Банкротство застройщика: процедура и правовые последствия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика: процедура и правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом. Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками. Если это ваш случай и ваш застройщик позаботился о страховке, то в случае его банкротства можно обратиться в страховую компанию. А за счет страховой выплаты можно будет погасить задолженность по ипотеке.

Страхование от банкротства застройщика

Многих интересует, какой будет сумма страховки от банкротства застройщика? Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.

Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.

Обратите внимание! Банк может стать получателем страховой выплаты, если оставит за собой права требования по договору долевого участия (ч.33 ст. 25 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Последствия перехода на проектное финансирование

Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.

Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.

Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».

Каков правовой статус апартаментов?

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Как реализуют ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:

• оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;

• назначается дата электронных торгов;

• проводятся торги, продается квартира новому собственнику;

• вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.

Что делать с ипотекой если стройку заморозили

Для начала подойти в отделение, где взяли заем с просьбой пересмотреть условия кредитования. Банк вовсе не должен идти на уступки. Если кредитору будет против реструктуризации, имеет право подать на неплательщика в суд, наложив взыскание на недострой.

Когда жилой комплекс находится на стадии котлована или достроен только до 1-2 этажа, то понятно, что кредиторам ничего не получить на торгах. Есть еще такая процедура, как ипотечная амнистия, но в этой ситуации она не работает. Дело в том, что дольщики по ипотечному соглашению передают в залог не жилье, а права требования до ДДУ.

Неисполнение обязательств перед финансовой компанией чревато ухудшением кредитной истории, описью личного имущества, потерей личной квартиры. Но решая вопрос с банкирами, не забудьте за переговоры с застройками. Нет гарантий, что даже стабильно работающий девелопер не станет когда-нибудь банкротом.

Что делать если нечем платить ипотеку?

Итак, Вы просрочили платеж по ипотеке, при этом найти деньги на следующий платеж не удается. Что произойдет в данном случае? Возникнет просрочка, за которой неизбежно последует штраф со стороны банка.

Не стоит отчаиваться – выход из этой ситуации есть. Рассмотрим несколько универсальных вариантов Вашего поведения. Итак, Вы можете:

1. Найти компромисс с банком.
   Просрочки и задержки граждан не редкость для банка. Кроме того, вам не следует исчезать, ведь просрочка от этого не исчезнет. Не стоит бояться — обратитесь непосредственно в банк. Многие банки адекватно реагируют на уважительную причину Ваших просрочек, и вполне вероятно, что Вам смогут предоставить отсрочку платежей по ипотеке, спишут штраф и т.д.
2. Многие банки предлагают должнику процедуру реструктуризации долга.
   Что это? Ваш ежемесячный платеж будет уменьшен, однако будет увеличено количество месяцев выплаты ипотеки. Возможно, это позволит Вам вернуться в былое положение, а также у вас появится время для того, чтобы найти новый источник доходов и не тратить деньги на выплату постоянных неустоек.
3. «Залог в помощь»
   Данная процедура может возникнуть в случае, если в ипотечном договоре предусмотрен залог имущества. Например, квартиры. Это означает, что в случае неуплаты ипотеки, имущество, находящееся в залоге, продается на торгах. При этом, вырученные от данной продажи деньги банк забирает себе в счет долга. Таким образом, дольщик перестает быть должником, однако лишается имущества, которое указано в ипотечном договоре.

Вы пытались, но данные методы не помогли и Вам действительно нечем платить ипотеку. Как быть?

Гражданин, который задолжал банку сумму в размере выше 500 тысяч рублей, а также не платил по ипотеке более трех месяцев, имеет право начать процедуру банкротство гражданина.

В каких случаях ипотека после банкротства невозможна

Есть ряд нюансов, которые крайне отрицательно сказываются на репутации гражданина, признанного несостоятельным:

1. Утаивание информации. Если физлицо при оформлении заявки на займ, не сообщит банковскому работнику о своем статусе банкрота, — это автоматически отправляет его в черный список. Репутация будет окончательно испорчена и банки откажут в кредите, даже незначительном.

2. Бездействие должника до банкротства. Если гражданин не вносит обязательные платежи, проценты и пени за просрочку, не предпринимает никаких действий по улучшению ситуации, инициировать процедуру банкротства приходится кредиторам. В этой ситуации физическое лицо характеризуется, как неблагонадежный, безответственный заемщик. Таким людям банки неохотно дают кредиты.

3. Нет дохода. Если нет постоянного источника дохода или он крайне низкий (на уровне МРОТ), то банки откажут в оформлении ипотеки, даже если первоначальный взнос будет составлять большую половину стоимости жилья. Прогноз платежеспособности у человека с минимальным заработком негативный.

Субсидиарная ответственность

Грамотные действия адвоката, представляющего интересы дольщиков, могут заставить учредителей и руководство строительной компании, пойти им навстречу, чтоб компромиссное решение. Причина кроется в изменении законодательства. Так, Федеральным законом от 28 декабря 2016 года №488-ФЗ в нормативные акты внесены изменения, которые касаются порядка прекращения деятельности юридических лиц.

В частности, им определены изменения в механизмы, предусматриваемые Законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь кредиторы могут инициировать возобновление процедуры несостоятельности, чтобы удовлетворить свои требования к банкроту. И поскольку организация прекратила деятельность, ее не существует (как и ее активов, имущества), невыполненные обязательства погашаются за счет привлечения контролирующих лиц компании к субсидиарной ответственности.

Как узнать, что застройщик банкрот

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике это случается, только когда застройщик передал ему сведения о дольщиках — тогда управляющий уведомляет, что можно предъявить требования, и сообщает срок их подачи. Но если чувствуете, что ваш застройщик вот-вот обанкротится, следите за этим сами и не ждите официального извещения.

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Очередность удовлетворения требований кредиторов

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Далее удовлетворяют требования из реестра требований кредиторов в следующем порядке:

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

Если застройщик объявил себя банкротом, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и уведомить в этом застройщика. В этом случае ему можно заявить денежные требования — они удовлетворяются в третьей очереди. Но нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов. При этом право на квартиру в таком случае пропадает. Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свою квартиру.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина?

Объявление физического лица неплатежеспособным чаще всего предполагает продажу недвижимости и транспортных средств. Для соблюдения конституционного права граждан на жилище законодатель наделил единственное жилье получателей займов иммунитетом от реализации. Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации существует определенный перечень собственности, которая сохраняется у гражданина как при взыскании долгов, так и при объявлении его неплатежеспособным. На этом положении и строится основное заблуждение тех, кто хочет законно списать долги – полагают, что если жилье заложено банку, но иного места для проживания не имеется, она не будет продана. Это не так. Положения Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, подтвержденные многочисленной практикой судов арбитражных и общей юрисдикции, устанавливают, что кредитор, который предоставил заемщику денежные средства на покупку дома под передачу его в залог, при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком может обратить взыскание на объект, несмотря на то, единственное ли это место проживания или нет.

Если дом или комната являются залоговыми и принадлежат банку, то гражданин может распоряжаться ими лишь ограниченно: он не может подарить, продать или каким-либо иным образом переуступить права. Ипотечное помещение заложено банку, а залог — это гарантия возврата денежных средств кредиторам. Если дело доходит до взыскания долгов, то ипотечное жилище изымается у должника и выставляется на торги или судебным приставом, или арбитражным управляющим в рамках проведения процедуры несостоятельности.

Часто нас спрашивают: “Если вместе с банкротом зарегистрированы его несовершеннолетние дети, защищает ли это как-то квартиру от перехода прав другим лицам?”. Можем с уверенностью говорить о том, что ответ на этот вопрос однозначный — “нет”, жилище бескомпромиссно будет выставлено на торги и продано.

Если вы живете в ипотечном жилье, процедура банкротства будет для вас эффективна и целесообразна только если размер ваших обязательств по кредитам и займам значительно превышает его стоимость. Принимая решение об объявлении себя банкротом, оцените риски лишения имущества, если ипотека еще не погашена.

Юридическая помощь гражданам

Квалифицированный и имеющий достаточный опыт юрист сможет отыскать правильное решение по многим вопросам. В частности, как оплачивать ипотеку и нужно ли это делать, если строительная компания, которая занимается строительством здания, обанкротилась по какой-либо причине.

И это одна из главных причин того, почему на данный момент многие участники строительства, взявшие финансовую помощь у банковского учреждения в виде ипотеки, предпочитают обращаться за помощью к квалифицированному юристу с опытом разрешения таких и подобным им вопросов.

Юристу известно, как оплачивать ипотеку в тех случаях, когда компания-застройщик обанкротилась или решила прекратить строительство многоквартирного жилого дома. Также необходимо отметить и тот момент, что самостоятельная защита своих интересов или обвинение кого-либо в проблемах ипотекой из-за банкротства компании-застройщика будут неполными и недостаточно эффективными юриста в эти и подобных им процессах.

Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.

К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.

Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.

Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.

Похожие записи:

• О размерах краевых социальных выплат с 1 января 2023 года
• Ходатайство о приобщении к материалам уголовного дела доказательств защиты
• Как исправить ошибку в электронном полисе осаго росгосстрах