ВС РФ указал управляющим компаниям на обязанность содержать подъезды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС РФ указал управляющим компаниям на обязанность содержать подъезды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Суд признал протокол общего собрания недействительным
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Как взыскивают долг, если жильцы не платят
Если задолженность не превышает 500 000 Р, дело рассматривают в рамках приказного производства. Это значит, что судебное постановление — приказ — судья вынесет единолично в течение пяти дней с момента принятия заявления.
Взыскателя и должника в суд вызывать не будут, проводить судебное разбирательство — тоже.
Судья вынесет судебный приказ и в течение пяти дней отправит его копию должнику. У должника будет всего десять дней с момента, как он получит приказ, чтобы представить свои возражения насчет его исполнения.
Если должник успеет вовремя выразить свое несогласие с вынесенным приказом, судья его отменит. Тогда взыскатель может подать иск в обычном порядке. Но если должник пропускает срок на предъявление возражений без уважительной причины, приказ вступает в силу, и взыскатель может предъявить его, например, в банк, где у должника есть счет. Банк на основании такого приказа спишет указанную в нем сумму задолженности и пени: он обязан это сделать.
Задолженность с должника взыщут либо в упрощенном порядке — по приказу, либо на основании решения суда и исполнительного листа. Это немного дольше, но результат тот же. Заплатить жильцу все равно придется.
Что делать? 30.04.19
Кроме того, управляющая компания действительно может ограничить должнику доступ к коммунальным услугам.
Как добиться косметического ремонта подъезда?
Вы обнаружили, что штукатурка на стенах осыпалась, на потолке видны потёки, а ремонт подъезда проводился полгода назад. Пишите заявление на ремонт подъезда в управляющую компанию на имя её руководителя. В жалобе перечисляете все неполадки, которые есть в подъезде. Разумный руководитель поспешит оперативно устранить недостатки, чтобы не получить штрафные санкции.
Управляющая компания заключает договор с ремонтной бригадой, составляет смету. Старшие по дому имеют право контролировать ход выполнения ремонта. Они же подписывают акт приёмки работ.
Помните, что минимальный перечень работ осуществляется за счёт управляющей компании – это те деньги, которые жильцы платят ежемесячно по соответствующей графе квитанции за коммунальные лоск придать входной группе можно за дополнительные взносы жильцов.
Жильцы по собственному усмотрению могут украсить лестничные клетки, хоть цветами, хоть коврами, хоть картинами. Как показывает жизнь, в благоустроенных подъездах жильцы «стесняются» мусорить, стараются поддерживать образцовый порядок. В обшарпанных, как правило, темно и грязно.
Практически все собственники и наниматели жилых помещений сталкиваются с проблемой «коммунального ремонта» в своей квартире. При этом жильцы зачастую не знают, какие услуги управляющие компании обязаны предоставить бесплатно. Пользуясь этим неведением, коммунальные службы могут незаконно взимать дополнительную плату за те работы, стоимость которых была уже включена в ежемесячные счета.
Оплачивая коммунальные счета, собственник или наниматель вправе рассчитывать на то, что управляющие компании будут проводить своевременный ремонт общего имущества в доме – то есть тех коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры. Сюда относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, а также состояние подъездов, чердаков и придомовой территории.
Многие жильцы ошибочно полагают, что коммунальщики обязаны производить ремонт всего оборудования в доме – в том числе того, которое находится на территории их квартир. Однако статья 36 Жилищного кодекса и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 (с редакцией от 26.03.2014) точно определяют, какое имущество является зоной ответственности УК, а какое – собственников и нанимателей.
Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым.
К нему относятся:
- Стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
- Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
- Стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;
- Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
- Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.
К частной собственности гражданина, ремонт которой он оплачивает самостоятельно, относятся:
- Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
- Газовые и электрические плиты;
- Батареи центрального отопления;
- Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
- Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
- Домофоны;
- Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.
При этом неважно идет ли речь о муниципальном жилье или о приватизированном – и для собственников, и для нанимателей эти перечни имеют одинаковую силу.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Как взыскивают долг, если жильцы не платят
Если задолженность не превышает 500 000 Р, дело рассматривают в рамках приказного производства. Это значит, что судебное постановление — приказ — судья вынесет единолично в течение пяти дней с момента принятия заявления.
Взыскателя и должника в суд вызывать не будут, проводить судебное разбирательство — тоже.
Судья вынесет судебный приказ и в течение пяти дней отправит его копию должнику. У должника будет всего десять дней с момента, как он получит приказ, чтобы представить свои возражения насчет его исполнения.
Если должник успеет вовремя выразить свое несогласие с вынесенным приказом, судья его отменит. Тогда взыскатель может подать иск в обычном порядке. Но если должник пропускает срок на предъявление возражений без уважительной причины, приказ вступает в силу, и взыскатель может предъявить его, например, в банк, где у должника есть счет. Банк на основании такого приказа спишет указанную в нем сумму задолженности и пени: он обязан это сделать.
Задолженность с должника взыщут либо в упрощенном порядке — по приказу, либо на основании решения суда и исполнительного листа. Это немного дольше, но результат тот же. Заплатить жильцу все равно придется.
Что делать? 30.04.19
Кроме того, управляющая компания действительно может ограничить должнику доступ к коммунальным услугам.
Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи
Подписаться
С чего начать, если хотите добиться ремонта в подъезде
Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.
Далее определите, что нужно сделать в вашем подъезде – может быть, потребуется проведение только части обозначенных работ. После этого нужно составить письменное заявление в УК с перечислением необходимых работ и сроков их выполнения (рекомендуемые законодательством — 22 дня на каждую 1000 кв. м). К этому шагу нужно подойти очень внимательно и ответственно — если забудете что-то упомянуть, дополнить список работ после подачи заявления уже не сможете.
Лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов. Документ нужно составить в двух экземплярах. Один останется в УК, а на втором сотрудник, принявший заявление, должен проставить входящий номер, подпись с расшифровкой и дату. Управляющая организация обязана предоставить ответ в течение 15 дней, обязательно в письменном виде.
В идеальном варианте УК направляет своих специалистов, они осматривают подъезд и составляют акт, после этого перечень необходимых работ утверждается вместе с Советом многоквартирного дома или на общем собрании собственников. Однако на практике так происходит не всегда, так как УК отказывается производить ремонт по каким-то причинам.
Как контролировать ход ремонта в подъезде
Неважно, добились вы ремонта подъезда сразу или пришлось пройти через разные инстанции, но одного положительного решения о проведении ремонта мало. Нужно контролировать весь ход работ. Для этого инициативная группа жильцов запрашивает план с указанием сроков. Все работыдолжны производиться качественно и без отклонений от стандартов. Если проводятся какие-то скрытые работы — обязательно требуйте составления актов.
При обнаружении любых дефектов в произведенном ремонте просто не подписывайте документы о приемке. Так же следует поступать, если УК не завершила какие-то работы, но уверяет, что они будут выполнены в ближайшие сроки. Как показывает практика, об обещаниях УК «забывает» сразу после подписания актов, а вы дождетесь следующего ремонта только через 3-5 лет.
Также помните, что рабочие должны соблюдать чистоту. Например, при побелке потолков, они должны закрывать входные двери жильцов полиэтиленовой пленкой. Кроме того, они обязаны выносить строительный мусор — как минимум раз в сутки, при этом его складирование на газонах недопустимо. Если обнаружили нарушение — сообщайте в управляющую компанию.
Работы, включенные в текущий ремонт
О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2020 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:
- фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
- фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
- перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
- крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
- дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
- лестниц, балконов, подъездного крыльца;
- межквартирных перегородок;
- полов: ремонт отдельных участков;
- отделки общих помещений;
- центрального отопления, водопровода и канализации;
- электротехнических устройств;
- вентиляции: замена или восстановление;
- мусоропровода;
- тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.
Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.
Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.
Правомерно ли требование о единовременной (разовой) оплате за ремонт подъезда?
Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, параллельно лучше отправить копию документа в Роспотребнадзор. Жалоба составляется в форме заявления. Опишите всю ситуацию, ссылаясь на нужные пункты договора и отказ управляющей компании. В конце добавьте просьбу провести проверку деятельности вашей УК и обязать ее сделать ремонт в подъезде.
К обращению нужно приложить:
✓
копию договора с управляющей организаций
✓
ваш экземпляр заявления в УК с просьбой о проведении ремонта
✓
копию ответа, содержащую отказ
✓
список ремонтных работ, которые необходимо провести в подъезде
✓
акт осмотра подъезда (этот документ должен быть обязательно)
Если обращение не дало нужного результата, можете подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд. К исковому заявлению также прикладываются копии всех документов. Обычно суды становятся на сторону собственников, положительное решение — вопрос времени.
Неважно, добились вы ремонта подъезда сразу или пришлось пройти через разные инстанции, но одного положительного решения о проведении ремонта мало. Нужно контролировать весь ход работ. Для этого инициативная группа жильцов запрашивает план с указанием сроков. Все работы должны производиться качественно и без отклонений от стандартов. Если проводятся какие-то скрытые работы — обязательно требуйте составления актов.
При обнаружении любых дефектов в произведенном ремонте просто не подписывайте документы о приемке. Так же следует поступать, если УК не завершила какие-то работы, но уверяет, что они будут выполнены в ближайшие сроки. Как показывает практика, об обещаниях УК «забывает» сразу после подписания актов, а вы дождетесь следующего ремонта только через 3-5 лет.
Также помните, что рабочие должны соблюдать чистоту. Например, при побелке потолков, они должны закрывать входные двери жильцов полиэтиленовой пленкой. Кроме того, они обязаны выносить строительный мусор — как минимум раз в сутки, при этом его складирование на газонах недопустимо. Если обнаружили нарушение — сообщайте в управляющую компанию.
Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт подъезда
Каждому бы хотелось проживать в красивом, благоустроенном жилье, чтобы, входя в подъезд, видеть чистоту и порядок. Если управляющее предприятие заинтересовано в этом, то, попав в такое помещение, сразу чувствуется забота и ухоженность. Уборка подъездов всегда является предметом споров и скандалов. Чтобы разобраться, кто обязан следить за чистотой, попробуем изучить данный вопрос.
Уборка в подъезде различается по способам выполнения и периодичности. В Постановлении № 170 Правительства РФ отмечены одни из основных способов выполнения работ по приведению в порядок МКД:
- влажные и сухие уборки;
- протирание мокрыми салфетками;
- мытье;
- дезинфекция;
- очистка.
Нормативы уборок подъездов в многоквартирном доме рассматривают, исходя из обустройства дома и общих зон. Как должны выполняться работы по уборке, в качестве основы можно попробовать упорядочить в таблице:
| Вид уборки | Объект | Периодичность проведения |
| лестницы (марши и пролеты) 1 и 2 этаж | ежедневно | |
| лестницы (марши и пролеты) с 3 до верхнего этажа | один раз в неделю | |
| площадки около мусоросборника (возле люков) | ежедневно | |
| во всем подъезде | один раз в месяц | |
| полов в лифтовой кабине | ежедневно | |
| потолков, стен, плафонов в кабинках лифта | два раза в месяц | |
| Мытье |
Немного найдется людей, которых устраивает грязь и неубранность подъезда. Обязательно найдется инициативный человек, который захочет устранить непорядок.
Чтобы действия оставались в рамках закона, сначала лучше направить в УК обращение к руководству. Обычно копию документа оставляют себе с отметкой о получении.
В письме нужно описать претензии к работе уборщиков помещений. Полученные в письменной форме обращения руководство компании без внимания не оставляет. Выполнение уборки, позволяет вносить в тариф начисление за эту услугу. Если услуги оказаны не надлежащим образом, то проживающие могут потребовать произведение перерасчета.
«Решения, которые должны были принимать граждане, приняли за них»
Переписка с инстанциями не принесла видимого результата, и люди попросили помощи у местного депутата. Павел Владимирович Бочарников изучил все документы, побывал в спорных подъездах, переговорил с ответственными лицами и поделился с Onlíner своим видением проблемы. Со слов депутата, нарушения по части информирования были, а выходов из конфликта два — суд или переговоры.
— Мой однозначный вывод — нарушения были.
Акт обследования составлен некачественно и неверно, люди не были достаточно проинформированы о работах и смете. Все решения (выбор цвета, назначение ответственного за приемку, выбор исполнителей), которые должны принимать граждане, приняли за них. Так и получилось, что людей «женили» без их ведома. И, надо признать, паспорт у них уже проштампован, — метафорично описывает проблему Павел Владимирович. — Что дальше? Есть два пути: суд или переговоры. Лично я всегда за мирное решение вопроса, потому что этот путь результативнее. Суд — это не быстро, суд — это годы. Стоит ли ремонт подъезда этого времени? Я не знаю, пусть решают люди. Но хотелось бы, чтобы эта история стала примером разрешения такого рода конфликтов.
Периодичность проведения косметического и капитального ремонта по законодательству должна быть прописана в договоре об управлении МКД.
Косметический ремонт обычно проводят раз в 3 или 5 лет в зависимости от классификации дома и степени его износа. Также есть отдельные сроки ремонта некоторых конструкций. Например, лифт следует заменить или отремонтировать через 25 лет после начала его эксплуатации. Модернизация крыши проходит каждые 10 лет (как подать заявление о протечке крыши?).
Частота проведения капитального ремонта чаще всего устанавливается для всего дома местными органами самоуправления, именно они решают, через сколько лет его проводить. Но подъезд является территорией с повышенным износом, поэтому жители дома могут обратиться к Управляющей компании или к напрямую к органам местного самоуправления для ускорения процесса. Обычно срок капитального ремонта – 1 раз в 10 лет.
Могу ли отказаться от уплаты текущего ремонта?
Сначала изучим, что входит в список работ, которые можно определить как текущий или косметический ремонт и указать в заявлении:
- Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
- Устранение неисправностей и покраска лифтовых кабин;
- Замена, покраска электрощитов, расположенных на каждом этаже;
- Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
- Ремонт пола и замена напольной плитки;
- Покраска батарей и труб отопления;
- Отладка, замена или покраска почтовых ящиков;
- Замена и покраска лестничных перил;
- При наличии – замена частей мусоропровода и его покраска;
- Установка, замена или покраска перил у входа в подъезд;
- Ремонт или замена оконных рам, остекление;
- Замена или ремонт светильников;
- Замена или покраска надподъездного козырька;
- Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.
Можно добавить дополнительные детали, главное, чтобы они не относились к видам капитального ремонта: демонтажу и монтажу инженерных систем, лифтового оборудования, крыши, подвала, фундамента и фасада дома.
Заявление оформляем в двух экземплярах: на одном секретарь в приемной УК должна зарегистрировать ваше заявление, проставив на вашем втором экземпляре входящий номер, дату приема заявления, печать и свою подпись.
Для подстраховки отошлите копию своего зарегистрированного заявления в общественную приемную городской или районной администрации, указав, что заявление прислано им для контроля выполнения.
Что входит в ремонт подъезда?
Согласно постановлению Госкомитета РФ 27 сентября 2003 года, существует два вида ремонта, которые могут проводиться в доме – косметический (текущий) и капитальный. Они предусматривают разные виды работ.
При капитальном ремонте устраняются дефекты:
- подвала;
- крыши;
- лифта;
- фундамента;
- фасада дома.
Ремонт подъезда – всегда косметический. Он предусматривает следующие виды работ:
- грунтовка, шпатлевка и другие работы перед окрашиванием стен;
- покраска стен;
- подготовка и покраска потолка;
- замена оконных рам и стекол;
- замена и ремонт почтовых ящиков, вставка замков;
- ремонт мусоропровода;
- ремонт тамбура;
- ремонт входа в подъезд и козырька над ним;
- замена, ремонт и покраска батарей;
- замена и ремонт осветительных приборов.