Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
- Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
- Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
- А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да, после оформления объекта недвижимости в собственность.
- Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
- Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Что не так с возведенными по реновации домами?
Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.
«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки «купил старое ради получения нового» утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру».
Дома под реновацию по адресу
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Какими получились новостройки
Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.
Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.
Это одноподъездный дом в 17 этажей
Рядом с ним есть сносная детская площадка
Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.
Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.
Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.
Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.
Основные плюсы покупки квартиры в доме под реновацию
- Экономия бюджета – стоимость квартиры в «хрущевке» значительно ниже, чем у аналогичных квартир в новом фонде.
- Возможность увеличить квадратуру жилья.
- Материальная выгода – себестоимость полученной в результате реновации квартиры значительно превышает себестоимость старого жилья, что может стать основой для выгодных инвестиций.
- Жилье с отделочными работами – практически каждая квартира в новостройке требует дополнительных вложений на ремонт. Жилье по программе реновации предоставляется со всеми отделочными работами.
- Близость всей необходимой инфраструктуры.
Особенности приобретения жилья в новостройке по реновации
Жильцы старых домов имеют возможность приобрести равноценное жилье. Площадь квартиры либо останется прежней, либо увеличится. Также может увеличиться и количество комнат.
В таком случае, люди сами доплачивают за новое жилое помещение за счет имеющихся денежных средств или материнского капитала.
Первоначально заключают договор мены старой квартиры на новую, после этого в течение 30 дней подают заявление о покупке от имени всех собственников, формируют пакет правоустанавливающих документов.
Информацию о квартирах в новостройке можно прочитать на сайте Фонда реновации, выбрать понравившуюся, написать заявление. Заявление обязаны рассмотреть в течение 5 дней, и при наличии других претендентов на квартиру, провести аукцион.
Если участник программы реновации отказался от покупки, а потом передумал, в течение 2-х лет он имеет право купить в новостройке еще одну квартиру, находящуюся в собственности Фонда реновации. Главное, чтобы общая площадь двух квартир не превышала 100 м2.
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Купить квартиру, что может быть проще? Тем более сейчас, когда на рынке недвижимости переизбыток предложения, в том числе и на квартиры. Но это на первый взгляд. Если посмотреть районы, которые входят в программы реновации, мы увидим что предложений о продаже квартир крайне мало. Для примера мы взяли информацию с сайта и с сайта .
Был выбран район Фили-Давыдково (такая ситуация во всех районах) (Рис 1). В 48 домах, в этом районе, которые входят в программу реновации продаются 3 квартиры (Рис 2). При этом цена на них не маленькая, 1 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 30 кв.м стоит 7.2 млн. руб., 2 к. квартира, общей площадью 44 кв.м – 10.8 млн. руб., 3 к. квартира на последнем этаже, общей площадью 82.3 кв.м стоит 13 млн. руб. Для сравнения возьмем примерно такой же район, «через дорогу», на продаже 36 квартир, то есть в 10 раз больше!!! (Рис 3). Поэтому не все так просто.
Рис 1 Рис 2 Рис 3
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Какие риски несет покупка квартиры под снос
Москвич Петр владеет квартирой вместе с братом, и реновация для него — возможность поделить двушку на две новые однокомнатные квартиры. Но когда снесут дом — пока непонятно, а разъехаться хочется. И теперь Петр продает квартиру в доме под снос, чтобы поделить не жилую площадь, а вырученные деньги.
Идея оказалась неплохой, ведь стоимость квартиры в его старой хрущевке выросла. «Потенциальные покупатели знают, что, как обещали власти, квартира по площади будет больше.
Люди думают, что сейчас я куплю у кого-нибудь квартиру под реновацию, она все равно не так уж и дорого стоит, чуть-чуть потерплю или сдам эту квартиру в аренду, а потом уже перееду в нормальную в новостройке», — рассуждает Петр.
РИА Новости
«Под реновацию. Быстрее. Срочно» — так называется одно из объявлений на сайте по продаже квартир.
За 7 млн продают 45 кв м с плюшевыми диванами, коврами на стенах и прочими атрибутами советских представлений о прекрасном. Но зачем делать ремонт, если город все равно снесет старую хрущевку и выдаст новую квартиру?
Так что купить жилье под снос — неплохая идея, особенно для инвесторов, говорит начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости» Ольга Саукитенс: «Если в 2016 году мы приобрели двухкомнатную квартиру в таком доме за 5,5 млн, то сейчас она уже стоит порядка 6,5−7 млн. При этом понятно, что жилплощадь в новом доме в той же локации будет стоить существенно дороже. В любом случае человек выигрывает, даже взяв ипотечный кредит и выплачивая проценты».
С ипотекой, впрочем, все не так просто: большинство банков отказались работать с квартирами под реновацию.
Выдают займы в основном Сбербанк и ВТБ, которые подчеркивали, что размер кредита не изменится, даже если клиент получит по реновации более дорогое жилье.
Надо будет только изменить предмет залога, но для банков это риск, говорит первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов: «Замена объекта требует заключения еще одного договора ипотеки по новому объекту, который дается клиенту взамен, так как до этого момента кредит остается не обеспеченным — здесь встает вопрос о риске.
Те банки, которые готовы рассматривать ситуацию, связанную с возможностью замены предмета залога, или, например, выдавать кредит не на длительный срок, возможно, и будут реализовывать эти программы».
Зато нет рисков, что застройщик обанкротится. Реновация — это все-таки гарантия для участников сделки.
Другое дело, что точные параметры переселения для большинства объектов пока не опубликованы.
Поэтому покупка квартиры под снос — по-прежнему авантюра, на которую пойдут немногие, говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Продавать за высокую цену будет довольно тяжело, поскольку нормальный адекватный человек будет спрашивать: что мне дадут взамен, сколько метров, где, на какой улице, на каком этаже, куда будут окна и так далее. Любого покупателя все это очень интересует. Поэтому желающих купить кота в мешке особо на рынке нет».
Говорят еще про один риск — быть переселенным по программе реновации в другой район. И хотя власти неоднократно подчеркивали, что такое будет возможно только с согласия жильца, не все риэлторы и их клиенты полны оптимизма.
В Германии нет аналогичного российскому понятия «реновация», но некоторые программы можно отнести к этой категории. Так, руководитель Департамента городского планирования и регулирования строительства Мюнхена Элизабет Мерк представила новый генеральный план застройки города, в котором действует программа социальной политики по обеспечению граждан доступным жильем. План основывается на Лейпцигской хартии устойчивого развития европейских городов (The New Leipzig Charter), принятой 30 ноября 2020 года.
По прогнозам демографической динамики Мюнхена, к 2030 году население города вырастет до 1,8 млн человек. Это повлечет растущий спрос на жилье, однако акцент делается не на вместительность зданий, а на переквалификацию земельных участков под жилье и снижение плотности застройки. Речь идет о создании модели кооперативов, что позволит использовать интегрированный социально справедливый подход при обустройстве жилых кварталов.
Совет дизайнера по планировкам квартир по реновации
Также внимание уделяется преобразованию общественных пространств: например, на крышах домов организуются целые футбольные поля. Немецкое правительство выделило 6,7 млн евро на реализацию программы, а всего на нее будет потрачено около 1,7 млрд евро за пять лет.
Еще один тренд для Германии – появление так называемых зеленых городов и применение креативной междисциплинарной инициативы «Новый Баухаус», направленной на развитие экопроектов. По словам президента Европейской комиссии Урсулы фон дер Ляйен, создается пространство для совместного творчества, где архитекторы, художники, студенты, инженеры и дизайнеры смогут работать вместе.
Зеленое строительство: что это такое и как применяется в России
Проект станет частью программы инвестиций и восстановления после пандемии коронавируса Next Generation EU стоимостью 750 млрд евро. Он побуждает к созданию нового мира, который будет более зеленым, красивым и гуманным. Так, он призывает участников строительной отрасли использовать древесину в качестве строительного материала и искусственный интеллект для повышения устойчивости зданий. Все эти критерии будут применять в строительстве нового жилья, в том числе по специальным программам обновления жилищного фонда.