Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Расторжение по соглашению сторон

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Как правило, основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям договора.

---

Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости можно, но достаточно проблематично. Если стороны пришли к обоюдному решению, то в таком случае покупатель и продавец подписывают соглашение. Отказаться от сделки можно на любом этапе до подписания договора купли-продажи или после заключения сделки, если обязательства по договору не выполнены.

Если продавец продал имущество с существенными недостатками или покупатель не произвел расчеты в полном объеме, либо при наличии иных нарушений договора, одна из сторон вправе направить второй претензию с требованием прекратить правоотношения.

Если субъект не отвечает на претензию или отказывается выполнять условия, отраженные в ней, сторона, чье право нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

1. По желанию одной из сторон;
2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

• Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
• Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
3. Подписание документов недееспособным человеком;
4. Принуждение к подписанию документов.

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.

Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

• если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
• подделка документации;
• приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
• обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
• появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
• наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
• наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Сложные ситуации и судебная практика

Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования.

При подаче иска следует учитывать:

1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.

Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит Процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни Продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

Основания для расторжения сделки

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

• продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
• объект недвижимости фактически не передан;
• приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

Признание заключенного договора недействительным

Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

• осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
• при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

Признание договора недействительным

Закон рассматривает 2 ситуации – когда договор является недействительным с момента его заключения, это называется ничтожность, и когда договор может быть оспорен по тем или иным основаниям. Ничтожным, то есть недействующим, вне зависимости от того, состоится ли решение суда, договор будет тогда, когда он существенно нарушает закон, например, продается вещь, заведомо не принадлежащая продавцу, или если он подписан недееспособным лицом.

Недействительность устанавливает суд. Истцу потребуется доказать, что сделка совершалась под влиянием угроз, давления, его обманули или иным способом вынудили поставить свою подпись на документе. Также здесь могут быть рассмотрены такие обстоятельства как:

• имущество совместно нажитое, а согласие супруга нет;
• нарушены права несовершеннолетнего без согласования с органами опеки;
• на объекте оказались несогласованные перепланировки;
• квартира находится в ипотеке и согласие банка подделано либо иным способом право зарегистрировано в обход интересов кредитного учреждения;
• ДКП фактически прикрывает другую сделку, например, дарение или совершается с целью обойти закон, например, в течение 6 месяцев до банкротства, с целью удовлетворить одних кредиторов в ущерб другим.

Когда это возможно, а когда уже нет?

Условия, при которых можно изменять или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или любой другой сделки, прописаны в ст. 450 ГК РФ.

То есть действие договора прекращается при серьезных нарушениях его условий одной из сторон сделки или в других случаях, которые прописаны в законе или непосредственно в самом соглашении.

Серьезными нарушениями можно назвать такие, при которых один из участников сделки при нарушении ее условий получает существенный ущерб или если другими словами, то продавец (покупатель) не придерживается того, на что второй участник рассчитывал при заключении договора.

Среди частых нарушений встречаются такие, как:

• отказ покупателя оплатить имущество, то есть, если соглашение уже зарегистрировано и подписано в Росреестре, а продавец так и не получил деньги от продажи квартиры;
• отказ продавца квартиры от снятия с регистрационного учета и выселения.

Существуют также условия, которые не могли быть предвиденными при заключении сделки купли-продажи обеими сторонами, то есть договор прекращается в результате непредвиденных обстоятельств, а обе стороны при этом не виновны.

Больше всего такие случаи встречаются при судебных разбирательствах и прецендентов такого рода можно назвать множество. К примеру, покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом изначально обсудили все условия.

Одна из сторон сделки, то есть продавец, дал гарантию, что на квартиру никто другой не претендует, она не находится в залоге и т. д. Допустим, после того, как сделка завершена, вдруг появляется дальний родственник продавца, например, недавно вышедший из тюремного заключения. Он ранее был зарегистрирован и постоянно проживал в данной квартире, а теперь через суд хочет добиться возвращения имущества.

Суд решает, что заключенный имеет право дальше жить в своей квартире и в итоге он получает разрешение дальше пользоваться своим жильем. Покупателю ничего не остается, как требовать отменить все взятые ранее на себя обязательства по договору купли-продажи, так как если бы он знал о таких радикальных изменениях обстоятельств, то не заключал бы сделку.

Итак, главные правила по расторжению договора прописаны в Гражданском кодексе и происходит все таким же образом, как и при оформлении сделки (п.1 статьи 452 ГК).

По требованию одной из сторон и только в судебном порядке договор может быть расторжен:

• при существенном нарушении условий сделки купли-продажи одним из участников;
• в иных случаях, которые предусматривает ГК, другие законы или сам договор.

Договор считается расторгнутым или измененным в случае отказа полностью или частично одной из сторон в исполнении его условий и когда данный отказ допускает закон или соглашение обеих сторон договора.

Расторгнуть договор можно как по решению суда, так и по обоюдному согласию обеих сторон (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Приведем пример, когда договор купли-продажи нельзя расторгнуть. Допустим, обе стороны (т.е. покупатель и продавец) заключили сделку по передаче прав на квартиру. Продавец подготовил жилье к продаже, покупатель заплатил всю необходимую сумму, а затем они подали документы на государственную регистрацию.

Похожие записи:

• Индексация пенсий в 2023 году: таблица и график социальных выплат пенсионерам
• Упрощенное получение гражданства РФ в 2023 году для граждан Украины мид РФ
• Как усыновить ребенка жены от первого брака если стоит прочерк в графе отец