Покупка доли у родственника в квартире в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли у родственника в квартире в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.

Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:

• родителей и детей,

• бабушек, дедушек и внуков,

• братьев или сестер.

Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:

• супруги,

• родители (в т.ч.усыновители),

• дети (в т.ч. усыновленные),

• братья и сестры (имеющих общих одного или обоих родителей),

• опекуны (попечитель) и подопечные.

В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:

• с несовершеннолетним ребенком нельзя осуществлять сделки купли-продажи родителю, усыновителю, попечителю,опекуну, их супругам и близким родственникам — то есть нельзя у ребенка купить квартиру или продать от его имени своим родственникам, а также при продаже третьим лицам квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства;

• супруги не могут продать друг другу квартиру, которая была нажита в браке и является совместной собственностью — данный запрет не распространяется на имущество, которое было нажито у супругов до вступления в брак;

• сторонами сделки не могут выступать супруги, если квартира приобретается за материнский капитал — в таком случае выделяемые по материнскому капиталу средства принадлежат всем членам семьи, и по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети. Поэтому сделка между супругами в таком случае недопустима, так как один из родителей всегда будет выступать одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя.

К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:

• занижена стоимость квартиры с целью снижения налогооблагаемой базы,

• сделка оформлена для получения налоговых выплат — в реальности квартира не передавалась, все было оформлено только на бумаге (важно: согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ налоговые выплаты не предоставляются, если договор купли-продажи квартиры оформлен между взаимозависимыми родственниками),

• для ухода от налогов был оформлен договор дарения, хотя фактически состоялась купля-продажа квартиры.

При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.

Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи

Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:

1. Собрать необходимый пакет документов (паспорта сторон сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, согласие супруга на сделку, свидетельства о рождении детей, разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам)

2. Оформить договор купли-продажи,

3. Оплатить госпошлину,

4. Подать заявление и пакет документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ),

5. Получить новую выписку из ЕГРН.

Важно при купли-продаже квартиры родственнику:

• указывать в договоре реальную фактическую сумму — не занижать стоимость квартиры по договору,

• желательно не проводить сделку исключительно наличными.

Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.

Способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру

Существует 3 основных варианта покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты:
— Покупка доли жилья (доли в праве общей собственности) или комнаты, когда покупатель ещё не владеет другой (другими) долями в праве общей собственности на квартиру и комнатой (комнатами)
— Выкуп дополнительной комнаты или доли в праве общей собственности у другого собственника, когда лицо уже владеет какой-либо частью жилья и хочет увеличить её
— Покупка недостающей комнаты или доли в праве общей собственности для получения жилья в собственность целиком Приобрести часть недвижимости можно, используя как накопленные средства покупателя, так и взять ипотечный или потребительский кредит на покупку. Рассмотрим, какие есть особенности у таких сделок.

Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?

Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности.

Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды. Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

Документы для ипотечного кредита

В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:

• паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
• сведения о доходах по требуемой банком форме;
• копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
• дополнительные документы по требованию банка.

Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:

• документы на объект ипотечного кредитования;
• сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
• документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.

Получение налогового вычета

По смыслу п. 1 и п. 3 ст. 220 НК РФ, при расчете налоговой базы по НДФЛ, гражданин, покупающий квартиру, может претендовать на налоговый вычет. При этом затраты на строительство или покупку в РФ недвижимости и участков, на которых она расположена, не должны превышать 2 000 000 рублей.

Оговорка прописана в п. 5 ст. 220 НК РФ: налоговый вычет не применяется, если участниками сделки купли-продажи объекта недвижимости являются взаимозависимые лица. Их перечень дается в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Не все родственники являются взаимозависимыми. К таковым не относятся: бабушки, дедушки и внуки.

В сделках с супругами право на налоговый вычет часто имеет один из них.

Приведем пример.

Супруги решили купить квартиру у сестры мужа. Приобретенная недвижимость перейдет в общую совместную собственность вне зависимости от того, на кого будет оформлена. Однако налоговый вычет получит только супруга, так как для сестры мужа она не является близкой родственницей.

Возможности и преимущества покупки квартиры в ипотеку у родственника

Когда речь идет о покупке жилья, многие боятся обращаться в банк за кредитом по разным причинам. В таком случае, когда родственник может предоставить возможность взять квартиру в ипотеку на условиях, более выгодных для покупателя, открывается прекрасный шанс стать обладателем жилой недвижимости.

Одним из преимуществ является отсутствие необходимости полного первоначального взноса, что очень выгодно для покупателя. При этом, не будет возникать сложностей с оформлением договора на покупку квартиры в ипотеку, которая уже зарегистрирована на родственника.

Также, стоит учитывать, что при покупке вторичного жилья, зачастую требуют дополнительно уплатить задолженность по коммунальным услугам. При покупке жилья у родственника, такая задолженность не станет проблемой покупателям, так как ее взаимозависимый характер не позволит продать жилье, если на него есть задолженность.

Оправдываться в наличии долга не придется, потому что на родственника система может наложить ограничения при продаже жилья, нежели на незнакомого человека. Помимо этого, при покупке жилья у родственника, налоговая декларация может предоставить вычеты за проценты по кредитной ипотеке.

Не стоит забывать о том, что для оформления документов на покупку квартиры в ипотеку у родственника, необходимо соблюдать определенные правила и условия, установленные законодательством.

Несовершеннолетние дети или дети, не имеющие права на недвижимость, могут получить долюм у родственника и тем самым участвовать в покупке жилья.

В любом случае, покупатель квартиры должен быть ознакомлен со всеми нюансами, связанными с покупкой квартиры в ипотеку у родственника, а также с уставным капиталом банка, выдающего ипотечные кредиты. В идеальной ситуации, можно заключить договор с родственником на рассрочку погашения задолженности по кредиту, создав тем самым надежное и дружественное сотрудничество между близкими людьми.

Документальное оформление

Оформление сделки по покупке жилой недвижимости в ипотеку у родственника требует договоренности между сторонами и документального подтверждения сделки. В случае, если сделка проходит через банк, необходимо заключить договор ипотеки, в котором указываются права и обязанности сторон.

Дети, несовершеннолетние, могут участвовать в сделке только в качестве собственников жилья, но подписывается договор ипотеки одним из родителей или опекуном.

Покупатель должен погасить первоначальный взнос, который зависит от банка и типа жилья. Определенные ограничения могут быть установлены законодательством по праву материнским капиталом или другими вычетами кредитных программ.

При оформлении вторичной квартиры родственник вправе распорядиться имуществом и зарегистрировать его на одного из покупателей или оформить владение долями. В случае оформления договора купли-продажи взаимозависимость между сделками определяет перевод задолженности.

Банк, выдавший кредитную ипотеку, оставляет за собой право предоставления залога на имущество покупателя. После погашения задолженности залог снимается, а право собственности на жилье передается полностью покупателю.

Оформление сделки по покупке жилья у бабушки, отца, брата или других близких требует тщательного изучения нюансов и оформления документов. Покупатель должен получить документ, подтверждающий право собственности на жилье. Дополнительные затраты по оформлению ипотечных кредитов могут быть необходимы для погашения долга в полном объеме.

После завершения всех необходимых документов, покупатель становится собственником квартиры и вправе зарегистрировать её на себя.

Купить долю в доме в ипотеку – возможно или нет

Подобные сделки кредитуются финансовыми учреждениями крайне неохотно. Но решить проблему можно двумя способами.

Первый — если собственник/ки другой доли/долей дадут нотариально заверенное согласие на передачу банку в залог своих долей. В таком случае банк, получив гарантии в виде целого (а не частичного) залогового объекта недвижимости, может одобрить выдачу ипотеки. Эта ситуация возможна, например, между ближайшими родственниками.

Второй — если покупается не доля в общем доме, а доля, выделенная в натуре. Это очень непростой и длительный процесс, подразумевающий под собой сбор множества документов и действий строительного характера.

В процессе оформления доли в натуре не должны нарушаться интересы всех собственников. Так, должно быть выполнено межевание земельного участка, организован отдельный вход в дом для каждого собственника, иметься доступ к коммуникациям и т.д.

Ипотека на долю в квартире, ипотечный кредит на покупку доли в квартире 2022 года / Банки.ру

Продукт	Банк	Ставка	Платеж
Квартира	Банк Открытие	10,79 %	15 269 ₽	Подробнее	Оставить заявку
По двум документам	СберБанк	5,30 %	10 150 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комната	Росбанк	9,20 %	13 689 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк Акцепт	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комнаты и доли	Примсоцбанк	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Ипотечный	Урал ФД	9,90 %	14 376 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог имеющейся недвижимости (Сотрудничество)	Фора-Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Ростфинанс	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Таврический Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Трансстройбанк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Приморье	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Вторичный рынок	Солидарность	10,50 %	14 976 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк ДОМ.РФ	10,90 %	15 381 ₽	Подробнее	Оставить заявку
На недвижимость под залог имеющегося жилья	Райффайзен Банк	11,19 %	15 677 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог квартиры	НС Банк	12,60 %	17 148 ₽	Подробнее	Оставить заявку

Как оформлять долевую ипотеку?

Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.

Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:

1. Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
2. Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
3. Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.

Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.

Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой. Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет. Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.

А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли. Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк. Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.

Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?

Дом приобрести в ипотеку сложнее, чем квартиру. Частные дома считаются менее ликвидными объектами недвижимости. Тот факт, что продавцом является родитель, скорее всего, станет дополнительным минусом для заявителя. Но всё же у такой сделки тоже есть шанс на оформление, если соискатель приведёт убедительные аргументы, о которых говорилось выше.

Недоступными в этом случае будут льготные государственные программы по улучшению жилищных условий (ипотека для военнослужащих, «молодая семья», социальная ипотека АИЖК и пр.). Нельзя будет также использовать средства материнского капитала.

Приобрести дом в ипотеку у родителей дети могут только в том случае, если это жильё не является для них единственным.

Можно ли получить кредит на выкуп у родственников?

Чаще всего владельцами частей одного дома являются близкие родственники или супруги. Банковские организации считают родственников, выступающих в качестве участников сделки, ненадежными клиентами. Такое отношение к членам одной семьи диктуется несколькими причинами:

• Высокий риск мошенничества с стороны родственников. Проведя фиктивную куплю-продажу части квартиры и получив средства от банка, такие клиенты могут погашать кредит той суммой, которую им предоставил банк, либо использовать ее в иных целях.

  Банки стараются пресекать подобные действия, ведь в результате мошенничества заемщик получает большую сумму денег на более выгодных условиях, чем потребительский кредит в том же банке.

• Второй причиной большого количества отказов является возможность оспаривания другими родственниками доли, полученной по наследству.

  Другие наследники могут оспорить право собственности заемщика в судебном порядке, после чего его доля в квартире будет отчуждена. В результате банк рискует оказаться без залогового имущества и обеспечения займа.

Ипотека на долю в квартире, ипотечный кредит на покупку доли в квартире 2022 года / Банки.ру

Продукт	Банк	Ставка	Платеж
Квартира	Банк Открытие	10,79 %	15 269 ₽	Подробнее	Оставить заявку
По двум документам	СберБанк	5,30 %	10 150 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комната	Росбанк	9,20 %	13 689 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк Акцепт	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Комнаты и доли	Примсоцбанк	9,40 %	13 884 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Ипотечный	Урал ФД	9,90 %	14 376 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог имеющейся недвижимости (Сотрудничество)	Фора-Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Ростфинанс	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Таврический Банк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Трансстройбанк	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Приморье	10,20 %	14 675 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Вторичный рынок	Солидарность	10,50 %	14 976 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Залоговая недвижимость	Банк ДОМ.РФ	10,90 %	15 381 ₽	Подробнее	Оставить заявку
На недвижимость под залог имеющегося жилья	Райффайзен Банк	11,19 %	15 677 ₽	Подробнее	Оставить заявку
Под залог квартиры	НС Банк	12,60 %	17 148 ₽	Подробнее	Оставить заявку

Похожие записи:

• Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги?
• Таблица штрафов ГИБДД 2022 года
• Земельный и транспортный налоги: какие изменения и как сдавать отчетность по ним