Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов». Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку. Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Особенности сделки с недвижимостью с банковской ячейкой
По своему назначению, банковская ячейка представляет собой сейф, установленный в недрах кредитного учреждения с соблюдением исключительно высокой степени безопасности. Однако есть важная особенность – банк, принимая на хранение, гарантирует только сохранность ячейки и отсутствие к ней доступа посторонних.
Если клиент сам допускает ошибки при совершении сделки и халатно относится к требованиям безопасности, или наоборот, излишне доверяет незнакомым лицам, не проверяя документацию, возникает угроза потери средств и прав на недвижимость, независимо от воли банка или его желания защитить клиента.
Если будущий участник сделки внимательно проверил документы, прочитал и обсудил каждый пункт договора, банк выступит в роли независимого посредника, принимая деньги на хранение с последующей их выдачей покупателю после завершения процессе переоформления недвижимости.
Организуя высочайший уровень охраны и защиты денежного хранилища, банк оговаривает условия предоставления услуги. Аренда банковской ячейки – платный сервис, с начислением оплаты за каждый новый день.
Стороны сделки самостоятельно решают, кто именно будет оплачивать сделку, однако, во имя безопасности, сам сейф оформляет покупатель, выделивший средства для расчетов с собственником. Плата за услуги не слишком высокая – всего 20-50 рублей ежедневно за период использования сейфа.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Стандартная ячейка в банке — это сейф, который находится в депозитарии. Банк вправе сдать его в аренду заинтересованному физлицу (юрлицу) для хранения ценных вещей и денежных средств (во исполнение ст. 922 и ст. 606 ГК РФ).
Соответственно, данная услуга платная и оформляется обычно на срок от одного дня до 3 лет с возможностью дальнейшего продления. Предоставляется она банками при наличии технических возможностей, т. к. сообразно ФЗ № 395-1, ст. 5 от 02.12.
1990, не является обязательной.
Передача ячейки в пользование клиентам оформляется соответствующим соглашением аренды и актом передачи индивидуального сейфа. Основная банковская функция — осуществлять контроль над арендованной ячейкой, обеспечивать доступ к ней лицу, которое согласно договору аренды хранит в ней свои ценности. При этом содержимое индивидуального сейфа не проверяется.
Подводные камни и пути обхода
- Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.
В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
- Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.
Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Порядок продажи квартиры с использованием банковской ячейки
При использовании банковской ячейки несколько меняется порядок заключения договора между сторонами сделки. Если с умом подойти к подготовке и оформлению соглашения, можно будет значительно снизить возможные риски. Договор купли-продажи квартиры остается практически без изменений, но зато иначе производится оплата. А у самой сделки имеются особенности, связанные с контролем за ее исполнением со стороны третьих лиц.
Банковская ячейка используется для передачи денег от покупателя к продавцу. При этом продавец может получить деньги только после завершения сделки и подтверждения факта перехода квартиры покупателю. В описанной ситуации приходится заключать договор с банком на аренду ячейки. Сумма арендной платы изменяется в зависимости от указанных в соглашении сроков. А условия аренды и доступа к депозиту зависят от выбранной банковской организации. Сделка с использованием депозитарной ячейки заключается в несколько этапов.
Первый этап заключения сделки — выбор подходящего банка. Здесь надо учитывать условия аренды депозитарной банковской ячейки и гарантии того, что к сделке не будет доступа у третьих лиц. Люди, незнакомые с правилами проведения сделок с недвижимостью, не всегда способны правильно выбрать нужный банк. Поэтому рекомендуется обратиться за советом к опытным юристам и риелторам. Стоит учесть, что риелтор или юрист, порекомендованный противоположной стороной сделки — лицо заинтересованное. Советоваться надо с теми, кто никак не связан с другими участниками соглашения.
Второй этап — аренда банковской ячейки. После перерегистрации квартиры на нового владельца (покупателя), продавец сможет прийти в банк и забрать указанную в договоре сумму. Первым делом заключается договор об аренде депозитарной банковской ячейки. Обычно договор заключается между банком и покупателем (он выступает в качестве арендатора ячейки). Но можно заключить соглашение таким образом, чтобы ячейка (или сейф) арендовалась обеими сторонами сделки. Договор аренды выглядит следующим образом:
- указание лиц, обладающих правом доступа к депозитарной ячейке (сейфу). Здесь вписываются их паспортные данные — ФИО, прописка, номер и серия паспорта и т. п.;
- описание предмета договора — площадь продаваемой квартиры, ее точный адрес, имеющиеся достоинства и недостатки;
- информация о правилах доступа к ячейке с указанием периода времени, в который продавец сможет прийти за деньгами. Здесь же указываются документы, необходимые для получения денег. В большинстве случаев для этой цели используется договор купли-продажи, оформленный в Росреестре (в нем подтверждается факт перерегистрации квартиры и передачи квартиры от покупателя к продавцу). При подаче договора продавцу выдается ключ от банковской ячейки, и он получает право забрать указанную в основном договоре сумму;
- информация о том, каким образом покупатель может забрать деньги из ячейки при срыве сделки и аннулировании договора купли-продажи.
В соглашении об аренде может содержаться дополнительная информация. В частности, в нем перечисляются лица, получающие копии ключей от банковской ячейки. Обычно они выдаются покупателю и представителю банка.
Третий этап — оформление договора купли продажи. Существуют банки, занимающиеся преимущественно договорами купли-продажи (обмена) недвижимости. Нередко они связаны с нотариусами и регистраторами, способными помочь в составлении и оформлении соглашения между сторонами сделки. Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, в соответствии с действующими законами РФ. Рекомендуется внимательно и аккуратно составлять документ. Даже одна опечатка способна сделать договор недействительным, и аннулировать сделку. Подготовить надо три экземпляра документа.
Четвертый этап — заверение соглашения у нотариуса. Для проведения этой процедуры потребуется предварительно подготовленный пакет документов. Продавец обязан принести:
- паспорт;
- техпаспорт продаваемой квартиры;
- выписка об объекте недвижимости (квартире) из ЕГРН;
- подтверждение права собственности на продаваемую недвижимость.
От покупателя требуется только паспорт или иное удостоверение личности. Если одна из сторон состоит в браке — для заключения договора купли-продажи потребуется письменное согласие супруга. Для заверения соглашения надо оплатить государственную пошлину (0,5% от общей суммы сделки, не менее 300 и не более 20000 рублей). Оплаты требуют и услуги нотариуса (отдельно от пошлины).
Пятый этап — перерегистрация квартиры на нового владельца. Проводится она в Росреестре, присутствовать обязаны обе стороны сделки. При необходимости, пройти эту процедуру можно и в МФЦ. Для регистрации потребуется заполненное заявление (бланк выдается на месте), договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи и весь пакет документов, собранный для нотариального заверения. Перед подачей заявления необходимо оплатить пошлину (2000 рублей), и добавить квитанцию об оплате в общий пакет документов. Оформление документов, при условии правильного их заполнения, займет 7 рабочих дней (для МФЦ — 9). Затем покупатель забирает выписку из ЕГРН (указание того, что квартира уже принадлежит ему), а продавец — оформленный договор купли-продажи.
Последний, шестой этап — владелец забирает причитающуюся ему по договору сумму. Для этого он должен прийти в банк с требуемыми документами (список указывается в соглашении об аренде банковской ячейки) и забрать деньги.
Договор банковской ячейки при покупке квартиры
Следует помнить, что аренда сейфа в банке оформляется соответствующим соглашением, заключаемым в дополнение к основному договору приобретения недвижимости. Требования к такому соглашению содержатся в статье 922 ГК РФ.
Банк, согласно пункту 3 данной статьи, предоставляет клиенту (им может быть как покупатель или продавец, так и обе стороны совместно) возможность помещать в ячейку и изымать из нее ценности без чьего-либо контроля, в том числе сотрудников банка. Банк лишь обеспечивает контроль за доступом (невозможность доступа посторонних лиц, в том числе сотрудников банка) к самой ячейке, за что и несет ответственность.
Согласно статьям 606 и 922 ГК РФ, существенными условиями сделки по аренде ячейки помимо предмета соглашения являются цена и срок. Поскольку банками в таких случаях используются, как правило, стандартные договоры, временные и ценовые параметры аренды заранее оговорены в правилах, то есть сторонам по сделке остается лишь выбрать подходящий для них вариант.
Предоставление в аренду гражданам сейфов в силу статьи 5 ФЗ «О банках…» от 02.12.1990 № 395-1 не является обязательной банковской операцией. В связи с этим данная услуга предоставляется не во всех банках (офисах банка), а лишь при наличии соответствующих технических возможностей.
Обращаем внимание на то, что условия аренды и доступа к ячейке должны быть оговорены с банком до подписания основного договора. При этом в каждом банке его правилами могут быть оговорены специальные требования к доступу сторон сделки к содержимому ячейки, а также предъявляемым для допуска документам.
***
Подводя итог, отметим, что использование для проведения расчетов банковской ячейки значительно упрощает сделку купли-продажи недвижимости и делает ее безопаснее для сторон. Однако привлечение посредника в виде банка требует дополнительных расходов, а также подписания дополнительного договора на предложенных им условиях.
Что такое банковская ячейка Сбербанка
Прежде чем принимать окончательное решение о целесообразности привлечения финансовой организации в качестве третьей стороны, нужно узнать, что такое банковская ячейка при покупке квартиры. Такое название носит сейф небольшого размера, где финансовые средства надежно защищены от посягательств до подписания и государственной регистрации договора купли-продажи (ДКП) сделки по продаже недвижимости.
Важно! Подобным образом могут храниться не только денежные средства, но и любые другие вещи, имеющие ценность для арендатора. Сбербанк, как и прочие финансовые организации, обеспечивает охрану сейфа и контролирует только порядок доступа к нему, а то, что находится внутри, не имеет значения.
Для обеспечения законного использования, оформляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Оно подписывается финансовой организацией и покупателем недвижимости, который и оплачивает аренду сейфа. Данный документ регламентирует, как пользоваться банковской ячейкой при продаже квартиры.
Важно! Допсоглашение может быть трехсторонним и роль арендатора могут выполнять оба участника сделки, но принцип доступа к ячейке при продаже квартиры от этого не меняется.
Преимущества и недостатки подобного способа хранения наличных
Расчеты через банковскую ячейку Сбербанка при покупке квартиры имеют большое количество преимуществ.
К ним относится:
- невозможность отмены сделки из-за того, что кто-то из участников поменял свое мнение;
- защита от мошенников, благодаря тому, что они не рискнут засветиться в камерах наблюдения;
- гарантия получения финансовых средств после продажи квартиры и регистрации договора;
- защита от поддельных купюр, благодаря специальной проверке;
- конфиденциальный характер процедуры – размер денежных средств, передаваемых финансовой организации на хранение, документально не фиксируется.
Получается, что риски как продавца, так и покупателя в сделках с недвижимостью с участием банковской ячейки сводятся к минимуму.
Как составить договор купли продажи квартиры через ячейку?
Передача прав собственности занимает в среднем от 2-х недель до 1 месяца. Все это время продавец только и делает, что рискует. У покупателя могут измениться обстоятельства, он может просто передумать или оказаться мошенником, не имеющим ни копейки — разумеется, здесь может помочь заключение договора купли-продажи квартиры с задатком. Составить договор купли продажи квартиры без нотариуса или даже в его присутствии – еще не значит получить гарантии на законную и юридически грамотную сделку.
Если продавец сомневается в наличии денег у покупателя или возникли какие-либо другие сложности – куда лучше использовать самый безопасный способ. Договор купли продажи квартиры через ячейку позволяет обеим сторонам перестраховаться:
1. Деньги уже фактически и в полном объеме лежат на счету в банке, что успокоит продавца;
2. Доступ к деньгам появляется только после того, как продавец предоставит зарегистрированный договор купли продажи квартиры без нотариуса или с его участием в финансовую организацию, т.е. – когда недвижимость станет собственностью покупателя.
Что такое договор купли-продажи?
Когда покупатель проявляет достаточный интерес к недвижимости, чтобы начать официальные переговоры, составляется договор купли-продажи.
Договор купли-продажи представляет собой тип юридического документа, в котором изложены различные условия и условия, связанные с продажей товаров. Это создает юридически обязывающий договор между покупателем и продавцом. Кроме того, они, как правило, связаны с продажей и покупкой товаров, а не услуг.
- Для чего используются соглашения о покупке?
Соглашения о покупке и продаже — это контракты, используемые в основном для сложных сделок купли-продажи, таких как сделки с недвижимостью и бизнес — активами.
Соглашения о покупке могут охватывать сделки по продаже практически всех видов товаров. Как правило, договоры купли-продажи используются для продажи товаров на крупную сумму, хотя их также можно использовать для небольших сделок. Соглашения о покупке очень распространены для продажи дома или других видов недвижимости.
- Что входит в договор купли-продажи?
Хорошо составленное соглашение о покупке должно включать всю информацию, которая имеет отношение к сделке. Оно должно быть четко написано, чтобы избежать недопонимания в отношении различных терминов.
Соглашения о покупке и продаже содержат подробную информацию о продавце и покупателе, такую как полные имена, адреса, номера телефонов и любые соучастники, которые могут быть вовлечены. В нем также перечислены тип продажи, даты первоначального соглашения, любой оплаченный депозит, даты завершения других частей договора и дата окончательного закрытия договора и перехода права собственности. Договоры купли-продажи считаются «живыми» документами, поскольку они очень часто подлежат пересмотру.
Некоторая информация, которая должна содержаться в основном соглашении о покупке, может включать:
- Информация о покупателе и продавце, включая имена, номера телефонов и адреса
- Контактная информация для любых свидетелей или соавторов
- Тип продажи и товар или товар
- Цена и количество для продажи
- Дата соглашения и условия, связанные с продолжительностью
- Условия доставки и доставки (если применимо)
- Даты, охватывающие выполнение различных условий и требований
- Может ли соглашение быть изменено или пересмотрено в будущем
- Является ли судебный процесс одним из вариантов в случае юридического спора.
Преимущества использования депозитарных банковских ячеек
Использование сейфов, предлагаемых банками в аренду, является идеальным решением для хранения ценных документов и других объектов как для физических, так и для юридических лиц; Это отличный (один из удобных способов) способ снизить риски, связанные с операциями с недвижимостью и другими операциями, связанными с расчетами наличными.
Только вы будете знать, что находится внутри вашего сейфа. В нем вы можете хранить любые ценные для вас предметы (наличные, ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, произведения искусства, фотографии и видеозаписи, магнитные переноски и т. Д.).
Сейфы находятся в отдельном помещении головного офиса под круглосуточным наблюдением. Они оснащены защитными устройствами, соответствующими международным стандартам и устойчивыми к механическим повреждениям и химическому воздействию. Во время каждой операции вы можете оставаться в обозначенном месте до пятнадцати минут.
Для открытия и запирания сейфа требуется два ключа, один из ключей вам вручается, другой хранится в банке (сейф можно открыть с помощью 2 ключей одновременно). Вы будете обязаны вернуть свой ключ в конце договора аренды.
Сейфы сдаются в аренду на основании индивидуального договора на указанный вами срок. Арендная плата зависит от размера сейфа и срока аренды, согласно банковским тарифам.
Заблуждение про чистоту и непорочность
Тут уместно светское высказывание о том, что весь мир. В общем, он достаточно сомнительного качества. Есть у этого высказывания и продолжение. И, надо сказать, что продолжение не является каким-то наветом или клеветой. Все именно так и обстоит.
Не стоит на это обижаться, правда не всегда приятна. Это факт. И правдорубов не любит ни одно общество. Любое общество готово жечь людей на кострах. Расстреливать пачками. Но не правду слушать. Или хотя бы допускать.
Но, понимая это высказывание. Вы приходите к кризису современных религий. Монотеистических религий. В особенности, ислама. Так как с христианством все давно уже понятно. У иудаизма тоже дела так себе, остались лишь ортодоксы. В остальном, евреи уже в массе своей, и гомосексуальные отношения не осуждают. И женщин налысо не бреют. Ушли, иными словами, от всего этого.
Так в чем же кризис ислама, спросит кто-то. Дело в том, что ислам, как религия, достаточно консервативен и традиционен. И даже в рамках серьёзной исламизированной страны. Где главенство религии как права. А не права, как религии. Тоже не все так целомудренно. Естественно, развращение происходит без остановки и каких-либо ограничений.
Грубо говоря, падут и исламские страны. С большой вероятностью. Мы просто переходим из мира модерна в постмодерн. Но и в таких сообществах, как исламские. Всегда человеческое стремление обходить двери через стены. Оказывается сильнее.
Поэтому, помимо фальшивых справок о девственности. Было изобретено еще много чего. Например, гименопластика.
Это уже высший пилотаж. Так как можно на время восстановить девственную плеву. А можно, навсегда. Да, эта операция сложнее. Но если стоит вопрос сноса чем-то головы. Или позора семьи. Что в странах исламских, вообще-то достаточно весомое явление. То почему бы и не пойти на более сложное вмешательство.
Опять-таки, в регионах, где таких операций не производят. Кстати, у нас есть такие регионы. Девицы все равно находят выход. Дело в том, что в теле женщины не одно отверстие. Которое используется для соитий. Ну, и как вы можете догадаться, там никаких действенных плев нет.
Формально, вроде бы женщина уже опозорена. Ну испорчена. С другой стороны, попробуйте доказать. Это ведь не девственная плева. ДНК экспертизу каждый день проводить разве что, с осмотром внутриполостным и забором мазков. Иными словами, не получится проконтролировать.
Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку
- Банк не обязан проверять подлинность закладываемых купюр: это ответственность перекладывается на продавца.
- Банк не должен проверять документы, представленные продавцом, на подлинность (т.е. дополнительно запрашивать сведения в Росреестре). Он только оценивает их по формальным признакам соответствия.
- Договор аренды ячейки не содержит указание на закладываемую сумму. Поэтому при возникновении споров между продавцом и покупателем банк не будет выступать гарантом. Поэтому продавец должен взять данный аспект на свой контроль.
- Одна из сторон может препятствовать обеспечению доступа другой к ячейке (в том числе, физически).
- Перевозка большой суммы наличности к хранилищу весьма рискованна.
- У банка могут отозвать лицензию, что сделает невозможным возврат денег, поэтому стоит пользоваться услугами только крупных проверенных банков.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.