Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Платить или не платить?

---

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Как снизить размер выплат?

---

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
• Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

• 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
• 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

Если квартира продана в 2023 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

• долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
• продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Вычет при покупке квартиры с использованием кредита

Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.

Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.

Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).

Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.

Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.

Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.

Вычет в размере стоимости жилья

Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.

В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).

Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.

Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.

Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.

Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.

А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

В чём заключается особенность сделки по переуступке прав требования?

Сама особенность сделки будет проявлять себя в порядке оформления договора, который будет зависеть от того, в каких рамках были выплачены денежные средства продавцом за недвижимость, частично или полностью. Если он оплатил сумму в полном её объеме, которая указана в ДДУ, то в таком случае не будет требоваться согласия строительной компании в письменном виде на передачу прав и обязанностей другому лицу. Если рассматривать то, что касается извещения застройщика о заключении договора по поводу переуступки, то тогда следует знать, что в соответствии с Федеральным Законом по №214, вступившего в силу от 2004 года, это делать не требуется. Но тем не менее большая часть строительных компаний подразумевают данный пункт в соглашении. Именно поэтому рекомендуется перед самим началом процедуры в обязательном порядке подать уведомление в письменной форме, при всём этом также рекомендуется сохранить доказательства отправления уведомления.

Если ситуация обернётся так, что покупатель не смог внести по какой-то причине сумму за объект, тогда в договоре переуступка у второго покупателя станет обязательство перед закройщиком о том, что тот должен выплачивать средства, которые будут установлены в определённые условные сроки. Важным моментом является то, что в данной возникшей ситуации возникает необходимость о получении соглашения на проведение процедуры от застройщика.

Похожие записи:

• Как правильно оформить декретный отпуск
• Все размеры пошлин за иностранных граждан в России
• Памятка о льготах, правах и гарантиях для людей с инвалидностью