Приватизация земли под гаражом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация земли под гаражом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В некоммерческих гаражно-строительных кооперативах (сокращенно – ГСК) гаражные постройки – это неделимый гаражный ряд, где помещения имеют общие элементы с соседними «коробками». Из-за этого оформить участок земли под строениями можно исключительно в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Самостоятельно приобрести право на землю под такими строениями не получится. Поэтому главное условие – все участники ГСК должны быть согласны на оформление участка, а для этого – действовать быстро и согласованно.
Оформление земли под гаражом в кооперативе: пошаговая инструкция
Перед началом процедуры потребуется уточнить у руководства ГСК наличие документов о регистрации кооператива в качестве юридического лица, а также кто конкретно предоставляет участок в качестве собственника. При наличии у ГСК всех уставных документов, порядок действий будет таким:
Шаг 1. Оформление всех гаражей в собственность. Для этого каждый участник кооператива должен выполнить несколько действий:
- оформить в местном отделении Бюро технической инвентаризации (далее в тексте – БТИ) технический паспорт строения;
- получить справку, подтверждающую вступление в ГСК;
- оформить свой гаражный бокс в собственность в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр).
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Срок составления договора на эксплуатацию земли влияет на условия оплаты. При этом даже при бесплатной регистрации потребуются определенные затраты. На итоговую сумму влияет множество факторов, что следует учитывать.
| Цена процедуры | |||
| № | Наименование сделки | Условия | Стоимость |
| 1 | «Дачная амнистия» | Плата производится за подготовку техплана участка. Обратите внимание на размер госпошлины. | 8 тыс. руб. |
| 350 руб. | |||
| 2. | Регистрация при условии выкупа | Оплата производится за кадастровые документы | Всего около 8 тыс. руб. |
| 3. | Оформление долевой собственности (кооператив) | Общая государственная пошлина | 22 тыс. руб. |
| Также включены услуги нотариуса и составление технического паспорта. | Всего около 40 тыс. руб. | ||
| 4. | Нелегальные постройки | Включен штраф, следует учитывать взыскания в судебном порядке, проведения экспертных оценок, технический план. | 8 тыс. руб. |
| Всего около 50–60 тыс. руб. |
✅ Необходимые документы
Подготовкой документов обычно занимается председатель кооператива. Пакет с бумагами формируется исходя из обстоятельств приватизации.
Перечень документов:
- заявление о переводе земли в долевую собственность;
- копия + оригинал паспорта;
- справка от ГСК о полном погашении паевого взноса за гараж;
- учредительный договор кооператива;
- налоговые и иные документы на ГСК;
- устав кооператива;
- копия протокола общего собрания;
- документ, подтверждающий передачу земли в пользование ГСК (например, договор аренды или акт о бессрочной передаче участка);
- заключение о вводе гаража в эксплуатацию;
- список участников процедуры (коллективной);
- квитанция об оплате госпошлины (при обращении в Росреестр).
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Риски владельцев гаражей
Илья Бахилин, юрист КА «Юков и партнеры»:
— На практике существуют сложности при госрегистрации прав на гаражи и на стоящие отдельно от иной недвижимости земельные участки под ними или необходимые исключительно для их строительства.
В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как самовольные и будут снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.
Обычно регистрация прав на землю, предназначенную для гаражного строительства, не предполагает сложности, если такая земля изначально приобретается в собственность. В таком случае оформление земли производится в общем порядке через обращение действующего и будущего собственников в Росреестр напрямую или через МФЦ.
Если прежний собственник участка неизвестен, оформить право на землю под постройку гаража можно путем приобретательной давности, что хотя и проблематично, но реально. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным.
В подобных ситуациях после приобретения участка построить и оформить права на гараж достаточно легко, поскольку Градостроительный кодекс не требует для этого получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.
Намного сложнее обратная ситуация, при которой собственность на землю изначально принадлежит государству при наличии у потенциального покупателя права на владение уже построенным гаражом как строением. В нынешней ситуации получить в этом случае собственность на землю практически нереально, поскольку у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих его права. Сложность связана с тем, что сам статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным.
С 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (например, документов о членстве в гаражном кооперативе). Однако закон не затронет гаражи, которые невозможно признать капитальным строением, в связи с чем перед оформлением прав необходимо будет проводить соответствующую проверку.
Почему поступил отказ и как решить вопрос?
Нередко заявители сталкиваются с отказом, который не всегда понятен. Причиной выступают следующие моменты.
| Причины | Варианты исправлений |
| Составление документации с ошибками или неточностям | Если в кадастровой документации имеются неточности, следует обратиться к инженеру для их устранения |
| Вместо оформления прав предлагается долгосрочная аренда | Данная норма не нарушает прав собственника гаража и при необходимости его продажи переуступаются права арендатора. Администрация может принять подобное решение, если участок важен для муниципальных нужд |
| Нет данных в кадастре | Если нет данных, изначально следует провести регистрацию недвижимого объекта и только после этого приватизировать землю |
| Нет соответствующего статуса у ГСК или согласия всех участников | ГСК должен оформить себя в статусе юрлица, а отсутствие подписи даже одного участника повлечет отказ |
Любой отказ должен быть официальным, письменным и аргументированным.
Нюансы покупки земли под гаражом в гаражном кооперативе
Прежде всего, стоит отметить, что покупка «подгаражной» земли в собственность возможна исключительно в той ситуации, когда гараж — это отдельное строение с наличием отдельного фундамента, въезда и пр.
В случае же, когда гараж — часть единого комплекса (кооператива), участок под ним (прим. — под комплексом) признается неделимым. А значит, претендовать вы можете только лишь на долю в общей собственности.
Решение об аренде/выкупе неделимого участка всегда принимается только через общее собрание всех членов кооператива. И условие для выкупа такой земли в общую собственность — надлежащее оформление прав собственности абсолютно всех членов кооператива.
— В свое время за заслуги на работе мне дали участок в СНТ в Советском районе. У меня есть только членская книжка, больше никаких документов. Как оформить участок в собственность по дачной амнистии?
Елена Абдракипова: Запросите выписку о земельном участке, указав его адрес – СНТ, улицу, участок, то есть все, что указано в членской книжке. Возможно, что ваш участок уже стоит на кадастровом учете. Если это действительно так, то вы можете обратиться за предоставлением земельного участка в администрацию города.
— Межевание нужно сделать?
— Да, если участок не стоит на кадастровом учете. Проведите межевание, а затем обратитесь в городскую администрацию за предоставлением вам земельного участка. Напоминаем, что такой упрощенный порядок оформления прав на садовые участки в СНТ действует до 1 марта 2022 года.
— Можно ли воспользоваться дачной амнистией, если дом на участке еще не закончен?
— По дачной амнистии предоставляется только технический план, оценивает объект в части его завершенности кадастровый инженер. Он составляет технический план. Если он видит, что идут какие-то строительные работы, то оформляет объект как незавершённый. Но объект должен хотя бы что-то иметь над фундаментом, чтоб являться объектом незавершённого строительства. Складирование материалов на земле – это не объект! Можно воспользоваться дачной амнистией и зарегистрировать дом без крыши и окон, но это так и будет называться «незавершённый строительством объект».
— То есть нужно будет перерегистрировать его после завершения строительства?
— Да.
— Тогда теряется смысл пользоваться сейчас дачной амнистией…
— Сейчас это имеет смысл, если вы продаёте свой недостроенный дом: участок с таким объектом пусть и не законченным, будет стоить дороже, чем просто голая земля.
Первоначально владелец объекта должен собрать комплект документации, удостоверяющей право на постройку и позволяющей приватизировать земельный участок. Процедура оформления почти ничем не отличается для различных типов гаражей.
Трудности могут возникнуть, если земля расположена в зоне новой застройки, либо при отсутствии правоустанавливающей документации на объект.
Приватизация такого участка достаточно сложна. Но все возникающие спорные вопросы могут быть разрешены через суд.
В случае соблюдения при строительстве норм законодательства, наличия нужных документов, процедура приватизации происходит успешно. А судебное производство заканчивается в пользу обладателя объекта недвижимости.
Каких гаражей коснется амнистия?
Амнистия будет действовать только в отношении гаражей, построенных до 30 декабря 2004 года, поскольку именно в эту дату вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Кроме этого, есть еще ряд условий.
✓ Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.
✓ Объекты должны быть одноэтажными, без жилых помещений.
✓ Они могут быть как отдельно стоящими капитальными постройками, так и входить в состав гаражно-строительных кооперативов. А, соответственно, стоя в один ряд, иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.
✓ Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.
Можно ли получить надел бесплатно
Федеральное Законодательство позволяет получение с этой целью только инвалидами, имеющими инвалидную машину
Законодательство Российской Федерации о льготниках довольно непростое и многие не знают, как получить землю под строительство гаража в черте города бесплатно. Федеральное Законодательство позволяет получение с этой целью только инвалидами, имеющими инвалидную машину. Например, человек, не имеющий ноги, может бесплатно получить автомобиль с ручными управлением. Чтобы держать такое транспортное средство, человеку с ограниченными возможностями местные власти могут предоставить участок.
Земельный надел стараются предоставить не дальше 400 метров от дома даже в густонаселенных городах. Заявление пишется в местную администрацию. Специальная комиссия рассмотрит заявку и определит, возможно это или нет. На бесплатное предоставление имеет за городом имеют право отдельные категории граждан. Помимо инвалидов, к данной категории относятся ветераны войны и многодетные семьи. Получить землю без участия в аукционе могут льготники и лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий или как нуждающиеся.
Схема есть, что дальше?
Когда схема расположения земельного участка подготовлена и оформлена в соответствии с установленными правилами, Вам предстоит официально обратиться в орган публичной власти, который распоряжается земельным участком под Вашим гаражом.
Если земельный участок находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, – это муниципалитет.
Если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной – то в Росимущество (соответствующее региональное территориальное управление).
Вы подаете заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Оно рассматривается 30 дней.
Нужно ли оформлять права на площадку под гаражом
Согласно действующему законодательству, все сделки с объектами недвижимого имущества считаются легальными только при наличии свидетельства о праве собственности на территорию, который занимает здание.
Формально при продаже гаража земля под ним также должна перейти во владение покупателя. Таким образом, оформление в собственность земельного участка имеет немаловажное значение для владельца расположенной на нем постройки.
Если собственник не оформил участок земли в частную собственность, он лишается права свободно ею распоряжаться:
- продавать,
- дарить,
- сдавать в аренду,
- передавать по наследству.
На неоформленном участке нельзя распоряжаться строением по своему усмотрению – возводить второй этаж, пристройку или планировать иную реконструкцию. Все подобные действия необходимо согласовывать с местной администрацией.
Земля, не оформленная во владение частного лица или предприятия, считается государственной. Если она понадобится для застройки, местные власти могут на законных основаниях изъять участок без выплаты компенсации.
Выделяя определенную территорию строительной компании, местная администрация отправляет запрос в Россреестр, чтобы выявить наличие собственников недвижимости, расположенной на ней.
Как продать гараж, если земля под ним не в собственности
С Председателем и главным бухгалтером кооператива «оформили» документы: (Покупатель написал заявление о принятии его в кооператив, Председатель завизировал, бухгалтер подтвердил, что задолженности по оплате нет.Я написала заявление на передачу гаража покупателю в собственность.И все.Документ весьма странный, с юридической точки зрения,но и сам кооператив тоже, по сути дела,незаконный.Хотя и простоял уже 20 лет и все гаражи капитальные,кирпичные, на территории кооператива есть охрана, ремонтная мастерская, капитальные дороги и даже автомойка.)
По совету юриста мы оформили сделку так: сначала покупатель написал расписку,что он получил от меня деньги в долг( о гараже в расписке речи вообще не было: просто была обозначена сумма,которую я якобы дала в долг).Сумму долга обязуется вернуть к такому-то числу( мы договорились о выплате в рассрочку,т.к всей суммы у покупателя не было, а мне надо было уезжать,гараж находился в другом городе).
Покупка гаража и собственность на землю
Пока сам продолжу, напишу чего нарыл, может кому полезно будет…
Во-первых, перед покупкой гаража надо обязательно пообщаться в правлении ГСК. В моем случае это выявило долги по взносам и прочим платежам аж за 10 лет (!) — 42 тыс. с копейками. Продавец об этом умолчал. Когда я начал с ним беседовать на эту тему, вначале он начал отпинываться, типа, долги это предыдущего хозяина (т.е. деда, от которого было получено наследство) и он платить не будет, но когда понял что он (точнее, его жена — наследница она) является правопреемником не только по имуществу, но и по долгам, сразу сменил стиль общения и предложил мне самому разобраться с долгами, но он при этом скинет с цены сумму долга. На том и сошлись.
Во-вторых, зеленок на недвижимость сейчас нет, есть выписки из госреестра ЕГРН (ранее ЕГРП). Причем выписку может получить любой желающий без согласия собственника, достаточно обратиться в соответствующую контору (например, в МФЦ) и заплатить небольшую пошлину. Кроме того, если выписка нужна чисто для проверки, т.е. не как официальный документ с печатью, можно обратиться онлайн на сайты мелких контор, которые за небольшую плату (порядка 200 руб) в течение короткого времени (обычно не более суток) пришлют выписку. В ней, кроме прочего, указаны владелец, а также ограничения прав и обременения. В моем случае криминала по выписке выявлено не было.
В-третьих, узнал насчет оформления земли. В правлении препятствий никаких, они даже рекомендуют оформлять землю в собственность. Но земля у ГСК в аренде (что встречается очень часто), таким образом, после межевания и составления кадастрового плана надо обращаться в комитет по управлению имуществом при городской администрации. Если они откажут, придется идти в суд. В данном ГСК хозяева немалого количества боксов уже имеют землю в собственности, т.е. скорее всего все решаемо, вопрос только в деньгах — так как возможны судебные расходы и еще, вероятно, придется выкупать землю. Исключение — если гараж попадает в полосу землеотвода железной дороги (по территории ГСК проходит минимум одна ветка, плюс есть демонтированные ветки), но рассматриваемый гараж находится на участке земли, юридически приписанном к ГСК.
Поскольку продавец хитрый и себе на уме, для сопровождения сделки буду обращаться к юристу, благо, стоимость услуг юриста не особо большая по сравнению со стоимостью гаража. Попутно узнал стоимость пошлины при регистрации прав на недвижимость — 2000 руб.