Как сдать комнату в аренду по закону
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать комнату в аренду по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Налоги при сдаче квартиры
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.
За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Но как справиться с поставленной задачей? Дело все в том, что в целом процесс начала ведения предпринимательской деятельности един. Основные трудности возникают при выборе системы налогообложения. Эксперты рекомендуют использовать УСН «доходы» и отдавать всего 6 % от получаемых денежных средств.
Как оформить ИП для сдачи квартиры? Если представить себе эту процедуру кратко, она сведется к следующим шагам:
- Выбор ОКВЭД.
- Определение системы налогообложения для дальнейшей работы.
- Сбор документов для начала ведения предпринимательской деятельности.
- Обращение в уполномоченные органы за соответствующим обслуживанием.
- Уплата пошлины за начало ИП-деятельности.
- Получение регистрационных документов.
Все, что теперь останется — это заключить официальный договор с нанимателями жилья. Ничего трудного или непонятного в этом нет. Правда, придется как-то подтверждать своими доходами. Например, путем выдачи расписок о получении наличных или посредством зачисления денежных средств на расчетный счет предпринимателя.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Запрет на осуществление предпринимательской деятельности
Закон о госслужбе и Закон о противодействии коррупции запрещают государственным служащим заниматься предпринимательской деятельностью и участвовать в управлении коммерческой организации.
Гражданский Кодекс определяет предпринимательской «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Он же требует, чтобы лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязательно были зарегистрированы в этом качестве (т.е. в качестве индивидуального предпринимателя, ИП) в установленном порядке. За ведение такой деятельности без госрегистрации предусмотрена административная и налоговая ответственность, а при определенных обстоятельствах — даже и уголовная ответственность.
Несмотря на прямое требование об этом (и соответствующую административную и уголовную ответственность), многие физические лица занимаются деятельностью, подходящей под определение предпринимательской, без регистрации даже в качестве ИП.
Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.
- Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
- Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
- Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.
Обязательно ли регистрироваться?
Описание физических лиц как субъектов права, осуществляющих деятельность в рамках Гражданского права, содержится в 3 главе Гражданского кодекса. Но отдельное внимание в рамках данной главы стоит уделить статье 23, где обращается внимание на предпринимательскую деятельность граждан.
В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, лицо вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но для этого необходимо лишь зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, индивидуальный предприниматель – это не одно и тоже с юридическим лицом, ведь он продолжает оставаться гражданином, но с некоторыми особенностями своего правового статуса.
Если исходить из практики, то регистрироваться гражданину в качестве предпринимателя, чтобы осуществить сдачу квартиру в наем, обязательно. Ведь государство предпочитает рассматривать арендную деятельность в качестве предпринимательской. Но с другой стороны, осуществление сдачи квартиры – это право собственника. И далеко не всегда он может получать доход с подобной деятельности.
В соответствии с подпунктом 3 пунктом 1 статьи 67 Жилищного Кодекса, жильцы в квартире по социальному найму тоже имеют право сдавать ее в субаренду, при этом, закон не требует от них регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, случаев привлечения граждан к ответственности за отсутствие регистрации в форме индивидуального предпринимателя много.
Кто-то мог доказать свое право на нежелание проходить подобную государственную процедуру, кто-то нет. На сегодняшний день нет четко сформулированного законодательства, а это значит, что каждый гражданин сам вправе решать, что ему делать, при этом руководствуясь соображениями о своей личной выгоде и удобстве.
Должностные лица вправе сдавать, принадлежащее им имущество, в аренду (наем)
3 июля 2019
Государственные служащие, имеющие в собственности квартиры, иные объекты недвижимости, вправе сдавать их в наем или в аренду.
В то же время, согласно п.3 ч.1 ст.17 Федерального закона от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» в связи с прохождением гражданской службы гражданскому служащему запрещается заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2, п. 1 ст. 23 ГК РФ). В случае получения государственным служащим систематической прибыли от сдачи принадлежащего ему имущества в наем (в аренду) у работодателя или правоохранительных органов может возникнуть вопрос об отнесении указанной деятельности к предпринимательской.
Одним из признаков предпринимательской деятельности является ее направленность на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. При этом само по себе отсутствие прибыли не влияет на квалификацию деятельности как предпринимательской, поскольку извлечение прибыли является целью, а не обязательным результатом такой деятельности (п.13. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).
В случае, если имущество (например, квартира) приобретено государственным служащим не для личных нужд, а используется только для сдачи внаем (в аренду) и эти действия совершаются неоднократно, то существует вероятность признания такой деятельности предпринимательской (п.1.1 Письма ФНС России от 07.05.2019 № СА-4-7/8614).
Помимо этого, государственным служащим необходимо отражать наличие такого имущества в собственности и получение от него доходов в ежегодно представляемых сведениях о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера.
Доходы от сдачи имущества в аренду или в наем облагаются налогом на доходы физических лиц. При получении дохода государственному служащему также необходимо представить в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить подоходный налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим.
Таким образом, в результате систематического заключения государственным служащим сделок с имуществом и получение дохода может привести к нарушению установленных антикоррупционных запретов или неисполнению обязанностей, установленных законодательством о противодействии коррупции и налоговым законодательством.
За указанные нарушения государственный служащий может быть привлечен к дисциплинарной ответственности, вплоть до увольнения в связи с утратой доверия.
Подготовлено отделом по надзору
за исполнением законодательствао противодействии коррупции
Вернуться к списку
Запрет на осуществление предпринимательской деятельности
Закон о госслужбе и Закон о противодействии коррупции запрещают государственным служащим заниматься предпринимательской деятельностью и участвовать в управлении коммерческой организации.
Гражданский Кодекс определяет предпринимательской «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Он же требует, чтобы лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязательно были зарегистрированы в этом качестве (т.е. в качестве индивидуального предпринимателя, ИП) в установленном порядке. За ведение такой деятельности без госрегистрации предусмотрена административная и налоговая ответственность, а при определенных обстоятельствах — даже и уголовная ответственность.
Несмотря на прямое требование об этом (и соответствующую административную и уголовную ответственность), многие физические лица занимаются деятельностью, подходящей под определение предпринимательской, без регистрации даже в качестве ИП.
Санкции за уклонение от уплаты
Незаконная сдача квартиры в аренду опасна неожиданными финансовыми потерями. Пример заключается в том, что налоговый орган, получив информацию о том, что собственник получает прибыль, при этом, уклоняется от уплаты налогов в федеральный бюджет, может привлечь гражданина к гражданско-правовой ответственности и вызвать в судебную инстанцию.
Как показывает статистика, санкции для многих лиц оказываются очень обременительным и, помимо суммы долга, накапливаются пени и различные штрафы за невнесение налоговой декларации и иных документов. В запущенных ситуациях лицо могут привлечь к уголовной ответственности, которая может стать основанием для получения судимостей и наложения штрафа в размере до 200 тыс. руб. Также возможно лишение свободы на срок до одного года в соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса.
Опасность заключается в том, что арендаторы, которые поселились в вашей квартире, могут также оказаться мошенниками и использовать жилье, например, для проживания нелегальных мигрантов. В таком случае невольно собственник квартиры становится фигурантом уголовного дела, которое связано с незаконным пребыванием граждан на территории Российской Федерации в соответствии со статьей 322.1 Уголовного кодекса.
Конечно, собственник не будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но потратит множество неприятных минут в зале судебного заседания.
Но, к сожалению, несмотря на такие строгие санкции, чтут закон единицы.
Как показывает практика, только 20% граждан регистрируются в форме индивидуального предпринимателя. Другие предпочитают получать доход, не оповещая в этом государство.