При какой задолженности владелец квартиры может не беспокоиться
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При какой задолженности владелец квартиры может не беспокоиться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это крайняя мера, к которой прибегают очень редко. Прежде всего нужно знать, что не из каждого жилья можно выселить. Например, закон запрещает взыскивать таким образом долг с собственника приватизированной жилплощади, если у него нет другой квартиры. Если жить негде, то никто не имеет права отправить вас в коммуналку или в общежитие. Вместо этого забирают личное имущество в уплату задолженности за коммунальные услуги.
Законно ли выселение собственников из квартир?
Практика современности показывает, что выселить собственника из его же квартиры можно, причем это не нарушение закона. Процесс выселения регламентируется 90 статьей ЖК РФ, и запускается процедура, если владелец недвижимости игнорирует оплату счетов в течение полугода. Однако решение о выселение выносится посредством продолжительных судебных разбирательств.
Нередко подобные меры наказания используются для коммунального жилья и муниципальных квартир, которые выдаются по договору соцнайма детям сиротам и арендаторам. Сирот можно выселить только при условии, если им предоставят равнозначное жилое помещение.
При наличии задолженности за КУ подают иск в суд. Рассмотрение дела занимает от 3 до 6 месяцев. При удовлетворении требований истца запускается процедура выселения (долг должен быть от 100 тыс. рублей).
Другие предпосылки для выселения:
- если собственник использует жилое помещение в качестве коммерческого объекта;
- когда собственник превратил квартиру в свалку;
- аморальное поведение жильцов;
- нанесение ущерба своей квартире и имуществу соседей;
- задолженность по КУ.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Получить субсидию за оплату коммунальных услуг могут граждане РФ, не имеющие долга перед управляющей компанией (ст.159 ЖК РФ).
При его наличии льготные категории имеют право рассчитывать на возмещение затрат на жилье, если просрочка платежа образовалась по уважительной причине:
- Задержка заработной платы.
- Потеря работы, невозможность устроиться на новое место (при наличии попыток).
- Стационарное лечение владельца имущества или членов семьи.
- Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка, инвалида или недееспособного члена общества.
Порядок отключения услуг при неуплате
Службы ЖКХ после письменного предупреждения (за 3 дня) направляют сотрудника, который блокирует поставку света, газа, воды должнику. Отопление является услугой, которую коммунальщики отключить не смогут, даже при наличии долга. Правило прописано в Постановлении Правительства РФ от 8 августа 2012 года №808. Ограничительные действия могут быть применены только в случае временного устранения неисправности. Полная изоляция и расторжение договора не могут осуществляться только по инициативе поставщика ЖКХ.
Если клиент отказывается платить за коммуналку, он может потерять собственность. Штрафы за просрочки начисляются уже со 2 месяца. Компания может потребовать внести средства единовременным платежом или разрешить разбить оплату на несколько периодов.
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизмы защиты прав бывшего владельца могут быть представлены в виде системы.
Торговец должен подать жалобу в службу и организацию, требующую оплаты (как правило, это жилищные органы, банки и т.д.).
2. если этот орган или организация направили претензию прежнему владельцу, следует подготовить ответ о том, что квартира уже продана и поэтому указанные в ней требования не могут быть выполнены. К ответу следует приложить копию договора купли-продажи и выписку из реестра собственности единого государства.
Следует также приложить копию квитанции об оплате для подтверждения того, что на момент продажи квартиры у первоначального владельца не было задолженности (возможно, сбой или неверные данные в компетентной информационной системе учреждения или организации, отсюда и требование. (Должно быть требование против требуемого платежа).
Ситуация усложняется, если требование не было направлено администратору бывшего владельца квартиры. Следовательно, они просто не знают о нем. Что тогда?
3. если требование не было удовлетворено, орган, требующий выплаты, подает заявление в суд. После этого суд выносит судебный приказ о запрете взыскания требования, который направляется должнику.
Против исполнения судебного приказа необходимо возражать в течение 10 дней с момента его получения. Для этого необходимо подать заявление в суд, выдавший его, об отмене судебного приказа. Если собственнику не препятствуют, он может позже подать заявление, к которому должно быть приложено ходатайство о продлении срока подачи заявления.
В заявлении важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, суд не получил письмо). Если суд сочтет эту причину обоснованной, он отменит приказ.
В противном случае все это необходимо сделать для того, чтобы приказ был передан судебному приставу-исполнителю. Это делается для того, чтобы обеспечить исполнение судебного решения. (Читайте статью Как взыскать задолженность по жилищно-коммунальным услугам и приостановить исполнение — «Долги по жилищно-коммунальным услугам могут образоваться даже у настоящих плательщиков»).
Если предыдущий владелец никогда не получал требования об оплате или судебного решения, а о долге стало известно только после предъявления счета, он может обратиться в полицию, чтобы выяснить, кто и когда снял деньги. После завершения расследования можно будет потребовать возмещения через суд.
Квартира в залоге или ипотеке
Если квартира в залоге или ипотеке, её могут забрать за долги — даже если это единственное жильё должника.
Стоит учитывать, что банку невыгодно судиться с заёмщиком — ему придётся тратить время и ресурсы на реализацию квартиры. Поэтому если с платежами возникли сложности, лучше напрямую обратиться в банк и сообщить о проблеме. Чаще всего банки идут навстречу и предлагают варианты решения: например, реструктурируют долг.
Банк может забрать квартиру без суда. Точный срок просрочки платежей, после которой банк может обратить на ипотеку внимание, прописан в кредитном договоре. Если долг меньше 5% от стоимости залогового имущества, а просрочка меньше 3 месяцев, по закону у должника не могут забрать жильё без суда.
При обращении банка в суд оценивается размер долга и серьёзность нарушений: насколько уважительными были причины для невыплат и насколько должник был заинтересован урегулировать спор, вносил ли посильные суммы. После этого суд выносит решение о судьбе жилья.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Все это, конечно, незаконно.
Как продать залоговую квартиру
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.
- Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя. Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка. Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду
У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.
Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).
Общая информация о долевой собственности
Долевая собственность — это право на долю в квартире или другом жилье. Как правило, долевое владение возникает после заключения договора на строительство нового дома или при реконструкции существующего.
Если вы являетесь совладельцем квартиры, которой еще нет оформленной собственности, и вашего долга перед кредитором было решено привлечь к ипотеке, это не является поводом для того, чтобы вы могли потерять свою долю в этом жилье. Однако, если квартира была зарегистрирована на другое лицо, то это может привести к тому, что вы можете потерять свою долю, если займодатель потребует взыскания долга за ипотеку.
В случае, если вы имели задолженность по кредиту и не выплачивали его в срок, банк имеет право обратиться к суду с иском об ипотечной транзакции, что может привести к продаже дома или квартиры, в которой есть ваша доля.
После продажи имущества кредитор может забрать себе деньги, полученные от продажи, и распределить их между самыми крупными должниками. Если продажа не покрывает все долги, все имущество должника может быть принудительно продано для взыскания долга.
Если вы находитесь в состоянии банкротства, вам не разрешается продавать свою недвижимость или ипотеку без решения суда, их продажа должна быть одобрена судом.
Также, если вы имеете долг перед каким-либо кредитором, его имущество может быть защищено от иппотеки, если суд принял решение об исполнительном взыскании на долга.
Важно ознакомиться со всеми условиями договора и ответить на вопросы какие периоды выплаты являются наиболее благоприятными. В некоторых случаях вам даже не придется платить проценты за свою ипотеку.
Помните, что недвижимость — это единственное имущество, которое вы получаете своей долгой жизнью.
Если вы имеете долю в квартире и имеете задолженность по кредиту, то дело может быть обстоять следующим образом:
| Вопрос | Решение |
|---|---|
| Может ли банк забрать вашу долю в квартире? | Да, если вы являетесь должником по кредиту, банк имеет право на ипотечное взыскание вашей доли в квартире. |
| Могут ли задолженности других владельцев долей в квартире повлиять на вас? | Да, если один из владельцев доли в квартире имеет задолженности по кредиту, то это может повлиять на всех остальных владельцев, включая вас. |
| Какие последствия могут быть, если банк решит продать вашу долю в квартире? | Вы можете потерять свою долю в квартире и получить только деньги, эквивалентные стоимости вашей доли. Но если стоимость вашей доли не покроет долг по кредиту, вы можете остаться в долгу. |
| Может ли банкротство решить проблему с долгами? | Да, если вы являетесь физическим лицом, банкротство может служить одним из способов решить проблему с долгами. |
| Какие варианты у вас есть, если вы не можете выплатить долг по кредиту? | Если вы не можете выплатить долг по кредиту, то вы можете попробовать договориться с банком об урегулировании долга. Также продажа своей доли в квартире или погашение долга другим имуществом могут быть вариантами. |
Как видно из таблицы, задолженность по кредиту может стать серьезным проблемным вопросом для владельцев долей в квартире. Перед тем, как брать ипотеку, важно хорошо продумать свои финансовые возможности и оценить, сможете ли вы выплачивать кредит вовремя.
Что ждет неплательщиков
Если владелец квартиры не платит за потребляемые ресурсы, к нему могут быть применены различные меры, тяжесть их зависит от суммы задолженности и готовности исправлять ситуацию.
Начисление пени. Помимо того, что все недоплаченные суммы необходимо будет оплатить, за просрочку начисляются пени, «штрафы» за возникновение долга. Пени начисляются с 31-го дня просрочки, их размер составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от суммы долга за каждый день просрочки. А с 91-го дня пени начисляются уже в размере 1/130 от ставки.
Моральное воздействие. Управляющая компания может вывешивать объявления, призывающие жильцов оплатить долги. Для многих это давление становится немаловажным фактором для погашения долга, если причина его не в отсутствии денег, а, например, в невнимательности или осознанном нежелании платить.
Важно! Управляющая компания не имеет права указывать в таких объявлениях личные данные, только номер квартиры.
Отключение коммунальных услуг. Так могут поступить с электричеством, горячим водоснабжением и водоотведением.
Важно! Молча отключить свет поставщик не имеет права. Обратившись в суд, вы можете не только вернуть электроснабжение, но и получить компенсацию, так как ваши права были нарушены. Сначала управляющая компания должна прислать уведомление и требование погасить долг. И только в той ситуации, если этого не происходит, ограничивать подачу ресурсов. Обратите внимание, что подключить ресурсы после погашения долга мгновенно не получится. Например, подключение света занимает до двух дней, а стоит порядка 1000–3000 рублей.
Судебное разбирательство. Управляющая компания может подать в суд. Суд вправе не только подтвердить правомерность задолженности, но и взыскать в качестве компенсации имущество должника (при сопоставимости долга).
Выселение из квартиры. Это самая крайняя мера, которая редко применяется и вообще не может быть использована, если квартира в собственности и является единственным жильем. Чаще всего подобные санкции касаются тех, кто живет в муниципальном жилье.
В любом случае доводить ситуацию до критической не следует. Если у вас действительно нет денег для того, чтобы расплатиться с долгами по ЖКУ, есть несколько способов решить проблему.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
На что не стоит рассчитывать и почему не нужно хитрить
Часто должники ищут способы обойти закон или надеются, что АУ, которого они наймут, лояльно отнесется к анализу сделок и закроет глаза на подозрительные моменты. Объясним, почему это неправильная позиция:
- Если АУ не придаст значения сомнительным сделкам, оспаривания потребуют кредиторы. Они тоже нанимают юристов, которые тщательно исследуют финансовое положение заемщика и не упустят возможности вернуть деньги. К тому же для АУ намеренное игнорирование подозрительных сделок — риск получить претензию и самостоятельно выплачивать убытки. Ни один управляющий не пойдет на этот шаг.
- Если должник думает, что дальнейшая перепродажа имущества спасет от оспаривания сделки, это не так. Когда гражданин отчуждает родственнику/другу, к примеру, автомобиль, а тот перепродает машину третьему лицу, это не решает проблему. Последующие сделки будут оспорены, а покупатель должен вернуть деньги. У судьи сложится негативное мнение относительно должника и текущего дела о банкротстве.
Есть и другие распространенные способы, которыми «грешат» должники при подготовке к банкротству для исключения имущества из конкурсной массы:
- Пишут расписку, что якобы взяли в долг у друга под залог имущества. Вовремя деньги не вернули, друг подал в суд и по судебному решению забрал имущество. АУ и суд понимают, что реальность такой сделки стремится к нулю, поскольку в обычной жизни друзья не дают в долг под расписку и с заключением договора залога. Суд будет детально допрашивать кредитора: откуда у него деньги на займ, как фиксировали передачу денег, почему оформили расписку и договор залога.
- Передают собственность родственникам через раздел имущества, мировое соглашение и прочие цепочки. Но такие сделки не останутся без внимания АУ и, соответственно, не защищены от оспаривания. Вышестоящие судебные инстанции указывают на важность анализа таких цепочек для борьбы с фиктивным банкротством.
- Расторгают брак с целью вывести из конкурсной массы совместное имущество, оставить супругу-должнику долги, а второму — ценные вещи. Исходя из судебной практики, делить имущество перед банкротством не имеет смысла. Развод накануне процедуры вызовет подозрение, суд отменит любые сделки, ухудшающие положение кредиторов.
- вместо списания долгов, суд может привлечь к ответственности за фиктивное банкротство. В зависимости от тяжести преступления, предусмотрена административная или уголовная ответственность с наказанием до 6 лет тюрьмы;
- при наличии оснований может быть отменен вывод имущества за пределами 3-летнего срока давности;
- наличие сделок по передаче имущества — всегда риск попасть под подозрение АУ и суда, что повышает риск получить отказ в списании долгов.
Ни один грамотный юрист по банкротству не посоветует должнику шутить с законом по нескольким причинам:
В интересах должника не прятать имущество и не заключать фиктивные сделки, а быть предельно честным и сотрудничать с АУ и судом для максимальной компенсации задолженности.