Внести изменения в условия договора аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Внести изменения в условия договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Как зарегистрировать переуступку прав аренды

Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:

• Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
• Заключить трёхстороннее допсоглашение.
• Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
• Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.

Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• первоначальный договор аренды и все его приложения;
• допсоглашение о перенайме;
• копии паспортов всех участников сделки;
• доверенности, если у участников есть представители;
• квитанция об оплате пошлины.

Комментарий к ст. 617 ГК РФ

1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.

Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения. Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).

В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.

Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Замена стороны в договоре аренды консультант

В дальнейшем необходимо обратиться в геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Приобретение прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности 6.

Наниматель-1 передает, а наниматель-2 воспринимает права и долженности нанимателя-1 по контракту коммерческого найма жилого помещения от г. поначалу администрация согласилась, издала распоряжение об критериях приватизации и подписала контракт купли-реализации. Заключлибо истинное соглашение о сменестороны по контракту 1. Стороны пришли к соглашению о том, что в контракте ххххххх аренды нежилого помещения от хх. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до их — из разряда фантастики )) спасибо, естественно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставлибо отрицательную оценку?

Образец договора аренды земельного участка

Недвижимость — особый объект гражданских прав 1. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью Глава 3. Процедура государственной регистрации 3. Приостановление и прекращение государственной регистрации Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации 4. Прекращение общей собственности Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью 5.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п. Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать

Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).

Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому. Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2011 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.

Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок. Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

• ссылка на начальный договор;
• указание прежних сторон договора;
• указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
• согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
• дата, подписи сторон.

Важно

Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением. При расторжении основного договора Договор аренды может быть расторгнут:

• по истечении срока действия;
• в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
• досрочно по обоюдному согласию сторон.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

• гражданам;
• юридическим лицам;
• иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

• Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
• Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
• Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
• Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

• ведения на ней личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
• сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
• размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Договор перенайма: анализ споров

Договор перенайма: анализ споров В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды ( перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Похожие записи:

• Общедомовые нужды: что входит и как уменьшить плату за них
• Новые возможности для граждан, переселяемых из аварийного жилья
• Из декрета в декрет: расчет пособия в 2020 году