Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в нежилом здании — как не попасть в реестр самостроев». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?

Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.

Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:

• при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
• при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
• при эксплуатации и обслуживании МКД;
• на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.

Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

• точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
• абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
• отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

• составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
• если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
• сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
• если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
• подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

От чего зависит порядок регистрации перепланировки нежилого помещения

В Росреестре регистрация перепланировки нежилого помещения всегда осуществляется по единым правилам Закона № 218-ФЗ. Но алгоритм действий собственника до обращения в указанное ведомство может быть разным:

• если работы предусматривают изменение не только планировки, но и места размещения или состава инженерного оборудования, оформляется проект на перепланировку и переустройство;
• если нежилое помещение расположено в МКД, то необходимо пройти согласование через Мосжилинспекцию (МЖИ);
• для помещений в нежилом здании к производству работ можно приступать на основании проекта, а разрешение от МЖИ не требуется;
• если проект предусматривает изменения на фасадах (например, отдельный вход), то требуется дополнительное разрешение от Москомархитектуры;
• если перепланировка выполнена без предварительного разрешения, может потребоваться узаконивание в административном порядке или через суд.

Указанные нюансы могут повлиять и на общий состав расходов собственника. Например, если требуется обращение в суд, то, как минимум, придется оплатить пошлину. Как выполнить все требования законодательства, чтобы пройти учет (регистрацию) в Росреестре без лишних сложностей? Рекомендуем заключить договор на услуги «под ключ» с Бюро «РекПир». Наши эксперты оформят и соберут все документы, которые нужны для Росреестра, других ведомств.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Как получить разрешение?

Чтобы переделать нежилое помещение, находящееся в жилом доме, под свои нужды, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Владелец помещения подаёт заявление в орган, дающий разрешение. Им может быть БТИ, архитектурный отдел местной администрации и т. д. К заявлению прилагается план работ по переделке помещения.
2. Если затрагиваются соседние помещения или общедомовое имущество, дополнительно проводится общее собрание, на котором собственники квартир в жилом здании дают (либо не дают) своё согласие на предстоящие работы.
3. Владелец перепланируемого помещения получает разрешение от всех служб, в чьём ведении находятся соответствующие вопросы. Это будут газовщики, электрики, Роспотребнадзор (СЭС) и т. д.
4. После того, как везде получены разрешения, а работы согласованы, можно приступать непосредственно к переделке нежилого помещения.

Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.

Законодательные правила и ограничения

Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.

Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.

При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Как узаконить через суд

Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.

Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.

Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.

По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.

• оформите проект перепланировки;
• подготовьте исковое заявление;
• подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
• получите судебное решение.

Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?

Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.

В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.

Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!

Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:

• СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
• МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
• УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

1. Необходимо увеличить метраж помещения.
2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Что относится к перепланировке нежилого помещения?

На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.

«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.

«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».

При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.

Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения

Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.

Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

• текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
• графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

• снос или возведение перегородок, формирование проемов;
• манипуляции с несущими конструкциями;
• перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
• изменение других инженерных систем помещения;
• объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Похожие записи:

• Кому и как могут бесплатно установить умные счетчики электроэнергии в 2023 году
• Все, что нужно знать об оформлении пенсии по потере кормильца в 2023 году
• Самый выгодный тариф для пенсионеров на Ростелекоме