Договор купли продажи дома с земельным участком 2023
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи дома с земельным участком 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупатель должен осуществлять оплату при купле земельного участка в рассрочку строго по графику платежей. Такой график установлен в договоре, а также может прилагаться отдельным документом, заверенным нотариусом. В случае задержки очередного выплата, продавец вправе применить штрафные санкции, которые также должны быть указаны в договоре. В крайних случаях он имеет право расторгнуть договор.
Необходимые документы для сделки
Как и в случае оформления любого договора, купля-продажа в рассрочку требует сбора пакета документов. Это:
- Заявление о смене прав собственности;
- Три экземпляра договора купли-продажи;
- Паспорта участников либо нотариально заверенную доверенность от одного из них на доверенное лицо;
- В случае совместного владения супругов, нотариально заверенное согласие второго из них;
- Документ о праве собственности (свидетельство о регистрации или выписка из Росреестра);
- Документ, подтверждающий право владения;
- План объекта, кадастровый паспорт;
- Квитанция об оплате пошлины;
- Передаточный акт;
- График платежей, если он отдельно заверен нотариусом;
- Акт о согласовании границ;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
- Если сделка касается прав несовершеннолетних, то нужно ещё согласие органов опеки.
Дополнительно у покупателя могут потребовать документы, подтверждающие его платёжеспособность и наличие у него прав первоочередного выкупа.
Зарегистрировать сделку можно в офисе МФЦ по месту регистрации или прямо в Росреестре. Заявление на регистрацию помогут составить работники МФЦ. При себе нужно иметь:
- Договор купли-продажи;
- Документы, которые удостоверяют личности участников сделки (или нотариальные доверенности от них на имя доверенных лиц);
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу земли, находящейся в общей собственности;
- Документ о праве владения;
- Квитанция об уплаты пошлины;
- Передаточный акт;
- График платежей с нотариальным заверением;
- Согласие органов опеки, если сделка касается интересов несовершеннолетних.
Плюсы и минусы для сторон
Продавцу имеет смысл продавать участок в рассрочку, например, тогда, когда цены на рынке недвижимости падают. Продавая свою землю сегодня, он определяют цену на данный момент, и уже ничто её поменять или снизить не сможет.
Важно: договор, утративший свою юридическую силу из-за задержки ежемесячного платежа покупателем, расторгается.
Недвижимость передается продавцу, а покупателю уплачиваются денежные средства с обязательным вычетом штрафа в размере 0,03% (или другая сумма, прописанная в договоре) от стоимости участка за каждый календарный день, прошедший с даты заключения сделки купли-продажи.
Что касается покупателя, для него появляется возможность приобрести землю по выгодному предложению. Сама по себе рассрочка не несёт каких-то новых рисков. Но необходимо помнить о подводных камнях самой сделки купли-продажи – проверить продавца у нотариуса: нет ли возможных обременений, честен ли он, разумно ли составлен договор (о том, как правильно проверить участок перед покупкой, мы рассказывали тут). И важно понимать, рассрочка лишена страховки, она не защищает в случае болезни, отсутствия работы и прочих проблем.
Зарегистрировать сделку можно в офисе МФЦ по месту регистрации или прямо в Росреестре. Заявление на регистрацию помогут составить работники МФЦ. При себе нужно иметь:
- Договор купли-продажи;
- Документы, которые удостоверяют личности участников сделки (или нотариальные доверенности от них на имя доверенных лиц);
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу земли, находящейся в общей собственности;
- Документ о праве владения;
- Квитанция об уплаты пошлины;
- Передаточный акт;
- График платежей с нотариальным заверением;
- Согласие органов опеки, если сделка касается интересов несовершеннолетних.
Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа
Гражданский Кодекс в 336 статье разрешает продажу и куплю земли и домов в рассрочку. Важно понимать, что есть исключения, когда землю вовсе нельзя продавать. К таковым относится государственная или муниципальная земля, а также заповедные земли и те, которые признаны историческим наследием.
Во всех иных случаях, при наличии у продавца прав на данный участок, он может продать его в рассрочку.
Отличия продажи в рассрочку касаются:
- Указания способа платежа и долговых обязательств;
- При регистрации в Росреестре будет указано, что продать, подарить или передать в наследство этот участок нельзя до момента погашения долгов по платежам.
Плюсы и минусы для сторон
Продавцу имеет смысл продавать участок в рассрочку, например, тогда, когда цены на рынке недвижимости падают. Продавая свою землю сегодня, он определяют цену на данный момент, и уже ничто её поменять или снизить не сможет.
Важно: договор, утративший свою юридическую силу из-за задержки ежемесячного платежа покупателем, расторгается.
Недвижимость передается продавцу, а покупателю уплачиваются денежные средства с обязательным вычетом штрафа в размере 0,03% (или другая сумма, прописанная в договоре) от стоимости участка за каждый календарный день, прошедший с даты заключения сделки купли-продажи.
Что касается покупателя, для него появляется возможность приобрести землю по выгодному предложению. Сама по себе рассрочка не несёт каких-то новых рисков. Но необходимо помнить о подводных камнях самой сделки купли-продажи – проверить продавца у нотариуса: нет ли возможных обременений, честен ли он, разумно ли составлен договор (о том, как правильно проверить участок перед покупкой, мы рассказывали тут). И важно понимать, рассрочка лишена страховки, она не защищает в случае болезни, отсутствия работы и прочих проблем.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа прописаны в пункте 3 типового соглашения. В соответствии с регламентом данной части контракта, в полномочия продавца входит:
- Требование от покупателя положенных выплат в установленный договорённостью срок;
- Требование от партнёра по договорённости оформления государственной регистрации приобретённого земельного участка. В случае игнорирования собственного ходатайства покупателем, реализатор имеет право на обращение в суд.
Продавец обязан:
- Предоставлять достоверную и исчерпывающую информацию о продаваемом земельном участке, не препятствовать потенциальному покупателю в получении таковой;
- Подписать акт приема-передачи;
- Подать заявление в регистрационный орган для оформления нового собственника.
Соответственно, покупатель уполномочен:
- На досрочное выполнение обязательств по соглашению;
- На требование от продавца своевременного предоставления земельного участка.
В обязанности покупателя входит:
- Упорядоченный расчёт с реализатором в порядке рассрочки платежа;
- Проставление личной подписи в акте приема-передачи;
- Прохождение процедуры госрегистрации;
- Использование приобретённого на основании договора купли-продажи земельного участка строго по назначению.
Каждый из партнёров по рассматриваемому соглашению обязуется соблюдать регламент контракта, подписанного им собственноручно. В противном случае контракт может быть расторгнут.
Отличия от стандартного договора
Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа имеет ряд существенных отличий от стандартного соглашения подобного типа. Основной отличительный нюанс заключается в порядке оплаты. По стандартному контракту оплата за недвижимое имущество производится единовременно, в то время как договор с рассрочкой позволяет покупателю рассчитывать постепенно.
Другими отличиями являются:
- Обременение земельного участка — до конечного расчёта реализатор вправе указать проданную им землю в качестве залога;
- Право собственности не всегда переходит к новому владельцу земли. Чаще всего собственник вступает в свои права после финальной стадии расчёта.
Ещё одной весомой чертой, отличающей договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа от стандартного соглашения о приобретении или реализации земли является возможная потребность в заключении дополнительных контрактов. Например, договора займа. Данное соглашение оформляется при обоюдном желании сторон и не является обязательным.
Финансовая сторона договора
Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.
Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).
Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.
Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.
Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).
Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.
График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.
Особенности сделок о купле-продаже земли в рассрочку
В отличие от обычных договоров, в таком варианте цена должна быть разбита на несколько частей. Обязательно должны быть указаны сроки, в которые продавец обязуется совершать платежи. Кроме того, допускается возможность установить момент перехода права собственности от продавца покупателю. Существует три основных варианта:
- После регистрации договора.
- С момента оплаты какой-то из частей стоимости участка.
- Со времени полного исполнения договорных обязательств (после полного внесения средств на счёт продавца).
Чаще всего используются первые два способа. Первый наиболее выгоден для покупателей, но рискован для продавцов. Поэтому в этом варианте в договоре прописывают обязательства в виде залога. В случае если покупатель полностью или частично не выполняет условия договора, то право владение участком возвращается продавцу.
Договор с рассрочкой должен отразить два основных аспекта:
- Передачу прав собственности от продавца к покупателю после оплаты всей стоимости.
- Условия займа от продавца покупателю, залогом исполнения которого будет выступать продаваемый земельный участок.
Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
- С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
- Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.
Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Избавляемся от городской суеты: как купить участок земли в рассрочку
- В договор вносится пункт о том, что выплаты производится частями, в том числе сумма первоначального взноса в процентах, при чём указывать можно только национальную денежную единицу.
- Составляется подробный график платежей.
- Необходимо указать срок конечного погашения стоимости.
- Важным моментом является пункт о штрафных санкциях при задержки оплаты.
- Порядок расторжения договора при невыполнении покупателем своих обязанностей.
- Указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, участок признаётся находящимся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Заполняя договор купли-продажи земли: на что обратить внимание?
Разумеется, прежде чем подписывать соглашение, необходимо проверить документы на участок:
1. Главный документ, который должен быть у продавца, Это свидетельство о праве собственности;
2. Кадастровый и технический паспорта на участок, а также на постройки, если таковые имеются. Обязательно учтите, что все строения, которые расположены на участке, должны быть оформлены в надлежащем виде. Самовольные постройки могут быть снесены по решению муниципального образования, а ответственность придется нести новому собственнику;
3. Выписка из ЕГРП позволит узнать, находится ли участок под арестом или в залоге у третьих лиц.
Если речь идет о приобретении земли сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с положением ФЗ № 101 продавец должен иметь на руках отказ от субъекта РФ или МО от покупки участка. Без этого документа сделка может быть признана недействительной. Впрочем, самого по себе отказа быть не должно, достаточно уведомить МО о намерении продать в письменной форме (письмо с уведомлением).
Договор купли-продажи земли рассрочку может быть составлен не лично продавцом и покупателем. Собственно, к сделке можно привлечь третьих лиц. Но для того, чтобы все прошло законно, необходимо составить доверенность. Документ прилагается к договору.
Вы можете выполнить оформление договора купли-продажи земельного участка с помощью конструктора соглашений «ProstoDocs». Сделать это сможет даже ребенок. Вам достаточно зарегистрироваться на сайте, после чего выбрать нужный тип договора. Вы вводите данные форму слева, отвечая на вопросы, а информация распределяется в автоматическом режиме по тексту соглашения. За считанные минуты вы получаете юридически грамотный договор. Оцените преимущества сервиса!
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов / ЦИАН
В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.
Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст.
488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (Ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).
Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.
В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса.
Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.
В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи с рассрочкой платежа без участия банка, так как не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула. Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что «если что-то пойдет не так», не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в определенных жизненных ситуациях именно такая сделка будет являться оптимальным решением.
Права и обязанности сторон
Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа прописаны в пункте 3 типового соглашения. В соответствии с регламентом данной части контракта, в полномочия продавца входит:
- Требование от покупателя положенных выплат в установленный договорённостью срок;
- Требование от партнёра по договорённости оформления государственной регистрации приобретённого земельного участка. В случае игнорирования собственного ходатайства покупателем, реализатор имеет право на обращение в суд.
Продавец обязан:
- Предоставлять достоверную и исчерпывающую информацию о продаваемом земельном участке, не препятствовать потенциальному покупателю в получении таковой;
- Подписать акт приема-передачи;
- Подать заявление в регистрационный орган для оформления нового собственника.
Соответственно, покупатель уполномочен:
- На досрочное выполнение обязательств по соглашению;
- На требование от продавца своевременного предоставления земельного участка.
В обязанности покупателя входит:
- Упорядоченный расчёт с реализатором в порядке рассрочки платежа;
- Проставление личной подписи в акте приема-передачи;
- Прохождение процедуры госрегистрации;
- Использование приобретённого на основании договора купли-продажи земельного участка строго по назначению.
Каждый из партнёров по рассматриваемому соглашению обязуется соблюдать регламент контракта, подписанного им собственноручно. В противном случае контракт может быть расторгнут.