Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Как узаконить выполненные работы

После окончания реконструкции (на которую дается 10 лет) в срок не позднее одного месяца с окончания работ необходимо снова подать уведомление — на этот раз об окончании реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотров реконструированного дома, в течение 7 рабочих дней направляет собственнику уведомление либо о соответствии объекта требованиям законодательства либо о несоответствии.

Если все соответствует, то уполномоченный орган обязан направить заявление о постановке данного объекта на кадастровый учет. К заявлению прилагается уведомление об окончании реконструкции.

Если же выяснится, что реконструированный дом не отвечает требованиям закона, то копия соответствующего уведомления направляется в Росреестр, а также в органы государственного строительного и земельного надзора.

И, напоследок, следующая информация: государственные органы всегда могут проверить соблюдение градостроительного законодательства при поступлении информации о нарушениях. Поэтому настоятельно не рекомендуется производить реконструкцию в нарушение установленного порядка.

Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:

• Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
• Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
• Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
• После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
• Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.

Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.

Приступать к самостоятельной реконструкции можно только в том случае, если надстройка и пристройка будет не более 10 кв. м. В остальных случаях выполнять процедуру должен специалист, который имеет лицензию на проведение данных мероприятий.

Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?

1. Свидетельство собственности на земельный надел. Если участок расположен на территории садового товарищества, потребуется приложить документ, подтверждающий перевод в собственность.
2. Право собственности на дом.
3. Техническая документация на строение. Сюда входят инвентаризационная оценка и план домовладения.
4. Выписка из домовой книги. Здесь должны содержаться сведения обо всех зарегистрированных лицах. Во внимание принимается временная и постоянная прописка.
5. Разрешение, полученное в ЖКХ. Пристройка к дому практически всегда затрагивает инженерные коммуникации, соответственно работы нужно предварительно согласовать.
6. Обязательно нужно оформить проект планируемых работ, с предполагаемыми изменениями в техническом плане дома.
7. Разрешение санэпидемстанции. Пристройка к дому не должна нарушать санитарные нормы жилых помещений.
8. Письменное разрешение соседей на проводимые работы.
9. Возможно, потребуются фотоснимки земельного участка и основного строения.

• оформить пристройку лучше в 2021 году. Со следующего года планируется ужесточить процедуру оформления;
• после подачи искового требования, есть установленный срок для принятия исполнительным органом власти заявления к рассмотрению. Ответ приходит по почте заявителю. Рекомендуем не выжидать, а периодически справляться у судебного секретаря, принято исковое требование к рассмотрению или проигнорировано.

По действующему Градостроительному кодексу РФ пристраивание к дому какой-либо конструкции, не входящей в изначальные архитектурные планы и влекущее изменение его исходных ключевых характеристик (площадь, объем) является реконструкцией. А реконструкция дома находится в юрисдикции государственных надзорных органов и регулируется не только Градостроительным кодексом, но и другими нормативно-правовыми актами.

Пристройки подразделяются на капитальные и некапитальные.

• ФИО, место жительства заявителя, а также реквизиты паспорта (либо иного документа, удостоверяющего личность).
• Кадастровый номер участка (если он есть), его адрес или описание местоположения.
• На каком основании возникло право на участок.
• Если долевая собственность, перечисляются данные и о других владельцах.
• О виде разрешенного использования участка (ВРИ).
• О виде разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), жилой или садовый дом.
• Цель подачи уведомления (бланк один, только указывается не строительство, а реконструкция).
• О параметрах планируемой пристройки, в том числе, об отступах от границ участка.
• Графическое изображение расположения планируемой пристройки на участке (с указанием габаритов и расстояний до границ).
• О том, что в дальнейшем пристройка не будет вынесена в отдельный объект капитального строительства (то есть, дом не поделят на самостоятельные части).
• Почтовый адрес и электронная почта (при наличии) для обратной связи.
• Способ, которым заявитель хочет получить ответ.

Дачная амнистия продлена, и уведомлений не требуется. Вам нужен только технический план и документ, устанавливающий право на земельный участок.

При этом сам участок, на котором расположен дом, не должен быть зарегистрирован в ЕГРН за гражданином. Это все говорится в статье 70-й Федерального закона от 13 июля 2021 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.

Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.

Положительное решение суда возможно в случае, когда:

• истец является законным собственником дома и земли;
• реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
• объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
• истец не имеет претензий от соседей;
• соблюден досудебный порядок решения спора.

Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.

За счет материнского капитала

В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:

1. Составление заявления в ПФ РФ.
2. Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.

Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:

• Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
• Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.

Процедура получения разрешения

Требования к получению разрешительной документации безапелляционные в случаях, когда это несет существенные изменения постройки. Проверяющие инстанции исходят из распоряжений, которые принимаются федеральными и местными органами власти. Осуществляются следующие обязательные процедуры:

1. контроль за безопасностью проводимых работ как для постройки, так и для людей;
2. инспекция правильности размещения несущих элементов и других важных конструкций;
3. проверка соблюдения нормативов противопожарной безопасности и санитарных норм;
4. соблюдение имущественных и других интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.

Чтобы провести работы по изменению параметров конструкции, необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Необходимо обратиться в Архитектурный отдел или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приедет по вашему адресу, выполнит замеры и проведет экспертизу проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вы получите разрешение.

В первую очередь нужно уточнить список документов в своем населенном пункте. В разных регионах он может несущественно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.

Чтобы получить разрешение, необходимо выполнить следующие действия:

1. Обратитесь в БТИ. Здесь вам выдадут техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
2. Полученные документы предоставляются в Архитектурный отдел вместе с заявлением.
3. В назначенный день приезжает архитектор, который составит профессиональный проект, включающий эскиз планируемой реконструкции.
4. После того, как будет собран пакет документов, его необходимо подать вместе с заявлением в Архитектурный отдел. На разрешении должна стоять подпись главного архитектора по району.
5. Когда разрешение будет получено, необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При затрагивании внешних коммуникаций требуется разрешение от коммунальной службы.

Получение средств на реконструкцию

В большинстве случаев собственники выполняют строительство и реконструкцию за счет собственных средств. Но у некоторых семей есть возможность выполнить реконструкцию благодаря средствам материнского капитала, если они имеют соответствующий сертификат. Процедура осуществляется только после того, как в Пенсионном фонде РФ примут положительное решение.

Для этого в первую очередь необходимо подать заявление в ПФ РФ. К нему прикладываются документы по реструктуризации дома и сертификат государственного образца. Если решение будет положительным, средства перечисляются на личный банковский счет в два этапа:

1. Сначала перечисляется не больше половины неизрасходованных средств. Они будут доступны для снятия в течение 2-х месяцев после положительного решения по заявлению.
2. Второй перевод осуществляется через полгода после первого перевода. При этом необходимо подтвердить факт ведения работ по переустройству частного дома документально.

Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?

Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:

• дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
• козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
• вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.

Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.

Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.

Что такое реконструкция частного дома?

Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.

Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.

Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;

• перестройку;
• надстройку;
• расширение объекта;
• замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).

В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.

Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.

Обычно люди, как правило, не соглашаются. Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е.

должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома

• аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
• паспорт РФ;
• соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
• техплан на реконструированный дом;
• квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

• заключение о несущих конструкциях (стенах);
• характер демонтажа перегородок (несущие/не несущие);
• информацию о дверях, окнах;
• данные о новой нагрузке на несущие конструкции;
• сведения о безопасности нежилого помещения;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Арбитражный суд рассматривал дело акционерного общества «Союз». Истец хотел узаконить реконструкцию тренажерного зала. Здание было реконструировано на месте пострадавшего от пожара магазина. Согласно документам, истец обратился в администрацию и получил разрешение на изменение целевого назначения земли и конфигурации здания.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования. Согласно отчету, АО «Союз» сознательно нарушило законный порядок по узакониванию реконструкции. Дело перешло в апелляционный орган. Суд установил, что документы истца подтверждают, что он сделал реконструкцию магазина. Апелляция заметила, что АО не нарушил градостроительные регламенты, истцом были получены все разрешения от компетентных органов, акты коммунальных служб и администраций. Далее, установили, что здание располагается на участке с разрешенным ВРИ, не нарушает права и интересы третьих лиц (предпринимателей). Жилые дома поблизости замечены не были. Никто не выдвигал претензий и встречных исков к заявителю.

1. Обратиться в администрацию с уведомлением о реконструкции частного дома.
2. Получить одобрение на переустройство.
3. Завершить реконструкцию.
4. Обратиться в БТИ, Росреестр или кадастровую компанию. Там заключается договор на кадастровые работы и изготовление техплана.
5. Геодезисты проводят обмеры и передают информацию главному инженеру.
6. Оформление техплана на CD-диске в формате XML.
7. Хозяин дома вновь подает уведомление – на этот раз об окончании работ, прикладывает техплан и квитанцию об оплате госпошлины.
8. Регистрация изменений в ЕГРН.

Похожие записи:

• Счет-договор и счет-оферта: зачем составлять, как оформить
• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками
• Что полагается за третьего ребенка?