Жилье в аренду. Как правильно сдавать квартиру или комнату?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье в аренду. Как правильно сдавать квартиру или комнату?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».
Шаг №1. Поиск арендатора
Поинтересуйтесь у знакомых, не нужна ли кому-нибудь квартира или комната. Объявления о съёме жилья публикуют в газетах, расклеивают на столбах. Можно обратиться в агентство недвижимости (перед этим изучите его репутацию на рынке). Однако наиболее простой и быстрый способ — разместить объявление в Интернете. Самые платежеспособные квартиранты давно уже там. Не используете Интернет? Попросите родных помочь с этим. Разместить объявление о сдаче можно на специализированных онлайн-ресурсах (поисковик предложит вам варианты по тематическому запросу). Составьте короткое описание, сделайте акцент на фотографиях — выбирают прежде всего по ним.
С будущим квартирантом важно сразу оговорить ряд моментов — помимо собственно стоимости. Во-первых, сроки сдачи и порядок съезда. Например, вы заключите договор на три месяца, а человеку нужно будет уехать через два. Как будете решать проблему? Во-вторых, порядок уплаты «коммуналки» — кто это будет делать? В-третьих, условия проживания: не шуметь, не портить имущество и т. д.
Как расторгнуть договор?
В обычной ситуации договор найма расторгается по истечении его срока. Если в договоре не указан срок, то он расторгается в связи со смертью нанимателя или наймодателя. В случае, когда после смерти стороны договора в квартире остались проживать родственники, которым уже исполнилось 18 лет, то они имеют первоочередное право на аренду жилплощади.
Изменить или расторгнуть договор найма жилого помещения раньше срока стороны могут в любой момент по договоренности между собой, но предупредить об этом намерении каждая из сторон должна не позднее чем за 1 месяц.
В случае, когда жильцы решают выехать раньше срока, договор признается расторгнутым со дня выезда нанимателей. При этом важно иметь в виду, что все долги по арендной плате и коммунальным услугам должны быть погашены. Иначе собственник имеет полное право взыскать эти суммы через суд.
Рекомендации, описанные ниже, позволят составить собственное впечатление о вопросе и разобраться в деталях:
- Обязательное заключение договора аренды. В договоре обязательно прописать детали. Это адрес квартиры с ее характеристиками и реквизитами о праве собственности. Указываются данные по каждому собственнику жилья. Если детали прописаны неверно, соглашение можно оспорить. Это повлечет дополнительные проблемы и неприятности;
- Указание назначения аренды. Специалисты подчеркивают важность этой детали. Указывается, что арендатор будет проживать в помещении, а не вести бизнес. При отсутствии условия арендатор может на законных основаниях сдавать квартиру в субаренду. Жилплощадь может использоваться под предпринимательскую деятельность. Офис, парикмахерская или магазин могут быть открыты без ведома арендодателя;
- Срок действия соглашения прописывается до мелочей. Чтобы жильцы выселились в нужный срок в случае необходимости, необходимо указывать реальные даты. Важный момент – дата перехода квартиры в распоряжение арендатора. Как правило это 5 дней от даты заключения договора. Грамотный договор – гарантия для обеих сторон. Досрочное выселение может произойти только по решению суда, если нарушаются какие-то пункты. Условия расторжения этого типа со стороны арендодателя важны. Их нужно прописать заранее. Форс-мажорные обстоятельства никто не отменял. В этом случае подбирается новый вариант и оплачивается переезд. Досрочное выселение без весомых причин невозможно, если условия нет в договоре.
Когда со скидками не нужно торопиться
Первых постояльцев долго искать не пришлось: на глаза попалось объявление на столбе во дворе о желании молодой семьи без детей снять однокомнатную квартиру. Договорились о встрече, во время которой будущие квартиранты быстро осмотрели кухню и комнату, проверили санузел и остались весьма довольны. Сложилось впечатление, что они были очень рады такому варианту. Поверхностно познакомившись с постояльцами, хозяева c радостью согласились на сделку, получив задаток. Было только несколько странно, почему никто не попытался поторговаться? Как рассказал Сергей, здесь таилась его первая ошибка как неопытного «риелтора»: всегда надо выяснять подробно, что представляют собой будущие арендаторы. Действительно, в некоторых европейских странах даже принято предоставлять рекомендации собственников и агентств недвижимости, у которых квартиранты арендовали жилье раньше.
На первом этапе, говорит Сергей, все шло хорошо: заключили договор, оплата поступала своевременно. Условились, что коммунальные услуги будут оплачивать жильцы, а подоходный налог — владельцы. Первый тревожный сигнал раздался через год: очередная оплата задерживалась, а глава семьи стал всячески уклоняться от любых форм общения с хозяевами. Сергею пришлось применить изобретательность и, встретившись с арендатором, поговорить с ним на повышенных тонах, мол, так вести себя стороны не договаривались. А если проблемы с деньгами, надо просто об этом предупредить, чтобы отношения были честны и откровенны. Постояльцы вскоре погасили задолженность, и, казалось бы, поводов для беспокойства больше не было. Но как-то Сергею намекнули, что надо поговорить: встал вопрос о снижении стоимости. Ссылаясь на какие-то распечатанные объявления, семейная пара называла якобы более дешевые варианты съема аналогичного жилья.
Хозяин тогда решил так: смена квартирантов — сложный и ответственный процесс, а потому лучше добра от добра не искать и согласиться на скидку. Но, по его словам, это была очередная ошибка: нельзя идти на поводу у наглецов, так как они добрых намерений не оценят, а будут только давить все больше и больше. Проще говоря, дай палец — откусят руку. Так и случилось. За время проживания этой парочки приходилось снижать цену аренды еще три раза, что в конечном итоге заставило задуматься: а ради чего все это? Ведь, в конце концов, надо соблюдать и свои интересы, а не заниматься благотворительностью. Было принято решение расстаться с постояльцами.
И еще момент: квартира, несмотря на давний ремонт, была изначально чистой и уютной. Думается, не надо объяснять, что могло произойти, если в ней жили неряхи. Да, форма договора позволяла привлечь нерадивых жильцов к материальной ответственности, но и тут все было не так просто, как казалось. Сергей обратился к юристу, который нарисовал отнюдь не радужную картину: общение с ответчиком в суде на повышенных тонах, потоки грязи и вранья, игнорирование заседаний, затем решение, время на обжалование, отказы платить («нет денег»), поиски хоть какого-нибудь имущества ответчика и его опись, бесконечное общение с судебными исполнителями… Хозяева поняли, что будет более рациональным усмирить свои эмоции ремонтом, который благодаря проживанию этой парочки стал неизбежным.
Как без посредников сдать квартиру?
И купить квартиру в Минске https://weekend.by/minsk/kupit-kvartiru, и сдать в аренду можно через агентство либо самостоятельно. Первый вариант устраивает далеко не всех. Во-первых, это увеличивает расходы арендодателя. Во-вторых, чревато множеством звонков от потенциальных клиентов. Именно поэтому многие решают действовать без посредников.
Если вы решили заняться сдачей квартиры без посторонней помощи, будьте внимательны. Для начала определитесь с ценой. Узнайте среднюю стоимость услуги в своем городе и районе (при этом учитывайте расположение квартиры, ее близость к метро, остановкам, магазинам и другим благам цивилизации).
Затем грамотно составьте объявление, подробно описав квартиру и ее содержимое. Добавьте хорошие фотографии. Не забудьте указать требования к квартиросъемщикам: без вредных привычек, без животных, только семейные пары и др.
После размещения объявления в газете либо на популярных порталах недвижимости ждите звонков.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Сдача квартир индивидуальными предпринимателями
Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.
Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).
Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений — надо КСА?
Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.
Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.
Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?
Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).
Не указан вид помещения — жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.
Вопрос. Сдаю собственную квартиру, применяю УСН, в выручку надо включать коммунальные услуги которые дополнительно оплачивает арендатор.
Сдача квартиры без налогов – такое тоже возможно
Налоговым кодексом предусмотрены два случая, когда арендодатель может быть освобожден от уплаты подоходного налога за сдачу квартиры в аренду.
Один из них – когда жилье сдаются близким родственникам (родителям, усыновителям, детям, братьям и сестрам, бабке, деду, внуку, мужу/жене) или свойственникам (близким родственникам второго супруга).
Второй случай касается молодых специалистов, рабочих или служащих. Предоставлять им квартиру в аренду выгодно, потому что доходы, полученные от сдачи жилья внаем молодому специалисту, освобождаются от подоходного налога. Проживание с ним жены и детей не влияет на порядок предоставления льготы по подоходному налогу.
Налог на сдачу квартиры молодому специалисту не платится только в течение установленных законодательством сроков обязательной работы или службы по распределению молодых специалистов.
Напомним, что к молодым специалистам, рабочим (служащим) относятся выпускники учебных заведений, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения либо в соответствии с договором о целевой подготовке кадров, направленные на работу по контракту о прохождении военной службы на должностях офицерского состава с дипломом военных учебных заведений либо по договору о подготовке научного работника высшей квалификации за счет бюджетных средств.
Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?
Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».
В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.
Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.
Сдавая жилье в наем, вы должны понимать, что вам предстоит платить налоги. Если ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает Br 5555 в год, то налоговые ставки устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если ваш доход меньше обозначенной суммы, то ставка устанавливается Решением Минского городского Совета депутатов. Если говорить в общем, то ставки для жилых помещений варьируются от Br 16 до Br 27,5 в месяц за каждую комнату. Налог можно платить двумя способами: один раз в год либо каждый месяц. Вы выбираете, как вам удобно, сами. Кстати, при сдаче квартиры в наем близким родственникам либо молодым специалистам вы от налога освобождаетесь.
Основные сведения о сдаче и съёме жилья
Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания. [∗] пункты 1 и 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия. [∗] пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех. [∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно. [∗] пункт 4 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания. [∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: [∗] – пункт 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»
Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания. [∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413
Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Большинство хозяев используют скидку лишь при заселении на определенное количество дней. Таких предложений достаточно много, поэтому выделиться среди них, в общем-то, сложно. Предложите клиентам более интересные акции, от которых они просто не вправе отказаться. Что имеется в виду?
Во-первых, скидка за рекомендацию. Если клиент советует Вашу квартиру своим знакомым – предоставьте скидку для обоих. Поверьте, результат будет того стоить.
Во-вторых, разработайте систему скидок в «непопулярные» дни. К примеру, с понедельника по четверг немного снижайте тариф – и у Вас квартиру будут бронировать даже тогда, когда конкуренты в поисках клиентов с тоской станут ждать выходных.
В-третьих, изучайте календарь. Подключайте свою фантазию и придумывайте поводы, которые позволят Вам давать скидки для клиентов. Это могут быть праздники, памятные даты, дни рождения клиентов и даже собственные юбилеи. Например, «Нашему бизнесу уже 10 лет – ваша скидка 10%». Главное – внимание к клиенту и небольшая скидочка, которая ему будет, несомненно, приятна.
В-четвертых, используйте современные средства коммуникации. Наверняка, большинство Ваших клиентов имеют собственные странички в социальных сетях. Продумайте текст оригинального сообщения, поместите его в сети и предложите своим клиентам. Набравший большее количество «лайков» получит скидку на проживание или приятный бонус.
Но! Чтобы потенциальные клиенты могли своевременно узнавать об акциях, размещайте информацию о них прямо в тексте объявлений о сдаче квартиры на страницах нашего сайта.
Важно! Профессиональные копирайтеры советуют: для большего эффекта следует указывать не процент скидки, а его денежное выражение. Как говорят психологи, на клиента лучше всего действует осознаваемая сумма сэкономленных денег.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Цены упали в два раза
Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.
— Доходность этого бизнеса сильно снизилась в последние годы, — говорит Ирина. — Здесь оказала свое влияние в том числе пандемия. Сегодня упала покупательская способность клиентов, что привело к снижению стоимости квартиры. Если еще пару лет назад цена стандартных столичных апартаментов составляла $ 40−60 в сутки, то сегодня аналогичная квартира сдается за 60−80 рублей (около $ 23−31).
То есть цены упали в два раза.
Значимая часть расходов в этом бизнесе — налоги и повышенная «коммуналка» (для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам). А ведь чтобы бизнес работал, нужно еще постоянно тратиться на рекламу, своевременно ремонтировать жилье, обновлять интерьер, закупать бытовую химию и т.п.
Само ведение бизнеса, по сути, не отличается от других видов деятельности: нужно вести бухгалтерскую документацию и книгу учета доходов, подавать отчеты в налоговую, Белстат, ФСЗН, РУВД (по иностранным гражданам).