Продажа квартиры полученной в наследство по завещанию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры полученной в наследство по завещанию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Налог с продажи наследственной квартиры

Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Это фиксированная сумма, регламентированная Налоговым кодексом РФ и единая по территории всей страны.

Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.

1. Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
2. Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.

В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.

Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.

К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:

• гражданский паспорт;
• договор купли-продажи;
• документ о вступлении в наследство;
• документ, подтверждающий получение денег от продажи.

А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?

В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:

• налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
• если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
• когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
• если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
• если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.

Срок продажи квартиры после вступления в наследство

Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.

Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.

Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.

Необходимые документы для продажи наследуемой недвижимости в 2023 году

Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:

1. Паспорта каждого из участников договора.
2. Свидетельство о наследовании.
3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
4. Кадастровый паспорт на недвижимость.
5. Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
6. Справка из ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
7. Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
8. Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
9. Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
10. Подготовленный проект договора.

Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Особенности оформления наследства

Чтобы без проблем продать квартиру после вступления в наследство, сначала надо правильно ее принять. А именно – успеть заявить о своем праве на имущество, собрать все документы и не наделать в них ошибок.

Есть строгие правила принятия наследства. Если их нарушить, продажа жилья обернется головной болью. В некоторых случаях вы вообще останетесь без квартиры.

В этом деле важны сроки: с даты смерти владельца жилья у вас есть 6 месяцев, чтобы заявить о статусе наследника. Если этого не сделать, то квартира достанется наследникам следующей очереди. И тогда придется обращаться в суд, а он не всегда идет навстречу. Судья ждет доказательств, почему вы не спохватились раньше, то есть нужно указывать уважительные причины. Например, вы лежали в больнице с серьезным диагнозом, были в другой стране, местах лишения свободы или же не получали сообщений о смерти наследодателя. Все это считается уважительными причинами.

Впрочем, если другие наследники напишут согласие об отказе от квартиры в вашу пользу, то дело решится без суда.

Правило 6 месяцев со дня смерти покойного не действует, если его наследник – еще нерожденный ребенок. Малыш вступает в наследство в течение полугода после того, как появился на свет.

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?

На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:

1. Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
2. Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
3. Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.

Продажа квартиры по наследству

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Нужно ли платить налог?

Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.

Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

Можно ли продать унаследованную квартиру

Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:

1. В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
2. После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
3. На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.

После этого продать жилье можно по обычной схеме.

Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:

1. По закону.
2. По завещанию.

В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.

Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:

1. Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
2. Продажа доли.

На что стоит обратить внимание

Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:

• Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
• Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
• Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
• Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.

Похожие записи:

• 2 метода проверить собственника
• Как узнать, приватизирована ли квартира?
• 3 простых способа найти собственника земельного участка по кадастровому номеру