Перспективы рынка недвижимости в 2024 году в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перспективы рынка недвижимости в 2024 году в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.

А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:

1. Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
2. Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
3. Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
4. Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
5. Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
6. Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?

Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

Аргументы за рост цен:

1. Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
2. Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
3. Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья

Аргументы за падение цен:

1. Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
2. Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
3. Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
4. Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
5. Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
6. Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя

Прогнозы по ключевым регионам России

Москва и Санкт-Петербург: В столичных городах России традиционно высокий спрос на жилье. Благодаря стабильной экономической ситуации и значительным инвестициям в инфраструктуру, эти города будут продолжать привлекать жителей и инвесторов в 2024 году. Это будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2024 году цены вырастут на 3-5%.

Краснодарский край: Этот регион известен своим благоприятным климатом и развитым туристическим направлением. Приток населения в Краснодарский край продолжится и в 2024 году, что наряду с развитием инфраструктуры и новыми застройками приведет к активному росту цен на жилье. Ожидается увеличение цен на 7-10%.

Екатеринбург: Екатеринбург сохранит статус крупного промышленного и культурного центра Урала. Несмотря на продолжающееся строительство и развитие города, в 2024 году здесь возможна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков. Исключением могут стать новые уникальные объекты в привлекательных районах.

До и после льготной ипотеки

Ипотечный рынок в 2024-м можно разделить на две части: до и после 1 июля, когда закончится программа льготной ипотеки. Учитывая это, директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина предполагает, что на рынке новостроек в первой половине будущего года ситуация будет примерно такой же, как и в 2023-м. «С помощью субсидий застройщиков ставку 8% можно снизить на 0,5% и больше, нет резких скачков цен на недвижимость, поэтому спрос на ипотеку остается устойчивым. Повышение минимального первоначального взноса от ЦБ не коснется льготной ипотеки, так как ее внесли в перечень программ, при использовании которых можно не применять надбавки к коэффициентам риска. Ситуация на вторичном рынке полностью зависит от ключевой ставки, предсказать которую сейчас трудно».

То же, какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. «Если откажутся от льготных программ и повысят первоначальный взнос до 30%, рынок просядет из-за дорогих кредитов. Если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву», – приводит возможные варианты Вероника Самылина.

Перелом наступит в 2024-й году

Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.

2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.

Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.

В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.

Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?

Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.

Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.

Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.

На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% — это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.

Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)

Как будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости в 2024 году в столице и регионах? Какую стратегию будут выбирать застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Эти темы стали ключевыми для очередного «заседания» нашего Клуба экспертов.

Полагаю, что Минфин совместно с Центробанком будут выступать за сокращение льготных программ, делая их более адресными, что приведет к повышению спроса на первичное жилье до конца действия нынешних льготных программ. Соответственно, строительная отрасль будет наращивать объемы, получая прибыль от проектного финансирования по максимуму, поскольку спрос будет поддерживаться на существующем уровне.

Мой прогноз относительно первичного и вторичного рынка в 2024 году: рынок первички будет продолжать расти в цене, а рынок вторичного жилья будет находиться в состоянии стагнации, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам не позволят ему расти, а значит, размер дисконта при продаже вторички увеличится.

Прогнозирование спроса на жилье: факты и прогнозы

Анализ рынка недвижимости Москвы позволяет провести прогноз спроса на жилье в ближайшие годы. Факторы, такие как демографические изменения, экономическое развитие региона и государственные программы, играют важную роль в формировании спроса на жилье. Однако, необходимы точные данные и методические подходы для составления прогноза.

Для прогнозирования спроса на жилье в Москве можно использовать следующие методы и факторы:

Увеличение численности населения является одним из важных факторов, влияющих на спрос на жилье. Рост населения приводит к увеличению потребности в жилье, что в свою очередь приводит к росту спроса и цен на рынке недвижимости.

Состояние экономики региона, уровень зарплат и доходов населения влияют на спрос на жилье. Если экономика растет, то растет и спрос на жилье, так как люди становятся более обеспеченными и могут себе позволить покупку недвижимости.

Государственные программы, направленные на поддержку и развитие сферы жилищного строительства, также влияют на спрос на жилье. Программы, предоставляющие льготные условия для покупки жилья, могут привести к увеличению спроса и росту цен на рынке.

Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости позволяет определить текущие тенденции и прогнозировать их развитие. Например, если наблюдается дефицит жилья определенного типа, то можно ожидать роста спроса и цен на такое жилье.

Социальные факторы, такие как изменение образа жизни, модные тенденции, развитие инфраструктуры и благоустройство районов могут влиять на спрос на жилье. Например, развитие деловых центров и инфраструктуры может привлечь больше жителей и увеличить спрос на жилье в близлежащих районах.

Цены на жилье играют значительную роль в формировании спроса. Если цены высокие, то спрос на жилье снижается. Однако, низкие цены могут привести к росту спроса, так как покупка становится более доступной для населения.

С учетом данных о динамике населения, состоянии экономики, государственных программах и других факторах, можно составить прогноз спроса на жилье в Москве на ближайшие годы. Такой прогноз поможет разработать стратегию для развития рынка недвижимости и принятие взвешенных решений в сфере жилищного строительства и инвестиций.

Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?

Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.

Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.

По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.

Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.

Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).

— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.

— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.

По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.

Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).

— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.

— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.

А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.

При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.

В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.

Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.

Перспективные районы для инвестирования в московскую недвижимость

Район	Описание	Потенциал роста
Хамовники	Исторический район с развитой инфраструктурой и высоким спросом	Высокий
ЦАО	Центральный административный округ с лучшими возможностями для бизнеса и комфортной жизни	Очень высокий
Северное Тушино	Быстро развивающийся район с новыми жилыми комплексами и хорошей транспортной доступностью	Высокий
Нагатино-Садовники	Стабильный и архитектурно интересный район с престижными жилыми комплексами	Средний
Новая Москва	Перспективный район с большими возможностями для строительства и развития инфраструктуры	Очень высокий

Эти районы предлагают хорошие перспективы для получения прибыли от инвестиций в московскую недвижимость. Однако, прежде чем принимать решение, важно провести детальный анализ рынка и консультироваться с профессионалами, чтобы выбрать наиболее подходящий объект для инвестиций.

Критерии выбора объектов в ТОП-7 новостроек Москвы для инвестиций

Первый критерий — категория жилья. От этого зависят стоимость, ликвидность, требования к району. Самое продаваемое — жильё классов комфорт и эконом. Комплексы, пользующиеся наибольшим спросом, расположены в перспективных районах, имеют внутреннюю инфраструктуру: предусмотренную проектом школу, садики, магазины, паркинги.

К бизнес-классу требования выше. Такие дома должны находиться в приближённых к центру районах, иметь высокую транспортную доступность. Жильё категории премиум — это центр или особые природные зоны в пригороде.

Другие критерии:

• Благополучная экология окружающего района. Мы учли не только текущее состояние, но и будущие изменения. В некоторых районах промышленные зоны будут снесены. На их месте появятся жилые комплексы, торговые и бизнес-центры. Экологическая ситуация улучшится.
• Технология строительства. Монолитные, монолитно-кирпичные дома дают меньшую усадку, более энергоэффективны, чем панельные. Спрос на них выше.
• Качество исполнения. Учли экспертные оценки, отзывы дольщиков.
• Спрос на аренду. В расчёт взяли спрос на аренду квартир в ближайших жилых комплексах.
• Надёжность застройщика. Оценили финансовую отчётность, соблюдение сроков сдачи, отсутствие крупных долгов.

Важным критерием стала прогнозируемая доходность. Чтобы определить примерный процент роста, нашли ближайшие новостройки того же класса, рассчитали среднюю стоимость квадратного метра в них, посмотрели историю цен за предыдущие 1–2 года в самой новостройке. Вы тоже можете посмотреть историю цен — графики размещены на страницах с описаниями жилых комплексов.

Лайфхак. Нижнюю границу цены удобно определять по сделкам на вторичном рынке. Как говорит директор инвестиционной группы «ТРИНФИКО» Артём Цогоев, продать новостройку дешевле вторички вряд ли получится, поэтому реальную стоимость квадратного метра во вторичном жилье можно взять за основу.

Влияние изменения налоговой политики на рынок недвижимости

Налоговая политика имеет огромное влияние на рынок недвижимости. Изменения в налоговых ставках и правилах могут оказать существенное воздействие на стоимость недвижимости и активность на рынке. В 2024 году ожидается, что изменения в налоговой политике могут привести к снижению стоимости вторичного рынка недвижимости.

Один из основных инструментов налоговой политики, который может повлиять на рынок недвижимости, — это изменение налоговых ставок. Если налоговые ставки на продажу недвижимости увеличатся, это может отразиться на спросе и цене недвижимости. Покупатели могут стать более осторожными или отклоняться от сделок, в результате чего стоимость недвижимости может снизиться. С другой стороны, если налоговые ставки снизятся, это может стимулировать спрос и поднять стоимость недвижимости.

Также важным аспектом налоговой политики, который может оказать влияние на рынок недвижимости, является изменение правил вычета налогов. Если правила для вычета налогов при продаже недвижимости станут менее благоприятными для продавцов, это может снизить приток новых предложений на рынок. Меньшее предложение может привести к повышению цен на недвижимость. Наоборот, если правила вычета налогов при продаже недвижимости станут более выгодными для продавцов, это может способствовать увеличению предложения и снижению стоимости недвижимости.

Основываясь на текущих трендах и долгосрочных прогнозах, можно предположить, что в 2024 году изменение налоговой политики может вызвать снижение стоимости вторичного рынка недвижимости. Однако, стоит учитывать, что налоговая политика не является единственным фактором, влияющим на рынок недвижимости, и другие экономические или политические события могут оказать значительное воздействие на этот рынок.

Плюсы изменения налоговой политики	Минусы изменения налоговой политики
Снижение налоговых ставок может стимулировать спрос на недвижимость и поднять ее стоимость.	Увеличение налоговых ставок может отразиться на спросе и снизить стоимость недвижимости.
Более выгодные правила вычета налогов могут привести к увеличению предложения на рынке и снижению цен на недвижимость.	Менее благоприятные правила вычета налогов могут снизить предложение на рынке и повысить цены на недвижимость.
Изменения налоговой политики могут привлечь новых инвесторов в сектор недвижимости.	Неопределенность в связи с изменениями налоговой политики может сдерживать инвестиции и создавать нестабильность на рынке недвижимости.

Похожие записи:

• Декларация по налогу на имущество
• Уведомление о заключении трудового договора с иностранцем образец 2023
• Как самостоятельно рассчитать налог на имущество физических лиц