Какие документы должен предоставить застройщик
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы должен предоставить застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
Акт приёма-передачи технической документации
УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
- подробный перечень технической документации;
- подписи сторон.
После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.
В состав указанной комиссии будут входить:
- представители местной администрации;
- представители застройщика и подрядной организации;
- специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
- представители профильных служб и организаций газоснабжения;
- органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
- иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
Условия для передачи дома собственникам
После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:
- подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
- хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
- выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.
Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:
- застройщика;
- крупных подрядчиков;
- надзорных организаций;
- служб газоснабжения, МЧС и др.
Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.
На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
УО обязана передать техническую документацию на дом новой УО или ТСЖ
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменился способ управления: собственники в одностороннем порядке отказались от УО и создали ТСЖ. Управляющая компания передала не всю техническую документацию, из-за этого товарищество обратилось в суд.
Решение ОСС было признано законным. По законодательству управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления должна передать техдокументацию и другие связанные с управлением домом документы
- новой УО, ТСЖ, ЖК;
- при непосредственном способе управления – одному из собственников, указанному в решении ОСС о выборе способа управления таким домом;
- если собственник не указан – любому владельцу помещения в таком доме (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил № 491). Отсутствие или утрата документации не прекращает эту обязанность.
В таких случаях ответственные лица за свой счёт восстанавливают техническую документацию (постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09). Также суд отметил, что, согласно письму Минрегионразвития РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07, техдокументация принадлежит собственникам помещений в доме.
Исходя из этого, суд обязал компанию отдать ТСЖ все недостающие документы в течение месяца после вступления решения в силу. Управляющая компания не согласилась с вынесенным решением и попыталась оспорить его. Апелляционный суд, тем не менее, его не отменил.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
1315969 .
Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий
Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:
· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
· передача МКД по акту;
· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.
Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.
Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.
Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.
Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.
Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.
Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.
Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.
Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.
Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Подробнее об управлении многоквартирными домами-новостройками читайте здесь.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.
Шаг 1. Выбор управляющей компании
Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.
Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:
- открытый характер;
- точный перечень предоставляемых услуг;
- определенный размер (порядок) оплаты.
Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.
Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.
Шаг 2. Сбор документов
Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:
- устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
- справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
- копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
- сведения о штатном расписании (технических средствах)
- проект соглашения с расценками.
Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:
- протокол с результатами конкурса (общего собрания);
- акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
- выписка из ЕГРН;
- техническая документация с поэтажными планами;
- схема подключения инженерных сетей;
- инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
- действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
- свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).
Какие документы УК подавать в ГЖИ, если МКД пришёл в управление
Не все управляющие организации в курсе, какой пакет документов нужно подавать в ГЖИ после заключения договоров управления с собственниками нового МКД, пришедшего в управление. При этом, следует отметить, что существует несколько способов перехода многоквартирного дома к новой управляющей компании. Подробнее обо всём этом в сегодняшней статье.Есть несколько способов перехода многоквартирного дома к управляющей организации:решение общего собрания собственников;проведение открытого конкурса по выбору УК.Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ.
Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой.
Перечень УК – претендентов на временные управляющие.
Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:
1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;
2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:
- представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
- признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.
Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.
Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:
- аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
- истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
- поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
- составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
- поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.