков – самая распространенная ситуация, когда дольщики обращаются с претензиями, требуя возмещения ущерба. В договоре указывается срок, когда дом должен быть сдан, его пропуск даже на один день – повод получить взыскание.
Нередко застройщик предлагает перенести срок в добровольном порядке, но вы не обязаны этого делать. Также иногда неустойка может быть выплачена самой компанией без судебного разбирательства.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Практика показывает, что часть споров, возникающих в процессе реализации договора о долевом участии в строительстве, разрешаются на стадии досудебного урегулирования. Досудебное урегулирование представляет собой предъявление претензии к нарушившей свои обязательства стороне. Стоит заметить, что ни Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Законом РФ «О защите прав потребителей», обязательный порядок досудебного урегулирования не предусмотрен. Однако иногда претензия направленная своевременно и надлежащим образом, позволяет решить проблемы, при этом свести затраты времени и сил к минимуму.