Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выплата налоговой ставки по операции дарения предусмотрена лишь в том случае, если стороны его заключения не имеют родственных связей. Что касается налогообложения при дарении земельного участка, то здесь действует стандартный налог, то есть 13%.
Различие видов договора дарения
Так Налоговая служба приняла в 2006 году изменения, по которым налог берется только с чужих людей со статусом одариваемого. Нужно пояснить, что порядок выполнения сделки в обоих случаев, как для договора с родственниками, так и с чужими людьми полностью идентичен.
При совершении сделки такого рода с родственниками государством предусмотрена льгота, предусматривающая освобождение от уплаты налоговой ставки НДФЛ. Теперь рассмотрим, кто является в этом случае родственником для дарителя:
- дети, как родные, так и приемные;
- родители;
- кровные родственники по отцовской и материнской линии родителей дарителя участка;
- сестры и братья дарителя по кровной линии;
- супруг или супруга.
Кроме всего прочего предусмотрена возможность дарения несовершеннолетнему ребенку, но этот случай предполагает принятие дара ответственной стороной:
- отцом или матерью ребенка;
- опекуном ребенка;
- органами опеки и попечительства, под присмотром у которых находится ребенок.
В возрасте 14 лет у ребенка имеется права на подписание договора с личной ответственностью, в связи с получением паспорта удостоверения личности. Тогда документ содержит графу, в которой указывается подпись ответственного за ребенка лица. В данном документе указано, что фактическим владельцем участка до наступления совершеннолетия одаренного является его опекун, но в этом случае ему не разрешено совершать какие-либо юридические действия.
Такие меры по своей сути представляют собой средства хранения их на время, чтобы потом забрать. После достижения совершеннолетнего возраста он вправе производить все операции со своим участком.
Теперь определимся с налогом на подаренную землю. Отчет в службу регулирования налоговых выплат подается одариваемым в ситуации, когда он является чужим человеком по отношению к дарителю.
Бывает также случай, когда налоговая служба случайно присылает документ для уплаты, но соглашение было заключено между родственниками. Тогда в службу по налогам нужно представлять документы с подтверждением родственной связи.
Действует следующий утвержденный алгоритм, когда стороны заключения договора не значатся как родственники:
- Составить обращение в налоговую службу, в юрисдикции которой находится клиент.
- Подача соответствующей декларации до начала мая последующего года после производства процедуры дарения.
- Далее получается декларация от налоговой службы, и на гражданина накладываются обязательства об уплате налога до конца июля данного года.
Что лучше: подарить или передать в наследство
Даже если действующий собственник не составит завещание, близкие родственники всё равно получат недвижимое имущество по наследству. Завещание может понадобиться в том случае, если владелец планирует передать в наследство землю юридическому лицу или знакомому.
Здесь невозможно дать однозначный ответ. Так, для близких родственников выгодно оформление дарственной. Оформление участка в собственность стоит 2 тысячи рублей, налог уплачивать на полученное в дар имущество не придётся. Но необходимо будет подать декларацию, заплатить 13% от стоимости недвижимого имущества.
Если говорить про оформление территории в наследство, необходимо оплатить пошлину за получение свидетельства на право наследия = 0,3% от цены земли. Переоформление прав на собственность тоже не бесплатно, и эта сумма составляет пару тысяч рублей.
У каждой сделки есть свои юридические особенности. Поэтому при выборе того или иного варианта, в первую очередь следует исходить от имеющихся претензий других родственников. Если наследодатель (даритель) уверен, что кто-то из близких или дальних родственников захочет отстоять свои права в суде, он должен пригласить юриста и нотариуса. Тогда никто не сможет пойти против решения дарителя (наследодателя). Подробнее о выгоде дарения или купли-продажи земельного участка родственнику рассматривается в статье.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Подача документации в налоговую
Процедура дарения земельного участка предусматривает последующую подачу в налоговую инспекцию отчётности и уплату налога.
По месту регистрации подаётся следующий пакет документов:
- Договор дарения. В нём прописывается рыночная стоимость надела. Расчёт налога осуществляется на основании соглашения, но работники фискального органа часто соотносят эту цифру с ценой на схожие участки по региону. При этом учитывается качество грунтов, а также экономическая ситуация на земельном рынке.
- Выписка из Госреестра недвижимости. В этом документе содержатся данные обо всех характеристиках участка. Чтобы получить его, нужно предварительно надел оформить в собственность.
- Свидетельство о собственности – выдаётся при перерегистрации прав на одаряемого.
- Налоговая декларация, составленная по форме, предусмотренной для начисления налога. Она составляется одаряемым самостоятельно, в ней должны быть данные о стоимости земли и сумме, причитающейся к вычету.
Декларация является основным документом, на основании которого осуществляется начисление налога. Она подаётся по итогу года, поэтому в качестве дохода, кроме недвижимого имущества, необходимо внести и другие суммы.
Так как расчёт в декларации осуществляется на основании договора дарения, налоговый орган может проверить указанные данные. Основанием для привлечения к ответственности является отклонение рыночной оценки от средней цены за подобные участки на 20%.
Близким родственникам внесение информации о даре в декларацию не требуется, так как земельный участок в этом случае налоговой базой не выступает.
Документацию в налоговый орган нужно предоставить до конца апреля следующего года за отчётным. Уплатить нужную сумму требуется до 15 июля.
В некоторых ситуациях происходит освобождение от уплаты налога. Обычно оно связано с недействительностью или расторжением сделки.
На практике бывают такие случаи отмены расчёта:
- одаряемый не успел зарегистрировать собственность, хотя сделка считается составленной и имущество перешло к одаряемому — в этой ситуации внесение недвижимости в декларацию может произойти в следующем году;
- даритель отказался от сделки из-за тяжёлой болезни или потерпел финансовый кризис;
- одаряемый отказался принять в дар землю;
- одаряемый совершил тяжкое преступление в отношении дарителя или причинил вред членам его семьи;
- договор дарения был составлен с нарушением требований законодательства (к примеру, под давлением, в недееспособном состоянии).
Как оформить дарственную на земельный пай?
Чаще всего паи дарятся другим людям, не состоящим среди пайщиков.
После выделения доли в натуре и регистрации изменений в Росреестре нужно выполнить несколько действий:
- Составить дарственную. Договор оформляется самостоятельно, но можно обратиться к специалисту – нотариусу или юристу.
- Подписать ДД. Стороны ставят подписи в присутствии нотариуса, когда требуется нотариальное удостоверение: при участии в сделке представителя, или дарении доли пая. В остальных случаях посещение нотариуса необязательно.
- Подать документы для оформления права собственности на одаряемого. Можно обратиться в Росреестр напрямую, или сделать это через МФЦ по месту расположения подаренного участка.
С какой суммы взымается налог на дарение
Вполне естественным вопросом для принимающего дар человека является вопрос, касающийся цены бесплатного подарка при оформлении дарственной. В первую очередь, она необходима для проведения расчётов суммы НДФЛ, которая выступает иногда причиной отказа от желанной квартиры или машины. Как правило, цену дара указывает при составлении договора сам даритель – от неё стоит и «отталкиваться».
Пример из судебной практики:
Гражданке М. дядя передал квартиру по договору дарения, согласно пунктам которого стоимость жилья составила 4 миллиона российских рублей. При этом, М. должна будет предъявить декларацию НДФЛ в налоговую, вписав в неё следующие данные:
- фактический доход от принятия подарка составил 4 миллиона российских рублей;
- сумма налога НДФЛ составила — 4 000 000 х 13% = 520 000 российских рублей.
Расчет налога и его уплата
Налоговая выплата необходима при заключении договоренности о дарении между чужими людьми. Для правильной выплаты составляется декларация 3-НДФЛ:
- На первой странице указываются данные о плательщике, такие как ФИО, данные паспорта, зарегистрированное место проживания гражданина.
- Потом происходит простой расчет налога, то есть сумма стоимости участка умножается на налоговую ставку, которая может составлять 30 и 13%. Показатели содержаться в 1 и 2 графе 1 раздела.
Пример расчета налога:
- Стоимость участка равна 55000 рублей, тогда налог для гражданина РФ будет составлять 55000 × 13% = 7150 рублей.
- Во втором случае для нерезидента 55000 × 30% = 16500 рублей.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Рубрика «Вопросы и ответы»
Вопрос №1. Необходимо ли представлять декларацию при получении в дар имущества от близкого родственника?
Данные о получении имущества в ИФНС поступают из кадастра. Информация о родственных связях дарителя и одариваемого отсутствует, что влечет начисление налога на доходы. В ИФНС необходимо представить информацию о состоянии родства с дарителем. Сведения представляются в форме письма с приложением соответствующих документов.
Вопрос №2. Как предоставляется декларация и документы, если одариваемый является несовершеннолетним лицом?
Действия от имени несовершеннолетнего осуществляют его родители или опекуны.
Вопрос №3. Имеются ли отличия при получении квартиры в дар нерезидентом?
Стоимость имущества по договору с учетом сумм кадастра облагается налогом по ставке 30%. Вычет лицу не предоставляется.
Вопрос №4. Можно ли оспорить сделку дарения имущества?
В случае наличия доказательств совершения сделки под давлением, подтверждения ухудшения условий дарителя или совершения в отношении него одариваемым противоправного действия сделка может быть оспорена. Признание сделки недействительной осуществляется в судебном органе. Одариваемый представляет уточненную декларацию и заявляет налог к возврату при условии его уплаты.
Вопрос №5. Как облагается сделка, при которой имущество передаривается. В первом случае и во втором имеются родственные связи, при этом первое лицо не имеет родства к последнему получателю?
В рамках дарения родственникам обязанность по налогообложению отсутствует, но ИФНС может усмотреть в сделках схему ухода от налогов и обязать выгодополучателя оплатить в бюджет НДФЛ с суммы полученного в натуральной форме дохода.
Что лучше: подарить или передать в наследство
Даже если действующий собственник не составит завещание, близкие родственники всё равно получат недвижимое имущество по наследству. Завещание может понадобиться в том случае, если владелец планирует передать в наследство землю юридическому лицу или знакомому.
Здесь невозможно дать однозначный ответ. Так, для близких родственников выгодно оформление дарственной. Оформление участка в собственность стоит 2 тысячи рублей, налог уплачивать на полученное в дар имущество не придётся. Но необходимо будет подать декларацию, заплатить 13% от стоимости недвижимого имущества.
Если говорить про оформление территории в наследство, необходимо оплатить пошлину за получение свидетельства на право наследия = 0,3% от цены земли. Переоформление прав на собственность тоже не бесплатно, и эта сумма составляет пару тысяч рублей.
У каждой сделки есть свои юридические особенности. Поэтому при выборе того или иного варианта, в первую очередь следует исходить от имеющихся претензий других родственников.
Если наследодатель (даритель) уверен, что кто-то из близких или дальних родственников захочет отстоять свои права в суде, он должен пригласить юриста и нотариуса. Тогда никто не сможет пойти против решения дарителя (наследодателя).
Подробнее о выгоде дарения или купли-продажи земельного участка родственнику рассматривается в статье.
Пример 1:
Участок стоимостью 167 тысяч рублей был подарен гражданину РФ его дядей. В этом случае он должен заплатить НДФЛ из расчёта 13%. Это составит 21 тысячу 710 рублей.
Пример 2:
Другой участок, кадастровая стоимость которого 231 тысяча рублей, был подарен не родственнику. Ставка подоходного налога тоже будет 13%. То есть заплатить придётся 30 тысяч 30 рублей.
Пример 3:
Мнение эксперта
Ковалев Константин Владимирович
Практикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Признанный эксперт права.
Участок был подарен не гражданину РФ, который в год его получения провел в России менее 183 дней. Кадастровая стоимость участка – 270 тысяч рублей. Он должен выплатить 30%, то есть 81 тысячу рублей.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Виды налогов на недвижимость
Обязанность уплаты налога возлагается на всех владельцев недвижимости, независимо от ее назначения. Размер платежа для физических лиц при покупке и продаже объектов исчисляется по схеме, указанной в Налоговом кодексе РФ.
Налог обязаны платить физические лица — собственники домов, квартир, дачных домиков, гаражей, парковок, коммерческих помещений и прочих возведенных объектов, перечень которых также регламентируется указанным нормативно-правовым актом.
В 2021 году налог на недвижимость рассчитывается по новой схеме, предусматривающей использование кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как это было ранее. При этом в первые три года исчисление НДФЛ производится с учетом понижающих коэффициентов, по окончании указанного срока — по полной кадастровой стоимости.
Единственный ограничительный фактором — прошлогоднее значение. Новый налог не может превышать его более чем на 10 %. В связи с этим специалисты рекомендуют уточнить, в какую сумму оценена недвижимость в 2021 году, ведь от этого фактора зависит уровень расходов собственника.
Облагается ли дарственная налогом в 2021 году
По некоторым договорам налог на дарение недвижимости платить не нужно. Об этом также указывается в п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Согласно этой норме кодекса, если даритель и одариваемый человек имеют близкие родственные связи, то по подаренной недвижимости НДФЛ перечислять не нужно. К таким людям относятся супруги, дети, братья/сестры и родители, и при этом необходимо учесть следующие моменты:
- налог не перечисляется вне зависимости от того, кто кому из ближайших родственников подарил недвижимость;
- во внимание не берется тот факт, рожденные или усыновленные дети, поскольку усыновленные включаются в категорию ближайших родственников;
- не учитывается, являются ли сестры и братья полнородными или неполнородными (с одним общим родителем), поскольку они также приравниваются к ближайшим членам семьи.
Если даритель и одариваемый человек не относятся к ближайшим родственникам, но все же имеют отдаленные родственные связи, то налог по договору дарения недвижимости необходимо платить по ставке 13%. Отметим следующий важный момент: обязательным условием такого соглашения должно быть резидентство РФ одариваемого физического лица.
Согласно законодательству РФ к резидентам причисляется физическое лицо, являющееся гражданином РФ и проживающее на территории страны не менее 183 дней. Если человек долгое время проживает заграницей (больше указанного срока для наличия резидентства), то он становится нерезидентом.
И теперь главный момент: если одариваемый человек долгое время проживал в другой стране и получил в дар недвижимость, он должен заплатить налог на дарственную квартиру в размере не 13%, а 30%.
Налог при дарении квартиры рассчитывается исходя из ее стоимости, и при этом выбирается один из вариантов:
- исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре дарения. В этом случае цена должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости;
- исходя из расчета 70% от кадастровой стоимости. Этот вариант используется, если цена недвижимости не указана в договоре дарения.
Для наглядности расчета рассмотрим несколько примеров.
Пример 1. Предположим, в договоре дарения указано, что стоимость квартиры составляет 4 млн. руб. и она соответствует 80% от кадастровой стоимости. В этом случае расчет налога выглядит следующим образом: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.
При получении недвижимости по договору дарения и возникновении обязанности по уплате налога необходимо сформировать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и представить ее в налоговые органы по месту регистрации налогоплательщика.
Расчет может формироваться как на бумажном носителе, так и в электронном виде разными способами — с помощью специальной программы или непосредственно на сайте налоговых органов. Подавать декларацию также можно несколькими способами, а именно:
- при личном посещении налоговой инспекции;
- при участии стороннего лица, представляющего интересы налогоплательщика в соответствии с законодательством РФ;
- через Почту России отправкой заказного письма с описью и уведомлением;
- через телекоммуникационные каналы связи и Интернет.
Отметим, что декларацию необходимо подавать в любом случае — указана ли стоимость недвижимости в договоре дарения или нет. При этом дополнительно вместе с декларацией нужно сформировать сопроводительный пакет документов. На его основании устанавливается, правильно ли рассчитан налог при дарении недвижимости не родственнику или родственнику-нерезиденту.
Налоги при дарении доли имущества
В российском законодательстве предусмотрена возможность дарения не всего имущества, а только доли. Если сделка совершается только с частью дара, то и на нее распространяется аналогичная налоговая ставка в 13% (30% для нерезидентов РФ), но с учетом размера подаренной доли.
Пример Стоимость земельного участка 600 тыс. рублей. Была совершена сделка дарения 1/3 доли данной недвижимости. Следовательно, налог будет исчисляться из стоимости 1/3 части, т.е. 200 тыс. рублей. Для резидентов сумма подлежащей уплате составит 26 тыс. рублей, для нерезидентов — 60 тыс. рублей.
Как оформляется дарение квартиры между родственниками
Такая форма сделки является юридической, и ее можно оформить самостоятельно или через нотариуса. Есть определенные требования, которые нужно соблюдать при составлении договора дарения.
В нем должны быть указаны:
- вся информация о составлении договора (дата, место, название);
- паспортные данные дарителя и одариваемого;
- указание на сам объект недвижимости: кадастровые данные, вид, адрес, площадь;
- документ, подтверждающий право на подаренную квартиру;
- рыночная оценка;
- дата и условия передачи жилья одариваемому, например, определенная дата или совершеннолетие одариваемого и т.п.
Земельный участок, полученный в результате безвозмездной передачи по договору дарения облагается налогом по общему правилу, предусмотренному для этой конструкции. То есть:
- 13% Налог обязан уплатить любой одаряемый, у которого нет близких родственных связей с дарителем;
- от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителя, среди которых:
- родители;
- дети (в том числе и усыновленные);
- муж, жена;
- бабушки, дедушки;
- внуки;
- братья, сестры;
- 30% налог взимается с лица, имеющего подданство в другом государстве.