Как продать дом в ипотеку риски продавца

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом в ипотеку риски продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

• Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.

• Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

• Получить расчет остатка долга по займу в банке.

• Пройти процедуру снятия обременения с дома.

• Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

Перечень рисков для продавца, при продаже квартиры в ипотеку

Поскольку банк тщательно просчитывает риски связанные с платежеспособностью покупателя, а юристы проверяют документы, то риск для продавца в такой сделке минимален.

Часто это риск потери времени: либо покупатель отказывается от покупки на стадии переговоров, либо банк не одобрил квартиру для сделки.

Причины для отказа банком:

• неузаконенные перепланировки в квартире;

• дом признан аварийным или сама квартира имеет значительный износ;

• обременение;

• квартира находится в деревянном доме.

Все те причины, по которым банку будет трудно реализовать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.

Служба безопасности банка может выявить «пятно» на репутации заемщика даже перед самой сделкой, как результат – банк откажет ему в кредите. Вот, пожалуй, и все.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,

• продажи недвижимости,

• аренды недвижимости по всей России.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.

Какие документы необходимо собрать?

Во-первых, если покупатель просит ипотечную сделку, вам нужно подготовить все необходимое. Соберите необходимые документы, так как банк не будет сотрудничать, если требования не соблюдены. Банковскому работнику необходимо представить следующие документы

Технический паспорт квартиры.

Подтверждение права собственности на недвижимость и документы о покупке (например, завещание, если вы унаследовали недвижимость, договор, если вы ее купили).

Паспорт владельца квартиры, которую вы продаете.

Паспорт регистрации земли, который должен быть обновлен не менее пяти лет назад (если нет, его необходимо обновить).

Выписка из Росреестра (должна содержать сведения о квартире. Например, это не должна быть ипотека).

Отчет оценочной компании — еще один важный документ. Он должен быть оплачен и заказан заемщиком.

После изучения технического и частично юридического состояния квартиры начинается процесс оценки. Оценку обычно проводит эксперт из организации, заключившей договор с банком. Продавец и покупатель имеют право нанять собственного оценщика для проведения оценки, но банк имеет право не доверять ее результатам.

В своей работе оценщик должен учитывать как техническое состояние актива (проверенное ранее), так и другие факторы, такие как

• Площадь и размер квартиры.
• Количество номеров.
• Год постройки дома и его местоположение.
• Время последнего капитального ремонта.
• Строительные материалы, использованные для строительства дома (например, из двух квартир одинаковой площади кирпичное здание обычно дороже панельного).

Это лишь некоторые из параметров, учитываемых оценщиком при проведении оценки.

Необходимость оценки обусловлена тем, что банк хочет обеспечить финансирование. Продавец и покупатель могут договориться о любой цене, но если покупатель не может расплатиться с кредитной организацией, долг выплачивается за счет продажи квартиры.

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение. Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом. Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Разрешение юридических вопросов

   Продажа дома через ипотеку требует выполнения определенных юридических процедур и согласования с банком, предоставившим ипотечный кредит. Для успешного осуществления продажи и минимизации возможных юридических проблем вам потребуется следующая информация и документы:

   • Договор ипотеки: Перед началом процесса продажи вам необходимо ознакомиться с вашим договором ипотеки и выяснить, существуют ли какие-либо ограничения или требования при продаже недвижимости, включая возможные штрафы или комиссии.
   • Подтверждение жизненной ситуации: Некоторые банки могут потребовать от вас предоставить документы, подтверждающие причины продажи дома (например, свидетельство о разводе или утрата работы). Это нужно для того, чтобы банк мог оценить вашу способность погасить ипотечный кредит.
   • Документы на дом: При продаже дома вам потребуется предоставить покупателю такие документы, как свидетельство о праве собственности, удостоверение личности и другие юридически значимые документы, подтверждающие вашу правоубежденность. Необходимо сделать копии этих документов и сохранить оригиналы для себя.
   • Расчет остаточной суммы ипотечного кредита: Перед продажей дома вы должны связаться со своим банком и получить точные сведения о сумме оставшегося долга по ипотечному кредиту. Эта информация поможет вам определить цену, по которой вы можете продать свою недвижимость.
   • Согласование с банком: Перед продажей дома вы должны связаться со своим банком и узнать их требования для продажи недвижимости. Это может включать заполнение специальной формы, предоставление дополнительных документов или согласование с условиями ипотеки.

   Продать квартиру, не уведомив банк

   Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.

   В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.

   Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.

   Какие существуют риски в сделках с недвижимостью по ипотеке для продавца?

   Продажа ипотечной квартиры также сопряжена с некоторыми трудностями — здесь риск для продавца невелик, поскольку возможность финансовых махинаций покупателя может быть сведена на нет, но сделка с недвижимостью длится дольше и требует больше усилий.

   • Требуются дополнительные документы, такие как подпольный и технический паспорта, справки от психиатра и отчеты об оценке (специалисты могут встретиться лично для подготовки закона),
   • Деньги можно получить только в два этапа — до регистрации первоначальный взнос, затем вторая часть в банке,
   • Продать квартиру с неиспользованной реабилитацией сложно. Банк может потребовать переоформления технической документации, что влечет за собой расходы.
   • Как правило, сделки с недвижимостью при ипотечной продаже длятся дольше, чем за наличные — банку требуется больше времени на одобрение залога, оценку и сбор документов заемщиком.

   С другой стороны, ипотечная продажа снижает риск для продавца, так как банк гарантирует передачу кредитных средств бывшему владельцу недвижимости. Продавец не получает фальшивых купюр, а финансовое учреждение выполняет свои обязательства в строго установленные сроки — задержек с получением платежа не бывает.

   Страхи заемщиков по ипотеке – чего боятся россияне?

   Жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых сложных для россиян. Есть серьезные причины, по которым улучшение жилищных условий является стратегической задачей правительства. Однако граждане часто боятся обращаться за ипотечным кредитом, предпочитая тесниться в однокомнатной квартире, жить с родителями или снимать жилье годами, а не в «добровольном рабстве на 30 лет».

   Больше всего россияне боятся

   • Чтобы банк отказал им в кредите из-за плохой кредитной истории,
   • Можно продать договор другому банку или финансовой компании, но условия заемщика остаются неизменными,
   • обман со стороны банков и продавцов, так как сделки с недвижимостью требуют специальных знаний,
   • большие переплаты — конечно, при длительных сроках кредитования проценты выше, но в России сегодня действуют программы субсидирования.
   • Неустойчивое финансовое положение — конечно, этот страх вполне обоснован, так как потеря дохода приводит к невозможности выполнять обязательства,
   • Ограничения на продажу квартиры до погашения ипотечного кредита — смена жилья не является вариантом — ведь ипотечная недвижимость может быть продана.

   Какое жильё можно продать в ипотеку

   В большинстве банков действуют ограничения на постройки старше 60 лет (для кирпичных и монолитных) и не более 50 лет (для панельных и деревянных).

   Не подходят квартиры с неузаконенной перепланировкой.

   Если продаётся частный дом, то подходят участки с целевым назначением ИЖС либо ЛПХ (дачи, даже если на участке есть капитальный дом, не подходят) и наличием коммуникаций (электричество, водопровод).

   Также на недвижимости не должно быть обременений (ареста), задолженностей по коммунальным платежам.

   Если недвижимость не подходит для покупки в ипотеку, укажите это сразу в объявлении, для того чтобы получать отклики только от покупателей с оплатой наличными.

   Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

   Перечень минусов
   По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

   Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

   1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
   2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
   3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
   4. Справка с психоневрологического диспансера.

   Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

   Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

   При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

   
   

   Похожие записи:

   • Ежемесячные выплаты из материнского капитала в 2023 году: наличными
   • Обеспечение бесплатными санаторно‑курортными путевками
   • Дачная амнистия 2.0: как упрощенно зарегистрировать дом в 2022 году