Оформление земельного участка под гаражом в собственность
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление земельного участка под гаражом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Оформление земли под гаражом в кооперативе: пошаговая инструкция
В некоммерческих гаражно-строительных кооперативах (сокращенно – ГСК) гаражные постройки – это неделимый гаражный ряд, где помещения имеют общие элементы с соседними «коробками». Из-за этого оформить участок земли под строениями можно исключительно в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Самостоятельно приобрести право на землю под такими строениями не получится. Поэтому главное условие – все участники ГСК должны быть согласны на оформление участка, а для этого – действовать быстро и согласованно.
Перед началом процедуры потребуется уточнить у руководства ГСК наличие документов о регистрации кооператива в качестве юридического лица, а также кто конкретно предоставляет участок в качестве собственника. При наличии у ГСК всех уставных документов, порядок действий будет таким:
Шаг 1. Оформление всех гаражей в собственность. Для этого каждый участник кооператива должен выполнить несколько действий:
- оформить в местном отделении Бюро технической инвентаризации (далее в тексте – БТИ) технический паспорт строения;
- получить справку, подтверждающую вступление в ГСК;
- оформить свой гаражный бокс в собственность в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр).
Нужно ли приватизировать землю под гаражом
Гараж оформлен в собственность, а земля под ним находится в бессрочной аренде — это нередкая ситуация в нашей стране. Разберемся, чем частная собственность лучше аренды.
Муниципалитет вправе менять вид разрешенного использования земли. Владелец гаража всегда должен быть готов, что однажды будет принято решение изъять землю на государственные нужды. От этого не защищены и те, у кого участок в аренде, и те, кто приватизировал землю. Но при изъятии владелец гаража, у которого земля в аренде, получит компенсацию только за постройку. Владелец же гаража и земли под гаражом получит компенсацию и за то, и за другое. Разница может быть очень существенной.
При желании продать гараж в более выгодном положении будут те, кто приватизировал земельный участок. И цена недвижимости будет выше, и проблем с оформлением сделки меньше.
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Процедура приватизации гаража, находящегося отдельно от других построек
Согласно действующему закону Российской Федерации о «дачной амнистии», любой гражданин, который может предоставить доказательства прав на участок земли, имеет возможность провести процедуру его приватизации в упрощенном порядке, включая все строения, находящиеся на нем (гараж также входит в их число).
Внимание: Если вам отказывают в упрощенной приватизации и предлагают долгую процедуру, изложенную выше, сразу обращайтесь в судебные органы, так как на рассмотрение заявления уйдет около двух месяцев, в то время как постановление о «дачной амнистии» в скором времени прекращает свое действие.
Перечень законодательных актов, которые желательно изучить перед проведением процедуры приватизации:
- п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ в действующей редакции от 28.12.2013
- гл. V ст. 29 ЗК РФ в действующей редакции от 28.12.2013
- приказ Минэкономразвития РФ № 475 от 13.09.2011
- Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» за № 93 от 30.06.2006 (примечание: указанный закон прекращает свое действие с 01.03.2015).
Как оформить землю под гараж — вы теперь знаете. Здесь прежде всего важно, где находится гараж и кто его собирается строить.
Инструкция у вас есть, но не следует забывать, что все время принимаются поправки к кодексу, поэтому перед сбором документов стоит посмотреть фото и видео по ому вопросу. Собрать больше информации и после этого уже собирать нужную документацию.
Если гараж — отдельное строение
Для оформления в собственность участка земли с отдельно построенным гаражом ознакомьтесь предварительно с положениями закона о «дачной амнистии» и возьмите их на вооружение. Первоначальный закон о «дачной амнистии» — это ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» за № 93 от 30.06.2006. Согласно данному закону, до 01.03.2018 любой гражданин, имеющий на руках доказательства неопределенных прав на земельный участок, может приватизировать его по упрощенной схеме, а также узаконить все постройки на нем (в том числе гараж).
В 2019 году дачная амнистия была продлена, а точнее — вновь установлена законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.08.2019 № 267-ФЗ. На основании данного нормативного документа дачная амнистия предусматривается вплоть до 01.03.2021 (хотя первоначально планировалось установить его на год больше).
При отказе и отсылке к процедуре, описанной для кооператива, смело обращайтесь в суд. И затягивать с этим не стоит — действовать закону о «дачной амнистии» осталось не так долго, а рассмотрение заявки занимает до 2 месяцев, т. к. процедура оформления собственности всегда сопровождается всевозможными бюрократическими проволочками и препонами.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Земля».
Первоначально владелец объекта должен собрать комплект документации, удостоверяющей право на постройку и позволяющей приватизировать земельный участок. Процедура оформления почти ничем не отличается для различных типов гаражей.
Трудности могут возникнуть, если земля расположена в зоне новой застройки, либо при отсутствии правоустанавливающей документации на объект.
Приватизация такого участка достаточно сложна. Но все возникающие спорные вопросы могут быть разрешены через суд.
В случае соблюдения при строительстве норм законодательства, наличия нужных документов, процедура приватизации происходит успешно. А судебное производство заканчивается в пользу обладателя объекта недвижимости.
Шаг 1. Убедитесь, что гараж подходит под новый закон
Вы сможете оформить гараж в собственность при соблюдении одновременно трех условий:
- гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
- гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004);
- гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Если вы решили начать оформление гаража, прежде всего обратитесь в местную администрацию, узнайте, как на территории вашего муниципалитета будет реализовываться «гаражная амнистия». Возможно, со стороны местной власти будет организована работа по всем гаражам и получится избежать излишних процедур, посоветовали в Росреестре.
Вам не помешают оформить гараж следующие обстоятельства:
- гаражный кооператив, членом которого вы являлись, уже не существует;
- ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
- у вас не оформлена земля под гаражом;
- гражданин, у которого вы приобрели гараж, умер или вам о нем ничего не известно;
- гараж принадлежал кому-то из ваших близких родственников, но после его смерти не был оформлен в наследство;
- земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
Сложная проблема собственности
Проблема собственности особенно сильно тревожит людей, имеющих автомобили. Ведь земля, где находится гараж, должна быть теоретически в собственности его владельца, иначе возникнут юридические вопросы владения. Как же оформить землю под гараж?
Проблемы сложной и противоречивой законодательной базы вокруг земли как собственности возникли вследствие деятельности государства. По закону государственные структуры могут осуществить работы на территории земли с вашим гаражом, чтобы провести там коммунальные и энергетические сети. Такая ситуация складывается по причине того, что у владельца отсутствуют положенные права на землю, а значит, нет надлежащей записи в едином реестре прав. Соответствующий закон обычно затрагивает как находящийся отдельно гараж, так и весь кооператив. Обычно несколько гаражей пребывают в личной собственности автолюбителей, а остальная часть относится к землям муниципального пользования. Поэтому вновь становится актуальным вопрос: как оформить землю под гараж?
Получение свидетельства на собственность
Чтобы стать собственником гаража, будет достаточно получить свидетельство, аналогичное праву на участок. Обычно, данная процедура выполняется уже после его получения, так как в списке документов числится бумага, которая подтверждает, что Вы уже являетесь собственником земли.
Процесс оформления документов не будет слишком отличаться – Вам также придется обращаться в Росреестр, платить госпошлину в размере 350 рублей и собирать нужные бумаги.
Их список будет следующим:
- Ваше удостоверение личности.
- Декларация на постройку. Она должна быть заполнена в двух экземплярах (копия не подходит).
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором и располагается гараж.
Регистрационный орган оформляет такие бумаги в течение 10 дней.
Каких гаражей коснется амнистия?
Амнистия будет действовать только в отношении гаражей, построенных до 30 декабря 2004 года, поскольку именно в эту дату вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Кроме этого, есть еще ряд условий.
✓ Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены.
✓ Объекты должны быть одноэтажными, без жилых помещений.
✓ Они могут быть как отдельно стоящими капитальными постройками, так и входить в состав гаражно-строительных кооперативов. А, соответственно, стоя в один ряд, иметь общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.
✓ Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.
Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке?
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:
- гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
- гараж является объектом капитального строительства,
- он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом N 137-ФЗ,
- земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
- право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.
Порядок оформления земли под гаражом в гаражном кооперативе в собственность
Еще лет 30 тому назад автомобиль считался предметом роскоши, а компартия этого никак не приветствовала. Соответственно, отношение к владельцам собственности на законодательном уровне было более чем прохладным. Можно смеяться, но и в современном законодательстве нет четкого определения, что такое гараж. Росреестр ставит их на учет как помещения, здания, сооружения, что становится причиной путаницы и неприятных ситуаций. В законопроекте прописано и дается четкое определение гаража. Какие новые понятия вводятся?
В связи с тем, что в гаражной амнистии заинтересованы наши соотечественники с различными ситуациями, у многих возникают дополнительные вопросы.
1. Попадают ли под амнистию металлические переносные гаражи и «ракушки»? Нет. Будущий закон касается только капитальных сооружений, а они должны иметь фундамент и стены из кладочных материалов. Сооружения должны быть одноэтажными, специального назначения, без жилых помещений. Такие строения предназначаются для хранения и обслуживания личного автомобиля.
2. Льготы предусмотрены? Пока да, в проекте людей с проблемами здоровья планируется обслуживать без очереди. Что касается финансов, то никаких дополнительных специальных скидок в настоящее время не предусматривается. Еще что касается легализации гаражей. После получения документов права собственности с них придется уплачивать налог на недвижимость.
3. Зачем амнистировать гараж? Такие вопросы возникают у некоторых соискателей после прочтения ответа на предыдущий. У них пропадает желание амнистировать строение и потом уплачивать за него налоги, но это неправильное решение. Нелегальный гараж можно в любое время потерять, уплатить штраф за незаконное строительство на муниципальных землях. Его нельзя дарить, передавать по наследству и совершать иные юридические действия. Нелегальные гаражи в любой момент могут сноситься по решению местных властей, а земля отдаваться в аренду или продаваться другим пользователям.
4. Что делать, если даже в новом законе не будет предусмотрено решение конкретного случая? Остается один универсальный выход – подавать в суд. Надо быть готовым к дополнительным немалым затратам при неизвестном конечном результате.
5. Какие строения не попадают под категорию амнистируемых гаражей? Сооружения, относящиеся к капитальному строительству (пристройки, садовые дома), объекты коммерческого или промышленного назначения, автомастерские, склады запчастей, стоянки, находящиеся в многоквартирных домах или их подвальных помещениях. Гаражи нельзя использовать в любых коммерческих целях.
6. Нужно ли готовить документы уже сегодня? Вопрос риторический. Опытные адвокаты советуют заниматься предварительной подготовкой документов лишь тем соискателям, которые имеют гаражи в официально зарегистрированных кооперативах. В случае самовольного занятия муниципальных или государственных земель лучше ничего пока не предпринимать. Много учреждений настолько небрежно ведут учет земель, что они могут нигде не числиться, а попытки поиска документов станут причиной проблем.
Дело всё в том, что пользование государственной или муниципальной землёй в хозяйственных нуждах без соответствующей регистрации, является правовым нарушением.
И может случиться так, что собственника объекта, находящегося на ней, принудят к приватизации этого участка – при наилучшем раскладе. В наихудшем случае гараж просто-напросто снесут или обяжут это сделать за ваши деньги, плюс ко всему ещё и наложат штраф.
Если земля под гаражом в собственность оформлена – это даёт ряд преимуществ:
- Владелец вправе распоряжаться своим имуществом: землёй и тем, что на ней находится в собственных интересах.
- Вероятна возможность элиминирования, к примеру, для крупного градостроительного проекта. Но в этом случае владелец получает существенное возмещение, покрывающее расходы приобретения такого же объекта в другом месте.
- Ну и последнее, исключаются все вероятности потерять гараж и участок земли под ним без финансовой компенсации.
Более того, хозяин гаража не сможет совершить с ним какие-либо коммерческие мероприятия, когда объект остаётся в ведомстве государства. Если же это и удастся осуществить, то по гораздо низкой цене, нежели за гараж, находящийся на личном участке земли.
Гаражная амнистия в 2021 году
Как мы уже сказали, если гараж был передан гражданину в пользование до октября 2001 года, то приватизация земли будет на бесплатной основе. Но стоит отметить, что данное право распространяется только на само переоформление прав собственности. Другие расходы, которые гражданин понесёт при подготовке документов не будут компенсированы.
Таким образом, в среднем, расходы будут следующие:
- межевание территории согласно кадастровому плану – от 5 000 рублей;
- уплата государственной пошлины – 2 000 рублей;
- если заявитель пользовался услугами нотариуса или юриста, то он понесёт ещё дополнительные расходы в зависимости от стоимости оказанных услуг.
В случае если гараж был передан позже 2001 года, гражданин платит за приватизацию земли согласно её кадастровой стоимости.
Изначально необходимо обратиться с соответствующим запросом к собственнику земельного участка. Владелец земли – муниципалитет. В местный орган самоуправления формируется заявление относительно перевода земли под гаражом в частную собственность.
После рассмотрения заявки, а также всей сопровождающей документации, представители местного органа самоуправления принимают одно из нескольких решений, а именно:
- готовность передать земельный участок в частные владения;
- предоставить земли на основании соглашения долгосрочной аренды.
К сведению: принять решение и составить соответствующий договор уполномоченный орган должен в течении 30 календарных дней.
После подписания договора его нужно передать в территориальное представительство Росреестра с целью регистрации своих прав на земельный участок.
На основании полученной документации процедура приватизации считается официально завершенной.