9 мифов про проверку юридической чистоты недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 мифов про проверку юридической чистоты недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

На что еще обратить внимание?

• проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

• отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

• согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Какие документы подлежат проверке?

• Выписка из Росреестра (правообладатели, обременения, история перехода прав собственности).
• Выписка из ЕГРП (количество регистрационных действий, наличие обременений).
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.
• Справка из паспортного стола (расширенная, архивная).
• Единый жилищный документ.
• Квитанции об оплате коммунальных услуг.
• Поэтажный план БТИ, технический план квартиры.
• Сведения из ЗАГС (записи о рождении, смерти, браке).
• Сведения из МВД о наличии у собственника судимостей.
• Данные о наличии исполнительного производства или процедуры банкротства.
• Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о постановке на учет.
• Согласие на продажу квартиры от супруга/супруги (в том числе бывших).
• Разрешение на продажу от органов опеки (если несовершеннолетние граждане зарегистрированы в квартире или являются собственниками).
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, долевого участия).
• Кредитный договор (при покупке квартиры, находящейся в ипотеке).
• Сертификат о материнском капитале (если сделка проводится с его использованием).
• Документы застройщика (выписка из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, лицензия, договор аренды земельного участка и др.).
• Сведения из БКИ о кредитной истории.

Мифы о проверках банками ипотечных квартир

Несмотря на то, что банком проводится базовая проверка, покупатели ипотечных квартир на вторичном рынке могут столкнуться как с мошенническими действиями, так и с требованиями закона, в соответствии с которыми квартира может быть оспорена. Главные риски для них:

• Утрата права собственности по разным причинам.
• Нарушение прав третьих лиц на недвижимость, вследствие чего предстоят судебные разбирательства с ними.
• Наличие наследников, которые на законных основаниях имеют право претендовать на квартиру.
• Банкротство продавца, результатом которого может стать оспаривание сделки и выставление недвижимости на продажу.
• Снос либо реконструкция жилья, которые приведут к переселению.
• Выделение супружеских долей, если недвижимость была приобретена в браке.

Большинство покупателей, впервые сталкивающихся с ипотекой, неправильно представляют себе процедуру ее проверки банками. Перечислим их главные заблуждения.

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) ранее была известна как выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Встретив одну из этих формулировок, вы можете быть уверены, что движетесь в правильном направлении. Этот документ поможет вам проверить квартиру. Заказывать выписку из ЕГРН следует заранее, до того, как вы внесете аванс или заключите сделку, уверен Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro:

«В первый раз посмотрели квартиру, поняли, что хотите ее покупать. Назначьте повторную встречу с собственниками квартиры и к этому моменту можно заказать выписку из ЕГРН. В ней можно получить полную информацию по объекту, который вы планируете приобрести».

Однако не забывайте, что с марта 2023 года из выписок ЕГРН исчезли ФИО собственника квартиры. Такую меру ввели для того, чтобы сократить случаи мошенничества.

Заказать выписку с персональными данными сможет только сам владелец жилья и еще ряд категорий. Вот некоторые из них:

• муж или жена продавца квартиры;
• наследники;
• доверенное лицо собственника жилья;
• банк, в залоге у которого находится данная квартира;
• представители органов власти;
• нотариусы;
• арбитражные управляющие;
• наниматель/арендатор, если он заказывает выписку из ЕГРН на квартиру, в которой проживает и на которую есть договор;
• и еще некоторые должностные лица.

Узнaть, ктo пpoдaeт жильe

Кoгдa жильe пoкyпaют или бepyт в ипoтeкy в бpaкe, cyпpyг влaдeльцa пoлyчaeт пpaвo нa чacть квapтиpы. Пpи пpoдaжe квapтиpы oн дoлжeн дaть нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy.

Coглacиe cyпpyгa нe нyжнo, ecли пpoдaвeц пoлyчил жильe в нacлeдcтвo, в пoдapoк или пpивaтизиpoвaл. Eщe дoкyмeнт нe тpeбyют, кoгдa пoдпиcaнo coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa или бpaчный дoгoвop.

Кyпить квapтиpy мoжнo дaжe бeз coглacия cyпpyгa, нo этo pиcкoвaннo. B EГPН бyдeт cтoять oтмeткa, чтo coглacиe нe oтпpaвляли в Pocpeecтp.

Этo знaчит, чтo cyпpyг пpeдыдyщeгo влaдeльцa мoжeт oтcyдить квapтиpy. Дaжe бывшиe мyжья или жeны мoгyт пoтpeбoвaть cвoю чacть имyщecтвa в тeчeниe 3 лeт пocлe paзвoдa.

Узнaть ceмeйнoe пoлoжeниe мoжнo нa 14 cтpaницe пacпopтa пpoдaвцa. Ecли oн в paзвoдe, нyжнo yбeдитьcя, чтo бывший cyпpyг нe имeeт пpaвa нa жильe. Для этoгo зaпpaшивaют инфopмaцию в 3AГCE и cмoтpят, былa ли квapтиpa пpиoбpeтeнa в бpaкe.

в тeчeниe 3
лeт

пocлe paзвoдa бывший cyпpyг
влaдeльцa квapтиpы мoжeт
пoдaть в cyд нa чacть квapтиpы

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Как проверить наличие задолженностей по квартире

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

Что должно быть в экспертном заключении

Специалисты агентства «ЛАЙТ недвижимость» сформировали список пунктов, которые, должны присутствовать в полноценном экспертном заключении на объект недвижимости.

• Наличие обременений;
• Имеет ли право продавец совершать сделки, нет ли ограничения прав;
• Соблюдены ли права третьих лиц, которые не являются сторонами по предполагаемой сделке;
• Соблюдается ли закон в отношении несовершеннолетних лиц;
• Есть ли сведения о банкротстве обладателя прав на жилье;
• Совпадают ли сведения в ЕГРП (Едином государственном реестре прав) и в ГКН (государственном кадастре недвижимости);
• Принадлежит ли объект недвижимого имущества к культурному наследию РФ (сделки с такими объектами ограничены);
• Есть ли сведения о пожаре, взрыве газа в рассматриваемой квартире; если да, то это будет являться основанием для снижения цены или отказа от приобретения;
• Не планируется ли снос объекта;
• Не участвует ли квартира или дом в судебных разбирательствах, например, по поводу взыскания задолженности по коммунальным платежам;
• Действителен ли паспорт правообладателя, подлинный ли он;
• Не признан ли правообладатель отсутствующим без вести (а за него, например, по доверенности, действует другой человек);
• Иные факты, которые могут повлиять на юридическую, правовую чистоту объекта недвижимости.

Способы обмана при покупке квартиры

Наиболее распространенными способами обмана являются:

1. Оформление сделки по поддельным документам (ложные справки, выписки из реестров). Документы проверяет юрист. Покупатель без специализированного образования не сможет выявить мошенничество, т. к. фальшивые документы по внешним признакам ничем не отличаются от настоящих, но юрист знает моменты, на которые стоит обратить внимание. Они могут выдать мошенника, а при наличии подозрений легко запросить оригиналы у выдающих инстанций.
2. Совершаемая сделка признана недействительной после заключения договора купли-продажи. Причиной может стать невменяемость продавца, подтвержденная документально, или совершаются действия, нарушающие интересы третьих лиц.
3. Была проведена двойная продажа одной и той же квартиры. Недвижимость одновременно продавали двум покупателям.
4. Продавец квартиры оттягивает собственную выписку из квартиры, ссылаясь на личные мотивы. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, т. к. недобросовестные продавцы могут шантажировать покупателей, требовать деньги за выписку, чтобы снять обременения с недвижимости.

В финансовых вопросах нельзя руководствоваться личным восприятием оппонента и опускать моменты, кажущиеся формальностью. Покупатели, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, могут даже не догадываться, какие ловкие и отработанные схемы осуществляют мошенники за их спиной.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:

• наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
• несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
• недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
• временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.

Кроме того, могут возникнуть такие моменты:

• в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
• о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
• оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.

Титульное страхование

Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.

В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости. Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.

Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?

Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно выясняются лишь несколько моментов:

1. Рыночная стоимость недвижимости. Оценка проводится для определения размера ипотеки. Обычно выдают не более 80% цены квартиры, остальное заемщик должен оплатить за счет первоначального взноса.
2. Представленные документы. Проверяется подлинность, отсутствие обременений.
3. Перепланировка. Если они не узаконена, в выдаче ипотеки откажут.
4. Право собственности продавца на жилье. Это подтверждается выпиской из ЕГРН.

Похожие записи:

• Как переоформить полис ОСАГО на другой автомобиль?
• Новое в отчетности с 2023 года
• Какие требования для прохождения техосмотра в 2023 году