Самовольно построенное жилье можно будет узаконить, но не в Минске
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольно построенное жилье можно будет узаконить, но не в Минске». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае незавершения строительства объекта и непринятия решения о его отчуждении в сроки, обозначенные в Указе, физическое лицо, независимо от отнесения его к категории лиц, которые освобождаются от земельного налога в соответствии с налоговым законодательством, уплачивает земельный налог по ставке, увеличенной в 100 раз.
Что должно быть сделано к моменту ввода дома в эксплуатацию
- Коробка дома (фундамент, стены, крыша)
- Стены должны быть оштукатурены, должны иметься черновые полы, потолки.
- Должны стоять окна, входная дверь
- Установленная сантехника, запроектированные инженерные сети (канализация, водопровод, электрика, отопление)
- Установлены индивидуальные приборы учета
- Соблюдены правила пожарной безопасности в части установки пожарных извещателей, правильно выполненной разделки дымовых каналов печей, твердотопливных котлов.
- Территория должна быть очищена от строительного мусора, приведена в порядок.
- В жилых домах, оснащенных газовыми плитами, в кухнях покрытие полов, окраску трубопроводов внутреннего газоснабжения, установку дверного блока следует выполнять в объеме, установленном проектной документацией.
Пошаговая инструкция: ввод дома в эксплуатацию. Беларусь
Прежде, чем переходить непосредственно к этапу сдачи объекта в эксплуатацию, нужно пройти еще одну процедуру – техническую инвентаризацию. Для этого приглашается инженер из специального бюро (госрегистрация, земельный кадастр), проводятся необходимые работы.
А именно:
– измерения для проверки соответствия готового объекта утвержденному проекту;
– определение отклонений от проектной документации (если есть);
и т.д.
Если обнаруживаются несоответствия, застройщика направляют в местные органы управления за решением, касающимся дальнейшей «судьбы» несоответствующего «компонента» (например, пристройки). Там уже определяют, «оставить нельзя, снести» – или наоборот. Словом, расставляют, как в той сказке, в данном деле недостающие «запятые».
Интересно, что техническую инвентаризацию дома можно осуществлять не только до сдачи объекта в эксплуатацию, но также и после нее! Перед началом работ уточните все необходимые детали в Земельно-кадастровом агентстве (ранее БТИ) по адресу г. Минск, ул. Папанина, 7.
Но вернемся к «стандартному» варианту, когда техинвентаризация, все-таки, проводится перед приемкой. Итак, документ (ведомость) с техническими характеристиками на руках – можно приступать к сдаче.
Для того, чтобы «команда экзаменаторов» могла полноценно рассмотреть конкретное дело, застройщик предоставляет ей пакет необходимых документов. Комиссия, в свою очередь, тоже выдает документ, касающийся приема дома в эксплуатацию – акт приемки.
Его составляют в количестве 3 штук, при этом каждому экземпляру отведено свое место. Один акт идет в руки застройщика, другой отправляется местные органы госуправления в области деятельности, связанной с архитектурой и градостроительством. Еще один отдают организации, занимающейся технической инвентаризацией.
Долгожданные документы вам выдаст служба «одно окно»: акт приемки в эксплуатацию вновь возведенного дома с гербовой печатью, а также заверенная выписка из решения исполнительного комитета. Оригиналы данных документов вам необходимо предоставить в земельно-кадастровое агентство по регистрации.
После некоторого ожидания БТИ вам выдаст долгожданный технический паспорт на жилое строение, а так же документ о праве собственности (свидетельство о госрегистрации). По окончании всей этой цепочки можно считать всю сложную процедуру регистрации завершенной.
«Оставить нельзя снести»: расстановка запятых!
Прежде, чем переходить непосредственно к этапу сдачи объекта в эксплуатацию, нужно пройти еще одну процедуру – техническую инвентаризацию. Для этого приглашается инженер из специального бюро (госрегистрация, земельный кадастр), проводятся необходимые работы.
А именно:
– измерения для проверки соответствия готового объекта утвержденному проекту;
– определение отклонений от проектной документации (если есть);
и т.д.
Если обнаруживаются несоответствия, застройщика направляют в местные органы управления за решением, касающимся дальнейшей «судьбы» несоответствующего «компонента» (например, пристройки). Там уже определяют, «оставить нельзя, снести» – или наоборот. Словом, расставляют, как в той сказке, в данном деле недостающие «запятые».
Интересно, что техническую инвентаризацию дома можно осуществлять не только до сдачи объекта в эксплуатацию, но также и после нее! Перед началом работ уточните все необходимые детали в Земельно-кадастровом агентстве (ранее БТИ) по адресу г. Минск, ул. Папанина, 7.
Но вернемся к «стандартному» варианту, когда техинвентаризация, все-таки, проводится перед приемкой. Итак, документ (ведомость) с техническими характеристиками на руках – можно приступать к сдаче.
На каждом этапе – отдельный документ
Построить свой дом сегодня нельзя без получения ряда разрешений со стороны госорганов.
Причем их нужно получать/согласовывать на всех этапах строительства.
В большинстве своем эти документы выдают две госструктуры – БРТИ и исполком (сельсовет). Причем не бесплатно, а за деньги.
Попробуем подсчитать число основных документов на строительство частного дома, которые выдают именно госорганы и без которых нельзя обойтись.
Отметим, что количество бумаг может разнится в зависимости от того, где будет строиться дом – на селе или в черте города.
Итак, после покупки или получения участка под дом нужно обязательно зарегистрировать сделку – это раз. После чего понадобится разрешение на проектирование – это два. Если на участке уже что-то построено, то дополнительно на все строения следует получить техпаспорт и свидетельство о регистрации капстроения – это три.
Затем владелец участка должен подготовить проект, который необходимо, опять же, согласовать с госорганом – это четыре.
Причем в проекте должно быть указано, что именно будет строиться на участке – состав проекта оговорен в законах о строительстве жилья.
Пятый документ – паспорт застройщика, или схема привязки дома и хозпостроек, шестой – согласование подводки местных коммуникаций на участок.
Потом нужно получить ведомость технических характеристик, то есть подтверждение, что построенный дом совпадает с планом проекта.
Восьмая бумага – акт ввода объекта в эксплуатацию. Этот документ от имени главного архитектора, санитарно-эпидемиологической службы, природоохраны и председателя административного органа «подтверждает», что дом соответствует разным законам и нормативам.
После идет «девять» – регистрация дома, получение техпаспорта и свидетельства госрегистрации объекта недвижимости.
Лукашенко указом упростил ввод в эксплуатацию частных домов и дач
В соответствии с указом разрешается ввод в эксплуатацию объектов пятого класса сложности без получения заключений надзорных органов о соответствии этих объектов проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности. К таким объектам относятся как одноквартирные и блокированные жилые дома высотой до семи метров, садовые домики (дачи), хозяйственные постройки на приусадебных, садовых и дачных участках, здания и сооружения агроэкотуризма, дороги, линии электроснабжения и связи.
Кроме того, указом снижен размер резервирования средств, которые предназначены для исполнения подрядчиком своих обязательств по устранению недостатков строительных работ, выявленных в период гарантийного срока. Этот размер теперь будет 0,5% от стоимости работ вместо прежних 1,5%.
Строительство частного дома в Минске
Для получения разрешения для строительства частного дома в г. Минске, а также в областных центрах требуется архитектурный проект (А) и генеральный план застройки на топографической съемке (ГП). А разработка и согласование проектной документации происходит в один этап. На основании полученного разрешения разрабатывается архитектурный проект (стадия А). Дополнительно к основному составу чертежей архитектурного проекта организация-проектировщик разрабатывает генеральный план (ГП) застройки на топографической съемке с нанесенными красными линиями (красные линии – это существующие схемы коммуникации, линии электропередач). Топосъемку заказчик должен предоставить проектировщику до начала работ.
Есть ещё один важный пункт для проектирования в Минске — серое согласование с МЧС. Почему серое, потому как вроде и не требуется на стадии проекта согласовывать с пожарными, но при приёмке они вдруг появляются и требуют всё сделать по нормам, т.е соблюсти противопожарные разрывы, а это по факту не всегда возможно и тогда заказчик попадает в патовую ситуацию. Молодого проектировщика конечно же оштрафуют на несколько десятков базовых, но что от этого застройщику — ничего. Поэтому моё мнение — система настроена мягко говоря неправильно. Поэтому я всегда смотрю сначала на нормы по части МЧС, а уж потом красивые линии на фасадах и т.д. С марта 2017 МЧС в составе комиссии не учавствует, поэтому очень много головной боли можно избежать, но это не значит, что нормы отменили, просто вся ответственнность распределилась как на проектировщика так и на исполком.
Вместе с разрешением на разработку архитектурного проекта исполком / другие службы выдают заказчику бланки технических условий (ТУ) на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства и заключений согласующих организаций.
Технические условия – документ, необходимый для получения разрешения на подключение всех видов коммуникаций (газ, электричество, водопровод, стоковая и ливневая канализации). Бланки ТУ заполняет проектировщик, а сбор ТУ (получение заключений согласующих организаций) заказчик осуществляет самостоятельно.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Что такое незавершённое строительство?
Объект незавершённого строительства – это объект строительства, возведение которого по каким-то причинам не было завершено в срок. Приостановление строительства не связано с технологическими перерывами в строительном процессе, а, соответственно, не требует расторжения договора строительного подряда и позднее может быть введено в эксплуатацию.
Чтобы сооружение было признано незавершённым, оно должно отвечать следующим параметрам:
- Иметь целевое назначение
- Быть крепко связанным с землёй
- Иметь месторасположение
- Обладать определёнными размерами
- Иметь необходимую документацию, зарегистрированную в БРТИ
Классифицируют объекты по трём направлениям:
- Объекты, на которых строительство ещё не завершено и продолжается
- Объекты, на которых строительство приостановлено, законсервировано или полностью прекращено
- Объекты, которые уже находятся в эксплуатации, но акты о приемке на них не были оформлены в официальном порядке и согласно всем нормам законодательства
Любой объект незавершённой постройки облагается налогом на недвижимость.
Не допускается приемка в эксплуатацию объектов
- Выполненных с отступлениями от утвержденной проектной документации
- Не отвечающих требованиям эксплуатационной надежности и безопасности, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил
Приемка в эксплуатацию жилого дома, нежилых построек и внутриплощадочных сетей инженерной инфраструктуры осуществляется в соответствии с ТКП 45-1.03-59-2008 «Приемка законченных строительством объектов. Порядок проведения».
Составление технического плана
Составить технический план может только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (ст.37 закона №221-ФЗ от 24.07.2007). При постановке дома на учёт электронный техплан помещается в хранилище ЕГРН, следовательно, кадастровый инженер должен предоставить именно такой вариант. По желанию заказчика инженер может сделать и бумажный вариант, а также самостоятельно произвести регистрационные действия в Росреестре.
Для составления техплана инженеру понадобится выписка из ЕГРН на земельный участок, уведомление о соответствии планируемого строительства (если выдано), проектная документация (если есть), возможно, и иная информация, предусмотренная п.20 Требований Минэкономразвития к подготовке технического плана. Готовый техплан должен соответствовать установленной законом форме и состоять из текстовой и графической частей. В первой приводятся вносимые в ЕГРН сведения об участке, его владельце и выполненных инженером работах. Во второй — графическое изображение земельного участка и расположенного на нём дома, а также план самого здания.
Пошаговая инструкция ввода дома в эксплуатацию
Для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию воспользуйтесь следующим алгоритмом:
- Посещение отделения БТИ с пакетом документов. Необходимо оформить технический паспорт возведенного объекта. Для этого предоставляется выписка из ЕГРН на земельный участок и межевой план. Услуга платная.
- Посещение муниципалитета для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Для этого нужно сфотографировать дом со всех сторон.
- Обращение в Росреестр для получения расширенной выписки из ЕГРН на земельный участок. Там должна содержаться информация об обременениях. Услуга платная.
- Обращение в комитет по архитектуре и градостроению. Для этого нужно иметь разрешение на строительство, выписку из ЕГРН на участок, проект на дом, технический план.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в газовой службе, водоканале и электротехнической организации.
- Посещение градостроительного отдела с полным пакетом документов для оформления заявления о вводе дома в эксплуатацию. Срок изготовления акта составляет 30 дней.
- Посещение БТИ. Необходимо предоставить в учреждение заверенные документы.
- Посещение Росреестра или территориального отделения МФЦ по месту нахождения объекта индивидуального строительства для прохождения процедуры государственной регистрации дома.
Рассмотрим некоторые пункты алгоритма и нюансы оформления подробнее.