Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Стоимость оформления купли продажи

Стоимость оформления купли продажи совсем не малая, но главные Ваши расходы не на оплату обязательных платежей, они доступны каждому. Десятки тысяч рублей Вы сможете потратить на риелторов и юристов.
Статья обновлена: 05.01.2020 г

• На этом сайте есть вся информация для самостоятельного и безошибочного оформления сделки.
  Для составления предварительного договора купли-продажи можно использовать
• Юридический конструктор договоров
• Но вернемся к Вашему вопросу.

• Обязательный платеж — это государственная пошлина за регистрацию права собственности. Она составляет 2000.0 рублей для физического лица Читать

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?

На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.

По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Форма нотариального договора

В верхней части договора указывается его название и номер документа. Номер может задаваться нотариусом либо одной из сторон составления договора. В обязательном порядке указывать дату и место составления нотариального документа. Далее обозначаются лица, между которыми заключается данный договор. Обязательные данные для физических лиц:

• полное (ФИО) фамилия, имя, отчество;
• данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, временного удостоверения);
• полный адрес прописки и фактического проживания (если адреса отличаются).

Для юридического лица:

• указание формы собственности (ЧП, ООО, ЗАО или другая);
• полное название (согласно свидетельству);
• данные представителя – директора, исполняющего обязанности директора, ответственного лица, которое имеет право представлять предприятие согласно доверенности (по аналогии с данными физлица);
• данные доверенности – номер, дата подписания.

В первом пункте указывается предмет договора с подробным описанием. Если речь идет о покупке квартиры – указывается ее полный адрес, данные из реестра регистрации недвижимого имущества и технического паспорта. Стоимость договора указывается в валюте, страны, где заключатся договор. Валюта прописывается цифрами и прописью. Если имущество, а в данном примере квартира расположена за пределами РФ, изготовлен в иностранном государстве, или для его приобретения одна из сторон оформляет кредит в иностранной валюте, в договоре указывается стоимость в иностранной валюте и ее эквивалент в национальной по действующему курсу банка валюте на дату подписания договора.

Для определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества необходимо заказать у эксперта независимую оценку. Услугу «независимой оценки» имеют право предоставлять только компании с соответствующей официальной лицензией. Еще практикуются варианты указания денежной, ликвидационной, договорной стоимости или стоимости от производителя. Если вы умышленно занижаете цену любого из предметов соглашения для уплаты меньшей суммы пошлины, то это приводит к проблемам в процессе разрешения споров.

Второй пункт – обязанности сторон – определяет точные условия взаимодействия сторон по отношению к предмету договора: сроки оплаты, условия передачи имущества в пользование. Оплата может быть как разовой, так и в полном размере а также разбиваться на части – с предоплатой, рассрочкой платежей, расчетом за каждый этап выполнения работ (для договоров оказания услуг).

Третий пункт документа – ответственность сторон. В нем определяются штрафные санкции (неустойка, пеня, штраф) за нарушение пунктов соглашения. Например:

• несвоевременная поставка товаров, передачи имущества в пользование;
• несвоевременная оплата;
• передача имущества в несоответствующем договоренности состоянии;
• несоответствие качества и сроков выполненных услуг.

Размер штрафа за несоблюдением договоренности может обозначаться в процентном соотношении к указанной стоимости предмета договора или в фиксированной сумме за каждый день просрочки выполнения обязательств. Необходимо обозначить действия сторон в случае форс-мажора, возникновение которых не зависит от сторон.

В договоре о передаче имущества можно указывать наличие дефектов (если они есть). Таким образом стороны обезопасят себя от будущих претензий. Описание должно быть максимально подробным и точным. Если дефект, например, царапина, то стоит указать место ее расположения, размер, форму, также можно заснять на мобильное устройство.

Пункт номер 4 — указывают условия расторжения или прекращения действия договора. Нотариальный документ может считаться выполненным при подписании акта приема-передачи, акта выполненных работ или после уплаты полной суммы стоимости предмета сделки. К юридическим договорам можно оформлять изменения, делать правки и дополнения. Чтобы предусмотреть эту возможность необходимо указать в основном договоре соответствующий пункт. Внесение изменений в договор возможно только в письменной форме. Также стоит указать возможность внесения изменений в одностороннем порядке. Документ обязан быть заверен нотариально.

Извещение о предстоящей продаже доли

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем намерении в письменной форме. В Уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия, на которых эта доля продается. Если собственник нарушит преимущественное право покупки других сособственников, то в течение трёх месяцев эти сособственники могут потребовать через суд перевод на себя прав и обязанностей покупателей доли жилого помещения.

Ожидать продавцу ответа от других сособственников жилья нужно в течение месяца с момента направления Уведомления.

Если по истечении 30 дней никто из сособственников не изъявит желание осуществить покупку на предложенных условиях, то собственник жилья (продавец доли) имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении письменного отказа от всех сособственников жилого помещения, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее указанного месячного срока.

Федеральной нотариальной палатой было опубликовано Письмо от 31 марта 2016 года №1033/03-16-3, в котором расписан порядок совершения нотариальных действий при оформлении Уведомления о предстоящей продаже доли через нотариуса.

Такое нотариальное Уведомление не считается обязательным. Однако нотариальное Уведомление считается единственным бесспорным, то есть его оформление через нотариуса гарантирует, что в дальнейшем сособственники не заявят о том, что они не получали надлежащего извещения о предстоящей продаже доли.

Если продавец доли решит составить и направить остальным сособственникам Уведомления в простой письменной форме (то есть без участия нотариуса), то ему придется оформить эти Уведомления в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и судебной практики, указав в нем наименования адресатов и их адреса, сведения о своем намерении по продаже доли в жилом помещении по четко указанному адресу, размер продаваемой доли, цену продаваемой доли, дату направления Уведомления, способ оплаты указанной в нём цены (единовременно или с рассрочкой платежа, наличным или безналичным платежом, лично или через банковскую ячейку и т.д.), а также иные условия, на которых он хотел бы продать свою долю жилого помещения (например, сохранение за продавцом права пожизненного проживания в данном жилом помещении). Также в Уведомлении должно быть четко указано, в какой срок, каким способом и на чьё имя адресатом должен быть направлен ответ. Уведомление должно быть подписано продавцом доли или его представителем по доверенности. Если Уведомление подписано представителем, то к нему должна быть приложена копия доверенности. Уведомление направляется адресатам по месту их проживания (регистрации) заказным письмом с Описью вложения и Извещением о вручении, и считается врученным с момента получения почтовым отделением адресата.

В случае направления Уведомления через нотариуса, отправитель должен будет предоставить нотариусу свой паспорт, правоустанавливающие документы на продаваемую долю, а если Уведомление направляется представителем по доверенности, то предъявлению подлежит также и доверенность от продавца доли. В заверяемом нотариусом Уведомлении расписывается продавец доли или его представитель по доверенности. Перечень условий, прописываемых в нотариальном Уведомлении, аналогичен вышеуказанному перечню для не нотариальных Уведомлений. Один экземпляр Уведомления направляется нотариусом адресату заказным письмом и считается врученным с момента его получения почтовым отделением адресата. Второй экземпляр заверенного нотариусом Уведомления выдается на руки продавцу доли или его представителю по доверенности. По прошествии месяца с даты направления Уведомления, нотариус выдает продавцу доли или его представителю Свидетельство о передаче сособственникам жилого помещения вышеуказанного Уведомления.

С момента исполнения продавцом своей обязанности по извещению сособственников жилого помещения о своем намерении продать принадлежащую ему долю, наступает следующий этап – заключения Договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Похожие записи:

• Упрощенка для предпринимателя в 2023 году
• Госпрограммы льготного автокредитования вновь запущены в 2023 году
• Пенсия по инвалидности: III группа, II группа, I группа — индексация в 2023 году